Когда речь заходит о покупке новой квартиры или перепланировке старой, важно точно знать, какая площадь будет считаться «жилой» и «общей». Один из самых частых вопросов, лоджия и балкон: входят ли они в общую площадь квартиры? Ответ зависит от того, какой именно документ вы читаете и какую именно площадь вам нужно определить: техническую, жилую или ту, что указана в ЕГРН. Ниже — подробное разъяснение всех нюансов.
Что такое общая площадь квартиры
Под общей площадью понимается сумма площадей всех помещений квартиры, включая:
- жилые комнаты;
- кухню;
- коридор;
- санузел;
- кладовые и другие вспомогательные помещения.
Важно: балконы, лоджии и террасы изначально не входят в общую площадь, если речь идёт о жилой площади по строительным нормам; Однако при расчётах, которые производятся для кадастрового учёта или оценки рыночной стоимости, к лоджиям применяют понижающие коэффициенты.
Понижающие коэффициенты: сколько «засчитывается» лоджия
Согласно Приказу Минстроя РФ № 854/пр от и СП 54.13330.2016, к лоджиям и балконам применяются следующие коэффициенты:
| Помещение | Коэффициент | Пример: физическая площадь 5 м² |
|---|---|---|
| Лоджия (застеклённая, утеплённая) | 0,5 | Засчитывается как 5 × 0,5 = 2,5 м² |
| Балкон (открытый или частично застеклённый) | 0,3 | Засчитывается как 5 × 0,3 = 1,5 м² |
| Терраса, веранда | 0,3–0,5 (зависит от остекления) | Аналогично балкону или лоджии |
Таким образом, если в техпаспорте квартиры указано: «общая площадь 62,8 м², в т. ч. лоджия 5,2 м² с коэффициентом 0,5», то:
- в кадастровую площадь войдёт: 62,8 − (5,2 × 0,5) = 62,8 − 2,6 = 60,2 м²;
- при продаже застройщик может указывать «62,8 м²» — это маркетинговая площадь, а не кадастровая.
Где посмотреть «правильную» площадь
Технический план (БТИ)
До 2017 года именно БТИ определяло общую площадь по коэффициентам 0,3–0,5. Сейчас эти данные передаются в Росреестр и отражаются в ЕГРН.
Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН)
Это самый достоверный документ: именно в нём указано, какая площадь будет использоваться для расчёта налога, коммунальных услуг и рыночной оценки.
Договор долевого участия (ДДУ)
Застройщики могут использовать проектную площадь без коэффициентов (т. е. считать лоджию «полностью») для повышения «квадратуры» квартиры. При сдаче объекта Росреестр рассчитает кадастровую площадь по коэффициентам, и на практике вы получите квартиру меньше, чем было указано в рекламе.
Пример из жизни
Купил квартиру по ДДУ:
- Общая площадь в договоре — 75 м² (включая лоджию 8 м²).
- Кадастровая площадь после ввода дома, 75 − (8 × 0,5) = 71 м².
- Разница 4 м² при цене 250 000 руб./м² = 1 000 000 руб., которые вернуть уже сложно.
Как защититься
- Всегда запрашивайте разбивку площадей в договоре: жилая, кухня, лоджия, балкон.
- Сравнивайте цифры с проектной декларацией и кадастровой выпиской (дом уже сдан).
- Требуйте указания точной кадастровой площади в акте приёма-передачи, чтобы избежать «скрытых» 2-3 м².
Лоджия не считается «полноценной» частью общей площади квартиры в кадастровом и юридическом смысле, но понижающий коэффициент 0,5 всё-таки добавляет к площади половину её физического размера. При покупке новостройки внимательно читайте договор и сопоставляйте заявленные квадратные метры с тем, что внесут в ЕГРН — это позволит избежать неприятных сюрпризов и лишних трат.