В 2026 году продажа квартиры может обернуться неожиданным налогом: ФНС всё чаще сверяет цену в договоре с кадастровой стоимостью и доначисляет НДФЛ, если продажная цена оказалась «заниженной». Чтобы не попасть в ловушку, важно понимать, как именно влияет кадастровая оценка на расчёт налога и какие правила действуют с 1 января 2026 года.
Что такое кадастровая стоимость и почему она выросла
Кадастровая стоимость — это официальная оценка рыночной цены недвижимости, проведённая Росреестром на конкретную дату (раз в 3–5 лет). С начала 2026 года большинство регионов завершили очередной цикл переоценки, поэтому:
- в среднем по стране кадастровая стоимость выросла на 12-25 %;
- в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Казань) рост достигал 30-40 %;
- для отдельных новостроек кадастровая цена сравнялась с рыночной или даже превысила её.
Важно! Именно новая, увеличенная кадастровая стоимость будет фигурировать в налоговых расчётах, если квартира продаётся в 2026 году.
Когда кадастровая стоимость влияет на НДФЛ при продаже
Налоговый кодекс РФ (ст. 214.10) устанавливает «контрольную» формулу: если цена в договоре купли-продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости, то налоговая база по НДФЛ определяется как 0,7 × кадастровая стоимость минус применимый вычет. Если цена выше этого порога — берётся фактическая цена.
Пример
Кадастровая стоимость квартиры = 10 000 000 ₽.
70 % от кадастровой = 7 000 000 ₽.
Вариант 1: продали за 6 000 000 ₽ → налоговая база = 7 000 000 ₽.
Вариант 2: продали за 8 000 000 ₽ → налоговая база = 8 000 000 ₽.
Новые ставки НДФЛ в 2026 году
С 2025 года для доходов от продажи недвижимости действует прогрессивная шкала:
- 13 % — на доход до 2,4 млн ₽ за налоговый период;
- 15 % — на доход от 2,4 до 5 млн ₽;
- 18 % — на доход от 5 до 20 млн ₽;
- 20 % — на доход свыше 20 млн ₽.
Пределы суммируются по всем продажам недвижимости в течение календарного года. Поэтому дорогая квартира может «попасть» в максимальную ставку.
Как уменьшить налогооблагаемую базу
Имущественный вычет
Максимальный вычет составляет 1 000 000 ₽ на один объект недвижимости. Используется без подтверждения расходов.
Вычет «доход минус расходы»
Можно уменьшить базу на сумму фактически подтверждённых расходов:
- цена покупки квартиры;
- проценты по ипотеке;
- долевые взносы в новостройке;
- документально оформленный ремонт.
Выгоднее тот вариант, который даст большую экономию налога.
Льготный период владения
Если квартира была в собственности:
- 5 лет и более — НДФЛ не платится (общее правило);
- 3 года и более — освобождение для жилья, полученного по наследству, в дар от близких, приватизированного или по договору пожизненного содержания.
Как узнать актуальную кадастровую стоимость в 2026 году
- Онлайн-запрос на публичной кадастровой карте — pkk.rosreestr.ru.
- Мобильное приложение «ФГИС ЕГРН».
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — раздел «Моё имущество».
- Бесплатный бумажный выписка через МФЦ или «Госуслуги» (в течение 3 рабочих дней).
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
С 2026 года упрощена процедура оспаривания:
- можно подать заявление в Росреестр или региональную комиссию по спорам о результатах кадастровой оценки онлайн;
- срок рассмотрения сокращён до 30 календарных дней;
- если решение положительное, новая стоимость применяется с 1 января текущего года и действует ретроспективно для НДФЛ.
Алгоритм продавца: проверьте себя за 5 минут
- Узнайте текущую кадастровую стоимость в Росреестре.
- Сравните цену в договоре с 70 % от кадастровой.
- Рассчитайте налоговую базу с учётом выбранного вычета.
- Определите ставку НДФЛ по прогрессивной шкале.
- Проверьте, не подпадаете ли под льготный период владения.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатите налог до 15 июля.
Кадастровая стоимость в 2026 году стала ключевым фактором при расчёте НДФЛ при продаже квартиры. Увеличение оценки может «подтолкнуть» налоговую базу к более высокой ставке. Проверяйте цифры заранее, выбирайте оптимальный вычет и при необходимости оспаривайте завышенную оценку — это позволит сохранить десятки и даже сотни тысяч рублей в кармане продавца.