Актуально на 20 апреля 2026 года: правила расчёта НДФЛ с продажи жилья, находящегося в собственности менее 3 лет, изменились с начала 2025 года. Ниже — подробный разбор формул, льгот, примеров и чек-лист для сдачи 3-НДФЛ.
Основная ставка налога
Доход от продажи квартиры облагается по прогрессивной шкале НДФЛ:
- 13 % — на доход до 5 млн руб включительно;
- 15 % — на часть дохода свыше 5 млн руб.
Когда платить не надо? Освобождение «3+ лет»
Если после 1 января 2022 года:
- квартира единственное жильё продавца и находится во владении ≥ 3 лет, то НДФЛ не платится;
- в остальных случаях (долевое участие, неединственное жильё и т.д.) освобождение наступает после 5 лет владения.
Схема расчёта в 2026 году
- Определите налоговую базу
Цена продажи – налоговый вычет - Выберите вычет
- фиксированный: 1 000 000 руб;
- документальный: подтверждённые расходы на покупку + ремонт + ипотечные проценты.
- Рассчитайте НДФЛ
НДФЛ = (налоговая база × 13 % или 15 %)
Пример 1: фиксированный вычет
Квартира продана за 4 300 000 руб. Владение: 2 года 9 месяцев. Покупка была по договору долевого участия без достоверных подтверждающих расходов.
- Налоговая база: 4 300 000 – 1 000 000 = 3 300 000 руб.
- НДФЛ: 3 300 000 × 13 % = 429 000 руб.
Пример 2: вычет в размере затрат
Квартира куплена в 2024 году за 3 400 000 руб, вложено 450 000 руб на ремонт, ипотечные проценты 200 000 руб. Всего подтверждённые расходы: 4 050 000 руб. Продана в 2026 году за 5 600 000 руб.
- Налоговая база: 5 600 000 – 4 050 000 = 1 550 000 руб.
- НДФЛ: 1 550 000 × 13 % = 201 500 руб.
Как подать 3-НДФЛ в 2026 году
Шаг 1: Собрать документы
- ДКП или ДДУ на покупку;
- ДКП на продажу;
- Квитанции, чеки, договоры на ремонт и ипотечные проценты (если применяете вычет по расходам);
- Копия паспорта, ИНН;
- Выписка ЕГРН (не старше 1 месяца к дате подачи).
Шаг 2: Выбрать способ подачи
- Лично в ИФНС: запись через сайт nalog.ru или Госуслуги.
- Онлайн: в личном кабинете налогоплательщика через форму «Подача 3-НДФЛ».
- Через МФЦ: при наличии электронной подписи.
Шаг 3: Оплатить
Квитанцию на оплату налога (если есть к уплате) можно сгенерировать сразу в личном кабинете. Срок уплаты — до 15 июля 2027 года (по доходам 2026).
Штрафы и ответственность
С 2025 года штраф за неуплату НДФЛ вырос вдвое:
- 20 % от суммы недоимки;
- 40 % при умышленном уклонении.
Дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки (≈ 1/300 ключевой ставки ЦБ).
Частые ошибки
| Ошибка | Почему это важно |
|---|---|
| Указывают цену из ДКП, но не кадастровую | Налоговая может пересчитать налог по 70 % кадастровой стоимости, если цена занижена. |
| Забывают документы на ремонт | Потеряете вычет на 450 000–1 000 000 руб, заплатите лишние 58 500–130 000 руб. |
| Не подают декларацию при нулевом налоге | Даже если налог 0 руб, 3-НДФЛ подавать обязательно; штраф 1 000 руб. |
Краткий чек-лист
- Проверьте срок владения: менее 3 лет — налог есть.
- Определите выгодный вычет: 1 млн руб или документальные расходы.
- Рассчитайте НДФЛ по прогрессивной ставке.
- Сдайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года.
Готовы к подаче? Скачайте бесплатный шаблон декларации и образец заполнения на сайте ФНС или через Госуслуги.