То, что в народе принято называть кадастровым паспортом, официально именуется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке ключевым показателем является кадастровая (инвентаризационная) площадь дома. Она влияет на:
- кадастровую стоимость и налоги;
- стоимость ипотеки или продажи;
- возможность легального оформления перепланировок.
Что именно подсчитывают кадастровые инженеры
Общая площадь
Это сумма площадей всех помещений, включая:
- жилые комнаты;
- кухни и коридоры;
- санузлы, кладовые, лестничные марши внутри дома.
Измеряют по внутренним габаритам (между внутренними поверхностями стен).
Подсобные и вспомогательные помещения
Включаются «как есть»:
- чердаки и подвалы;
- котельные, гаражи, веранды, балконы, лоджии.
Исключения: открытые террасы, навесы, козырьки не учитываются.
Пристройки и надстройки
Учитываются только если:
- имеют фундамент;
- соединены с основным домом общей несущей конструкцией;
- присутствуют в техническом плане.
От чего не зависит площадь
- Высота потолков, не влияет на квадратуру, но влияет на объём здания.
- Толщина стен и перегородок — в кадастровую площадь не входит.
- Фактическое использование: если подвал не эксплуатируется, но технически существует, он всё равно считается.
Этапы измерения при кадастровом учете
Шаг 1. Подготовка
Заказчик предоставляет инженеру:
- правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН, технический план);
- ситуационный план участка;
- проектную документацию (если есть).
Шаг 2. Полевые работы
Кадастровый инженер:
- устанавливает геодезические опорные точки;
- проводит электронное измерение лазерным дальномером или тахеометром;
- фиксирует координаты каждого угла здания.
Шаг 3. Камеральная обработка
Результаты заносятся в специализированное ПО (ГИС «Кадастровый инженер»). Программа рассчитывает:
- площадь по внутреннему периметру;
- площадь по наружному периметру (для расчёта кадастровой стоимости может использоваться коэффициент 0.7–0.8 от внутренней);
- площадь каждого этажа отдельно.
Шаг 4. Составление технического плана
Полученные данные вносятся в технический план (форма № ТП-1), который подаётся в Росреестр для постановки на кадастровый учет.
Коэффициенты и поправки, которые применяют кадастровые инженеры
| Тип помещения | Коэффициент | Комментарий |
|---|---|---|
| Лоджия | 0,5 | Учитывается как половина площади. |
| Балкон | 0,3 | Если нет остекления. |
| Веранда остеклённая | 0,8 | Зависит от проекта. |
| Чердак (высота 1,5–2 м) | 0,7 | Если нежилой; |
| Чердак (высота < 1,5 м) | 0 | Не учитывается. |
Типовые ошибки владельцев
- Добавить мансарду без изменения техплана. Это чревато пересмотром кадастровой стоимости и штрафами.
- Забыть о холодном балконе. Если он остеклён, его всё равно придётся включать с коэффициентом 0,3.
- Не внести пристройку в ЕГРН. При продаже дома банк или покупатель потребует устранить расхождение.
Что делать, если площадь в документах отличается от фактической
- Заказать повторное межевание у кадастрового инженера.
- Подать заявление в МФЦ на внесение изменений в ЕГРН (форма Р14001).
- Ожидать от 5 до 12 рабочих дней, Росреестр внесёт корректировки.
- Проверить актуальность технического плана (не старше 5 лет).
- Уточнить, включены ли в документы все пристройки и мансарда.
- Если есть расхождения > 1 м², заказать обмеры заранее.
- Подготовить кадастровые чертежи (.pdf и .xml) на электронном носителе.
Важно: любые изменения в конструкции дома (надстройка этажа, расширение фундамента) требуют нового технического плана и повторной постановки на кадастровый учет. Это избавит от проблем с налогами и последующими сделками.