Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Раздел нежилого помещения на два (или более) самостоятельных объекта недвижимости – это юридико-техническая процедура, которая в 2025 году именуется раскадастрированием. В результате исходный объект утрачивает юридическое существование, а на его месте появляются два (или несколько) новых, каждый из которых получает собственный кадастровый номер и может быть отчуждён, сдан в аренду или заложен независимо от других.
Что такое раскадастрирование нежилого помещения?
- Создание отдельных помещений путём выделения их из общего объёма здания или сооружения.
- Каждое новое помещение получает:
- свой кадастровый номер;
- самостоятельный кадастровый паспорт;
- собственное право собственности (ОКС «помещение»).
- Исходный объект снимается с кадастрового учёта без сохранения прежнего номера.
В каких случаях проводят раздел?
- Подготовка к продаже части помещения разным покупателям.
- Сдача участков в аренду/субаренду с отдельными договорами.
- Раздел долевой собственности между сособственниками.
- Оптимизация налогообложения (меньшая площадь = меньший кадастровый налог).
Правовые основания и нормативы 2025 г.
Раздел регулируется:
- Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. 2025).
- Постановлением Правительства РФ № 432-ПП (уточняет, какие работы считаются перепланировкой, а какие – нет).
- Приказом Минэкономразвития № 953 (о требованиях к техническому плану).
Можно ли разделить помещение без перепланировки?
Да, если:
- физически помещение уже разделено несущими стенами;
- существуют отдельные входы и инженерные сети;
- не требуется демонтаж/монтаж перегородок, затрагивающих несущие конструкции.
В этом случае процедура пройдёт быстрее и без согласования в Мосжилинспекции.
Пошаговая инструкция 2025 г.
Шаг 1. Проверка исходных данных
- Запросить выписку ЕГРН (уточняются кадастровый номер, площадь, правообладатели).
- Проверить, что здание не признано аварийным и не числится под запретом/арестом.
Шаг 2. Инженерно-геодезические измерения
- Кадастровый инженер проводит обмеры каждой будущей части.
- Фиксируются реальные границы, высоты, инженерные узлы.
Шаг 3. Подготовка технического плана
Техплан состоит из:
- текстовой части (описание объекта, площади, этаж, адрес);
- графической части (поэтажный план БТИ, схема расположения новых помещений);
- заключения кадастрового инженера о соответствии СП 54.13330 (если были работы).
Шаг 4. Согласование перепланировки (если требуется)
- Если перегородки несущие или изменяеться фасад — подаётся уведомление в Мосжилинспекцию (Москва) или Госстройнадзор (МО);
- Срок рассмотрения, до 45 дней.
Шаг 5. Подача документов в Росреестр
Пакет включает:
- заявление о снятии с учёта исходного помещения;
- заявления о постановке на учёт новых помещений;
- технические планы (по 1 экз. на каждое новое помещение);
- нотариально заверенное согласие всех собственников (при долевой собственности);
- квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ за каждый новый объект).
Шаг 6. Получение ЕГРН
- Росреестр проверяет документы 5-7 рабочих дней (МФЦ/онлайн через Госуслуги).
- Выдаётся новые выписки ЕГРН на каждое помещение.
Сроки и стоимость в Москве и МО (2025 г.)
| Вид работ | Срок | Средняя цена, ₽ |
|---|---|---|
| Обмеры + инженерные расчёты | 3–5 дней | 15 000 – 30 000 |
| Технический план (1 новое помещение) | 3–7 дней | 12 000 – 20 000 |
| Согласование перепланировки | 30–45 дней | 10 000 – 25 000 |
| Росреестр (госпошлина + экспертиза) | 5–7 дней | 2 000 × кол-во объектов |
Распространённые ошибки
- Отсутствие согласия сособственников, Росреестр вернёт документы.
- Нарушение несущих конструкций без проекта — штраф до 500 000 ₽.
- Раздел фактически не обособленных помещений, технический план не пройдёт экспертизу.
FAQ
Вопрос: Нужно ли снимать исходное помещение с учёта?
Да. После раздела исходный объект прекращает существование и обязательно снимается с учёта.
Вопрос: Возможен ли раздел, если здание находится в долевой собственности?
Да, но потребуется нотариально заверенное согласие всех долевых собственников или решение суда.
Вопрос: Можно ли «объединить» помещения обратно?
Да. Процедура называется объединение объектов и проводится аналогичным образом с подготовкой нового технического плана.
Практический чек-лист перед стартом
- Закажите выписку ЕГРН (онлайн за 15 минут).
- Пригласите кадастрового инженера для бесплатной консультации и замеров.
- Определите, нужно ли согласование перепланировки.
- Соберите документы:
- правоустанавливающие на исходное помещение;
- паспорт собственника;
- согласие сособственников (при необходимости).
- Оплатите госпошлину онлайн или в банке.
- Подайте пакет в МФЦ или через электронную подпись на Госуслугах.
Раздел нежилого помещения в 2025 году, это стандартная, но требующая точности процедура. Главное: подготовить корректный технический план, соблюсти требования ПП № 432-ПП и заранее получить согласия всех правообладателей. При соблюдении регламента Росреестра новые объекты появятся в ЕГРН уже через 7–10 рабочих дней после подачи документов.
Если остались вопросы, свяжитесь с аккредитованным кадастровым инженером или юридической компанией, специализирующейся на раскадастрировании недвижимости.