Продажа жилой недвижимости — событие, которое влечёт за собой обязательства перед налоговыми органами. В 2026 году правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи квартиры изменились, а сроки подачи деклараций стали более строгими. Ниже представлена подробная инструкция с учётом всех актуальных требований ФНС России.

Когда необходимо подавать декларацию 3‑НДФЛ?

1. Если вы владели квартирой менее установленного срока освобождения (5 лет для большинства граждан, 3 года — для участников программы «молодая семья», собственников жилья, получившегося в результате приватизации, и др.).
2. Если вы использовали имущественный вычет при покупке (например, вычет на покупку первого жилья) — в этом случае срок владения считается с момента оформления вычета, а не с даты покупки.
3. Если налоговый орган направил вам уведомление о необходимости подачи декларации (это может случиться даже при владении более 5 лет, если в базе данных ФНС нет информации о продаже).

Если квартира находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет в льготных случаях) и вы не использовали вычет, налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется.

Ключевые сроки

• Декларацию за 2025 год (доход от продажи в 2025 г.) необходимо подать до 30 апреля 2026 г.
• Оплатить налог (если он возник) следует до 15 июля 2026 г.
• В случае получения уведомления от ФНС срок подачи может быть сокращён (обычно 30 дней с даты получения).

Как рассчитывается налог на доход от продажи квартиры?

Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и суммой расходов, подлежащих вычету. Ставка НДФЛ для физических лиц – 13 % (для нерезидентов – 30 %).

Что можно включить в расходы?

• Стоимость приобретения квартиры (документальное подтверждение – договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
• Расходы на ремонт и отделку, если квартира была куплена без отделки (это должно быть указано в ДДУ). При наличии официальных договоров и чеков можно включить:
  • стоимость материалов;
  • стоимость работ (договор с подрядчиком).
• Нотариальные и регистрационные сборы, уплаченные при покупке и продаже.
• Комиссию агентства недвижимости (если она была оплачена).
• Имущественный вычет (если вы его использовали при покупке).

Пример расчёта

Допустим, в 2022 г. вы приобрели квартиру за 2 000 000 ₽, а в 2024 г. продали её за 3 500 000 ₽. Вы затратили 300 000 ₽ на отделочные работы и оплатили 50 000 ₽ нотариальных сборов.

1. Сумма расходов = 2 000 000 ₽ (покупка) + 300 000 ₽ (ремонт) + 50 000 ₽ (нотариальные сборы) = 2 350 000 ₽.
2. Налогооблагаемый доход = 3 500 000 ₽ – 2 350 000 ₽ = 1 150 000 ₽.
3. Сумма налога = 1 150 000 ₽ × 13 % = 149 500 ₽.

Если же продажная цена совпадает или ниже цены покупки, налог платить не нужно (налогооблагаемый доход ≤ 0).

Какие документы нужны для подачи декларации 3‑НДФЛ?

Все документы должны быть подтверждены оригиналами (при подаче в бумажном виде) или скан-копиями (при электронной подаче через Личный кабинет налогоплательщика).

Пошаговая инструкция по заполнению и сдаче декларации 3‑НДФЛ

Шаг 1. Подготовка данных

• Соберите все вышеперечисленные документы.
• Подготовьте расчёт налоговой базы (см. раздел 2).
• Уточните, есть ли у вас право на льготу (срок владения, вычет, участие в программе «молодая семья» и т.д.);

Шаг 2. Заполнение формы

Для 2025 года (доход от продажи в 2025 г.) используется форма ЕД‑7‑11/757 (утверждена ФНС ). Форму можно скачать в личном кабинете налогоплательщика или на сайте ФНС.

1. Раздел «Общие сведения» – укажите ФИО, ИНН, адрес.
2. Раздел «Доходы» – строка 010 «Доход от продажи недвижимости», строка 030 «Налоговая база» (значение из строки 070 приложения 1).
3. Раздел «Вычеты и расходы» – укажите сумму расходов (покупка, ремонт, комиссии, сборы).
4. Раздел «Налог» – строка 080 «Сумма налога» (13 % от налоговой базы).
5. Если у вас есть пояснительная записка (например, при особых обстоятельствах), приложите её к декларации.

Шаг 3. Подача декларации

• Электронно через Личный кабинет налогоплательщика – самый быстрый способ, подтверждение о приёме приходит мгновенно.
• Почтой (заказным письмом с уведомлением) – отправьте оригиналы (или заверенные копии) в отделение ИФНС по месту жительства.
• Лично – сдайте бумажный бланк в отделение ФНС.

После подачи декларации вы получите квитанцию об уплате налога (если налог возник) и/или справку об отсутствии налога.

Шаг 4. Уплата налога

Оплатить налог можно следующими способами:

• Через личный кабинет (автоплатёж по сформированной квитанции).
• В банке по реквизитам, указанным в квитанции (БИК, ИНН получателя, КПП).
• Через мобильное приложение «Госуслуги».

Квитанцию необходимо распечатать и сохранить в течение 5 лет (по требованию налоговой).

Как уменьшить налоговую нагрузку?

• Соблюдение минимального срока владения (5 лет или 3 года по льготам) – полностью освобождает от налога.
• Имущественный вычет при покупке (до 2 млн ₽) – уменьшает стоимость приобретения, а значит, налоговую базу.
• Учёт расходов на ремонт и отделку – если квартира была куплена без отделки, расходы могут быть включены в себестоимость.
• Продажа в рамках семейного имущества – если квартира была в совместной собственности супругов, каждый может воспользоваться своим льготным сроком.

Пример применения льготы «молодая семья»

Супруги, у которых в семье менее 3 детей, могут продать квартиру, владели которой минимум 3 года, без уплаты налога. При этом необходимо предоставить в налоговую копию свидетельства о браке и справку о составе семьи.

Что делать, если налоговый орган требует оплату, но вы считаете, что налог не должен быть начислен?

1. Сохраняйте все подтверждающие документы (договоры, чеки, справки).
2. Подайте пояснительную записку в отделение ИФНС, приложив копии документов, подтверждающих право на льготу.
3. Если ответ отрицательный, подайте жалобу в налоговый орган (в течение 30 дней с даты получения уведомления).
4. В случае отказа – обжалование в суд в течение 30 дней после получения ответа от ФНС.

Важно: в 2026 году ФНС усилила камеральную проверку на основе данных из Росреестра. Поэтому отсутствие декларации 3‑НДФЛ по операциям с недвижимостью за 2024 год уже может привести к проверке.

Налоговый календарь 2026 года (ключевые даты)

Полезные ссылки

• Официальный сайт ФНС – раздел «Налоговый календарь»
• Пошаговое заполнение формы 3‑НДФЛ
• КонсультантПлюс – правовые комментарии по НДФЛ
• Онлайн‑помощник Актион 360 – ответы на вопросы по налоговым изменениям 2026 г.

Сообщить в налоговую о продаже квартиры в 2026 году — процесс, требующий внимательности к срокам, правильного расчёта налоговой базы и полного комплекта документов. Соблюдая описанные выше шаги, вы избежите штрафов, сможете воспользоваться льготами и правильно уплатить (или не уплатить) налог.

Помните: отсутствие декларации 3‑НДФЛ может привести к камеральной проверке и начислению пени. Поэтому лучше подать декларацию даже в случае, когда налог не должен быть уплачен – в этом случае вы получите подтверждение об отсутствии налога.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или воспользуйтесь онлайн‑помощником ФНС.