Казахстан в последние годы стал одним из самых популярных направлений для покупки недвижимости среди граждан России․ Спрос российской аудитории на казахстанскую недвижимость в марте 2023 года вырос на 6,01 % по сравнению с февралем, а в первом квартале 2023 года он превзошёл аналогичный показатель 2022 года на 4,1 %․ В этой статье мы подробно разберём, какие юридические и финансовые шаги необходимо пройти, чтобы приобрести квартиру в Казахстане без лишних проблем․
Почему стоит рассматривать Казахстан?
- Близость и культура․ Страна находится в том же часовом поясе, язык общения — русский․
- Доступные цены․ Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в крупнейших городах варьируется от 670 USD (≈55 000 ₽) (Актау) до 1 580 USD (≈129 700 ₽) (Алматы)․
- Стабильный рост цен․ По словам управляющего партнёра Moral Group Рамона Моралеса, на рынке наблюдается рост цен и отток спроса со вторичного рынка к новостройкам․
- Возможность инвестиций․ Квартиры в новых жилых комплексах часто продаются с рассрочкой и льготными банковскими программами․
Правовые основы: кто может владеть недвижимостью?
Согласно закону № 2337 от г․ «О правовом положении иностранцев», а также новому Налоговому кодексу РК, иностранный гражданин может стать собственником недвижимости только при наличии вида на жительство (ВНЖ) в Казахстане․
Иные способы (например, покупка через юридическое лицо с резидент‑директором) технически возможны, но они сложны, длительны и применяются в редких случаях․
Как получить ВНЖ?
Для россиян существует несколько оснований для получения ВНЖ, каждый из которых требует определённого пакета документов:
- Открытие собственного бизнеса․ Необходимо зарегистрировать компанию в Казахстане, открыть расчётный счёт в банке и предоставить бизнес‑план․
- Трудоустройство․ Приём на работу в казахстанскую фирму (договор, справка от работодателя)․
- Брак с гражданином/гражданкой Казахстана․ Предоставляются свидетельство о браке и документы, подтверждающие совместное проживание․
- Учёба․ Поступление в вуз Республики, предоставление подтверждения о зачислении․
- Временная регистрация․ Оформляется в ЦОН, через портал электронного правительства или в департаменте миграционной полиции․
После оформления ВНЖ необходимо пройти следующие процедуры:
- Получить ИИН — индивидуальный идентификационный номер․
- Открыть банковский счёт в казахстанском банке․
- Пройти медицинскую комиссию․
- Оплатить государственную пошлину и предоставить фото, паспорт, подтверждение места жительства․
- Получить идентификационную карту, действующую 10 лет (можно продлить)․
Срок выдачи ВНЖ — до 17 рабочих дней․ Карта ВНЖ действительна до истечения срока действия загранпаспорта и может быть продлена․
Выбор города и оценка стоимости
По данным проекта «Зона риелторов», к покупателям из России проявляют интерес пять городов:
- Алматы – самый дорогой рынок, 1 м² в новостройках ≈ 1 580 USD (≈129 700 ₽)․
- Астана – 1 м² ≈ 1 050 USD (≈86 200 ₽)․
- Шымкент – 1 м² ≈ 940 USD (≈77 100 ₽)․
- Петропавловск – 1 м² ≈ 935 USD (≈76 700 ₽)․
- Актау – 1 м² ≈ 670 USD (≈55 000 ₽)․
На вторичном рынке цены примерно такие же, но часто ниже в зависимости от состояния квартиры и расположения․
Пошаговый процесс покупки квартиры
- Определение бюджета и города․ Учтите стоимость квартиры, налоги, комиссии, а также возможные расходы на ремонт;
- Поиск объекта․ Рекомендуются платформы Krisha․kz, RBC Realty и услуги лицензированных риелторов․
- Проверка юридической чистоты․
- Убедитесь, что у продавца есть правоустанавливающий документ (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности)․
- Проверьте отсутствие обременений (ипотека, арест, судебные споры)․
