Основные правила в 2026 году
Согласно действующему налоговому законодательству РФ‚ при продаже недвижимости‚ которую вы владели менее минимального срока‚ возникает обязанность по уплате НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
В 2026 году минимальный срок составляет 5 лет‚ однако для отдельных категорий граждан или объектов применяется льготный 3-летний период.
Когда применяется 3-летний срок владения
- Квартира получена в дар или в наследство от близкого родственника.
- Жилье приобретено по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Имущество было приватизировано.
- Владение началось до (тогда действовал 3-летний срок для всех объектов).
Ставка НДФЛ в 2026 году
- 13% — для доходов‚ не превышающих 5 млн рублей за налоговый период.
- 15% — на сумму свыше 5 млн рублей.
Как рассчитать налог к уплате
Способ 1. Использование налогового вычета
Владелец вправе уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет в размере 1 млн рублей.
Формула:
(Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 % = НДФЛ к уплате.
Способ 2. Уменьшение дохода на фактические расходы
Если вы покупали квартиру и можете подтвердить расходы (ДКП‚ выписка из ЕГРН‚ платёжные документы)‚ то налог платится только с прибыли.
Формула:
(Цена продажи − Цена покупки) × 13 % = НДФЛ к уплате.
Пример расчёта
Дано: квартира продана за 5 500 000 ₽‚ куплена год назад за 4 200 000 ₽.
Расчёт по вычету: (5 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 585 000 ₽.
Расчёт по расходам: (5 500 000 − 4 200 000) × 13 % = 169 000 ₽.
Выгоднее применить способ 2 и заплатить 169 000 ₽.
Когда налог платить не нужно
- Близкий родственник подарил вам квартиру‚ а вы продали её сразу — НДФЛ не возникает‚ поскольку даритель освобождён от налога‚ а ваш минимальный срок владения считается с момента дарения.
- Единственное жильё продано после 3 лет владения (при условии отсутствия других квартир в собственности).
- Квартира была продана за ту же цену или дешевле‚ чем была куплена‚ и это подтверждено документально;
Как подать декларацию 3-НДФЛ
- С 01 января по 30 апреля 2027 года подать декларацию в налоговую по месту жительства (в электронном или бумажном виде).
- Оплатить налог не позднее 15 июля 2027 года.
- Приложить к декларации:
- Копию ДКП продажи.
- Копию ДКП покупки или дарственную.
- Платёжные документы (если применяется вычет по расходам).
Региональные особенности
Некоторые субъекты РФ могут снижать минимальный срок владения до 3 лет для всех объектов‚ поэтому перед сделкой уточните правила в местной ИФНС.
При продаже квартиры‚ находившейся в собственности менее 3 лет‚ обязательно проверьте льготные основания‚ подсчитайте налог обоими способами и выберите наиболее выгодный.
Не забывайте своевременно подавать декларацию‚ чтобы избежать штрафов и пени.