Продажа нежилого (коммерческого) помещения в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) и, в некоторых случаях, налогом на прибыль организаций․ С 2025 года в законодательстве появились важные изменения, которые влияют на размер налога и открывают новые возможности для его снижения․

Кто обязан платить налог?

• Физические лица – если они продают коммерческую недвижимость, получая от сделки доход․
• Юридические лица – если продажа осуществляется в рамках предпринимательской деятельности (коммерческая организация, ИП на УСН/ОСНО)․

Налоговый режим зависит от формы собственности, срока владения имуществом и целей, с какими объект использовался (для бизнеса или как инвестиция)․

Как рассчитывается налог?

Для физических лиц

Налоговая база = Продажная цена – Справедливая рыночная стоимость (СРМ) при покупке – Документально подтверждённые расходы – Имущественный вычет (250 000 ₽)․

Ставка НДФЛ – 13 % (если продавец не является налоговым резидентом – 30 %)․

Для юридических лиц

Налоговая база = Продажная цена – Балансовая (остаточная) стоимость – Расходы, связанные с продажей (комиссия, нотариус и пр․)․

Ставка зависит от режима налогообложения:

• УСН «Доходы» – 6 % от дохода (если объект не входит в активы организации)․
• УСН «Доходы минус расходы» – 15 % от прибыли․
• ОСНО – Налог на прибыль 20 %․

Легальные способы уменьшить (или полностью избавиться от) налога

Длительный срок владения

Для физических лиц налог не взимается, если объект находится в собственности более 5 лет․ Это правило распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость (в отличие от льготных 3‑летних сроков, применяемых только к жилью)․

Имущественный вычет

Физические лица могут уменьшить налогооблагаемую базу на 250 000 ₽․ Вычет предоставляется независимо от того, использовалась ли недвижимость в коммерческих целях․

Документальное подтверждение расходов

В стоимость приобретения можно включить:

• Расходы на ремонт и модернизацию (чек, договор, квитанция)․
• Затраты на юридическое сопровождение и оценку․
• Комиссию риэлтора, нотариальные сборы․

Все расходы должны быть подтверждены документами и отражены в налоговой декларации․

Оспаривание кадастровой стоимости

Налоговая база часто рассчитывается от кадастровой стоимости․ Если она завышена, можно подать заявление в суд об её пересмотре․ Снижение кадастровой стоимости уменьшит:

• Налог на имущество (ежегодный)․
• Базу для расчёта НДФЛ при продаже (если налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и кадастровой)․

Продажа через юридическое лицо

Если объект находится в балансе компании, налог может быть снижен за счёт:

1. Выбора УСН «Доходы минус расходы» – можно списать все затраты, связанные с покупкой и обслуживанием недвижимости․
2. Продажи «убыточным» объектом – если компания в целом имеет отрицательную прибыль, налог на прибыль может быть нулевым․

Важно помнить, что такая схема требует реального предпринимательского характера деятельности, иначе налоговая может квалифицировать её как «фиктивную» и назначить штраф․

Передача в дар до продажи

Если продавец передаёт объект в дар близкому родственнику, а затем тот продаёт его, налог может быть снижен, поскольку у получателя может быть более длительный срок владения (например, более 5 лет)․ Однако необходимо учитывать налог на дарение (1 % от стоимости, если дарение между родственниками, а стоимость превышает 30 млн ₽)․

Использование «переходного» периода

С 2025 года вступили в силу новые правила, согласно которым налог с продажи недвижимости рассчитывается от разницы между продажной ценой и кадастровой стоимостью, а не от остаточной стоимости․ Поэтому, если кадастровая стоимость ниже рыночной, налог будет меньше․

Пошаговая инструкция для физического лица

1. Проверьте срок владения․ Если он превышает 5 лет – налог не уплачивается․
2. Соберите документы․ Квитанции, договоры, акты выполненных работ, подтверждающие расходы․
3. Оспорьте кадастровую стоимость․ При необходимости подайте заявление в Росреестр․
4. Рассчитайте налоговую базу․ Продажная цена – (покупная цена + подтверждённые расходы + 250 000 ₽)․
5. Подайте декларацию 3‑НДФЛ․ Срок – до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
6. Оплатите налог․ Счёт в налоговой формируется автоматически после подачи декларации․

Пошаговая инструкция для юридического лица

1. Определите налоговый режим․ Выберите УСН «Доходы»/«Доходы‑минус‑расходы» или ОСНО․
2. Уточните балансовую стоимость․ При необходимости проведите переоценку имущества․
3. Учтите все затраты․ Включите в себестоимость расходы на покупку, ремонт, юридическое сопровождение․
4. Составьте договор продажи․ Укажите реальную рыночную цену․
5. Отразите операцию в бухгалтерском учёте․ Правильно распределите доход и расходы․
6. Подайте налоговую декларацию․ Срок – до 31 марта (УСН) или 30 апреля (ОСНО) года, следующего за продажей;
7. Оплатите налог․ При УСН «Доходы» – 6 % от полученного дохода, при «Доходы‑минус‑расходы» – 15 % от прибыли․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли полностью избежать налога, если я владелец бизнеса и продаю офисное помещение?

Да, если компания использует УСН «Доходы‑минус‑расходы» и все затраты (в т․ч; покупка, ремонт, комиссии) учтены․ При этом прибыль от продажи может быть нулевой, и налог не уплачивается․

Вопрос: Какой срок владения нужен, чтобы не платить НДФЛ?

Для физических лиц – более 5 лет непрерывного владения объектом․ Срок считается с даты государственной регистрации права собственности․

Вопрос: Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Подать в суд заявление об оспаривании кадастровой стоимости․ При положительном решении стоимость будет пересчитана, что уменьшит налоговую базу․

Вопрос: Можно ли использовать вычет в размере 250 000 ₽ при продаже офиса?

Да, вычет предоставляется независимо от назначения недвижимости, если продавец – физическое лицо․

Уйти от налога при продаже коммерческой недвижимости полностью возможно только в случае соблюдения законных требований: длительный срок владения, применение имущественного вычета, документальное подтверждение расходов и правильный выбор налогового режима․ Оспаривание кадастровой стоимости и грамотное оформление сделки через юридическое лицо также позволяют существенно снизить налоговую нагрузку․

Помните: любые попытки уклонения от уплаты налогов, не подкреплённые законными основаниями, могут привести к штрафам и уголовной ответственности․ Лучший способ «уйти от налога» – это использовать предусмотренные законодательством льготы и вычеты․

Дата публикации: 20:42