- Удостоверьтесь, что объект не относится к земельным участкам сельскохозяйственного назначения – их продажа иностранцам запрещена․
- Подготовка документов․ Пакет включает:
- Паспорт и ВНЖ․
- ИИН․
- Счёт в казахстанском банке (для перечисления средств)․
- Документы, подтверждающие источник средств (выписки, справки о доходах)․
- Справка о семейном положении (при необходимости)․
- Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИИН)․
- Описание квартиры (адрес, этаж, площадь, планировка)․
- Цена, схема выплат, сроки․
- Обязанности продавца и покупателя․
- Пункт о защите от эвикции (претензий третьих лиц)․
- Оплата․ Обычно производится в два этапа: задаток (5‑10 % от стоимости) и окончательная сумма перед подписанием основного договора․
- Подписание договора купли‑продажи․ Договор подписывается в присутствии нотариуса․ Для дистанционных покупателей необходимо оформить нотариальную доверенность на представителя (рекомендован местный риелтор или нотариус)․
- Регистрация права собственности․ Есть два пути:
- Через Центр обслуживания населения (ЦОН) – личное посещение․
- Онлайн через портал электронного правительства совместно с нотариусом․
Необходимые документы: удостоверение личности, заявление, договор купли‑продажи, квитанция об уплате госпошлины․ Регистрация занимает от 1 до 3 рабочих дней․
- Получение выписки из реестра․ Это подтверждает ваше право собственности․
Налоговые обязательства
Налоговое резидентство в Казахстане определяется двумя критериями (ст․ 222 НК РК):
- Пребывание в стране не менее 183 дней в течение 12 месяцев;
- Наличие центра жизненных интересов (ВНЖ, семья, имущество)․
Если вы являетесь нерезидентом, то при продаже квартиры вам потребуется уплатить налог на прирост стоимости (ИПН):
- Ставка 15 % для большинства стран․
- Ставка 20 % для граждан государств‑партнёров, указанных в Приказе Минфина № 142 от г․
Налог считается с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения․ Налоговая декларация (форма 270․00) подаётся до 15 сентября года, следующего за годом продажи․
Особенности сделок с участием юридических лиц
Если получение ВНЖ затруднительно, иногда используют схему через юридическое лицо‑резидент (компания с казахстанским директором)․ Эта процедура:
- Требует регистрации компании в Казахстане․
- Включает открытие корпоративного счёта․
- Сложна и длительна – часто занимает несколько месяцев․
- Не рекомендуется для большинства частных покупателей, так как стоимость и риски выше․
Практические советы от экспертов
- Оформляйте ВНЖ до начала поисков․ Это ускорит процесс и избавит от необходимости искать обходные схемы․
- Пользуйтесь проверенными риелторами․ Многие компании предлагают «под ключ» – от подбора квартиры до её регистрации․
- Тщательно проверяйте юридическую чистоту․ Наличие обременений, судебных споров или ограничений может привести к принудительному отчуждению (п․ 1 ст․ 252 ГК РК)․
- Не забывайте о валютных ограничениях․ Перевод средств в Казахстан рекомендуется осуществлять через лицензированные банки, чтобы избежать вопросов со стороны валютного контроля․
- Планируйте налоговые выплаты․ Считайте потенциальный ИПН заранее, чтобы не столкнуться с неожиданными расходами при продаже․
Покупка квартиры в Казахстане для россиянина – процесс, который требует внимательного подхода к юридическим и налоговым аспектам․ Основное условие – наличие вида на жительство․ После его получения весь процесс покупки (поиск, проверка, договор, регистрация) происходит по тем же правилам, что и у граждан Республики․ При правильном планировании и привлечении профессиональных консультантов вы сможете выгодно инвестировать в казахстанскую недвижимость, получив как собственное жильё, так и потенциальный источник дохода․