Актуально на 20 апреля 2026 г.
Содержание
- Какой статус выбрать: самозанятый, ИП или «обычное» физлицо
- Налоги каждого статуса: таблица ставок и сроков
- Аренда у «простого» физлица: НДФЛ и роль арендатора-юрлица
- Пошаговая инструкция по уплате налогов в 2026 году
- Распространённые ошибки и штрафы
- Полезные советы и шаблоны документов
Коммерческая недвижимость — офисы, склады, магазины — приносит стабильный доход. Но если собственником является обычное физическое лицо, налоговая логика отличается от той, что действует для компаний и ИП. В 2026 году Минфин и ФНС усилили контроль за арендой нежилых помещений, а значит знать точные правила стало критически важно.
Какой статус выбрать: самозанятый, ИП или «обычное» физлицо
| Вариант | Можно ли сдавать нежилое помещение? | Налог, % | Страховые взносы | Отчётность |
|---|---|---|---|---|
| Самозанятый (НПД) | Нельзя (разрешена только аренда жилых помещений) | — | Не платит | Мобильное приложение «Мой налог» |
| ИП на УСН «Доходы» | Можно | 1–6 % (регион) | Фиксированный + 1 % сверх 300 000 ₽ | Упрощённая декларация (1 раз/год) |
| ИП на ПСН | Можно *по региональному перечню | 6 % от потенциального дохода | Фиксированный | Книга учёта доходов |
| Обычное физлицо без статуса | Можно | 13 % (НДФЛ) | Не платит | 3-НДФЛ раз в год |
Налоги каждого статуса: сводная таблица
Физлицо без ИП
- Налог: НДФЛ 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент).
- Арендатор-организация становится налоговым агентом и обязан:
- удержать 13 % при каждой выплате;
- перечислить налог не позднее следующего дня после выплаты;
- сдать расчёт 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ.
- Сам физлиц-собственник ничего не декларирует, если налог уже удержан арендатором.
ИП на УСН
- Налог: 1–6 % от доходов (ставка региона).
- Взносы: 49 443 ₽ в 2026 г. + 1 % сверх 300 000 ₽ дохода.
- Уплата: авансы ежеквартально, окончательный расчёт до 30 апреля следующего года.
- Касса: для аренды не требуется ККТ, если договор без связки с розничной торговлей.
ИП на ПСН (патент)
- Налог: 6 % от потенциального годового дохода, установленного регионом.
- Срок патента: от 1 до 12 месяцев.
- Ограничения: доход не более 60 млн ₽ в год; площадь помещения ≤ 150 м² (уточняйте в регионе).
Налог на имущество
Независимо от выбранного статуса нежилое помещение облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости (ставка до 2 %). Уведомление приходит от ФНС.
Аренда у «простого» физлица: НДФЛ и роль арендатора-юрлица
Спецрежим «самозанятый» не применим
Пояснение Минфина № 03-15-05/88855 от :
Доходы от передачи имущественных прав на нежилое помещение не признаются объектом НПД, за исключением аренды жилых помещений. То есть самозанятый, сдающий офис, должен прекратить статус НПД и перейти на ИП или платить НДФЛ.
Алгоритм для арендатора-юрлица
- Заключить договор аренды.
- Каждую выплату арендной платы уменьшить на 13 % НДФЛ.
- В течение 1 рабочего дня перечислить удержанный налог в бюджет.
- До 25-го числа месяца, следующего за кварталом, сдать 6-НДФЛ.
- До 1 апреля следующего года выдать справку 2-НДФЛ физлицу.
Пошаговая инструкция по уплате налогов в 2026 году
Шаг 1. Выбор статуса
Рассчитайте три сценария (пример: доход 1 000 000 ₽ в год):
| Физлицо (13 % НДФЛ) | 130 000 | 0 | 130 000 |
| ИП УСН 6 % | 60 000 | ~50 000 | 110 000 |
| ИП ПСН (пример Москва, 70 м²) | 45 000 | ~50 000 | 95 000 |
Шаг 2. Регистрация ИП (если выбираете УСН/ПСН)
- Подайте заявление по форме Р21001 через МФЦ или Госуслуги.
- В течение 3 рабочих дней получите ЭЦП-отчёт о присвоении ОГРНИП.
- В течение 30 дней подайте уведомление о переходе на УСН или подайте заявление на патент.
Шаг 3. Открытие расчётного счёта
Необязательно, но удобно: арендаторы-юрлица часто работают по безналу. Комиссия банков за ИП в среднем 0,2–0,6 %.
Шаг 4. Учёт доходов и расходов
- ИП УСН: ведите книгу учёта доходов и расходов (КУДиР).
- ИП ПСН: книга учёта доходов ИП (упрощённая).
- Физлицо: сохраняйте договоры и платёжные поручения.
Шаг 5. Отчётность
| Статус | Отчёт | Срок |
|---|---|---|
| Физлицо (если налог не удержан) | 3-НДФЛ | До 30 апреля 2027 г. |
| ИП УСН | Декларация УСН | До 30 апреля 2027 г. |
| ИП ПСН | Книга учёта доходов | По запросу ФНС |
Распространённые ошибки и штрафы
- Статус самозанятого + нежилое помещение → 20 % штраф от неуплаченного налога минимум 40 000 ₽ (ст. 122 НК РФ).
- Арендатор-юрлицо не удержал НДФЛ → штраф 20 % от суммы налога, плюс пени.
- ИП не подал декларацию УСН в срок → штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽.
- Не оплачены взносы ИП → пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день.
Полезные советы и шаблоны документов
Как минимизировать налоги легально
- Если площадь ≤ 150 м² и регион разрешил, берите патент – выгода до 25 %.
- УСН «Доходы минус расходы» выгодна, если у вас большие расходы (ремонт, коммуналка, проценты по кредиту).
- Используйте профессиональный налоговый вычет 20 % при подаче 3-НДФЛ, если не хотите становиться ИП.
Шаблон фразы для договора аренды
«Арендатор обязан самостоятельно исчислить, удержать и перечислить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере, установленном законодательством РФ, с сумм арендной платы и (или) иных доходов, выплачиваемых Арендодателю».
Чек-лист на 2026 год
- ☐ Определились со статусом (ИП/физлицо).
- ☐ Подали документы на регистрацию ИП (если нужно).
- ☐ Выбрали УСН или патент.
- ☐ Открыли расчётный счёт.
- ☐ Подключили онлайн-бухгалтерию (Моё дело, Контур.Эльба).
- ☐ Подписали договор с арендатором с учётом НДФЛ.
- ☐ Настроили напоминания о сроках отчётности.
Сдавая нежилое помещение, физлицо не может применять спецрежим «самозанятый» и обязано либо:
- зарегистрироваться как ИП (УСН или патент), либо
- оставаться обычным физлицом, но в этом случае арендатор-юрлицо должен удерживать 13 % НДФЛ.
Правильный выбор режима экономит до 30–40 % налогов. Если сомневаетесь, проконсультируйтесь с бухгалтером или воспользуйтесь бесплатным сервисом ФНС «Налоговый помощник».