Период подачи деклараций 3-НДФЛ уже на носу, и если в 2025 году вы продали квартиру, которую раньше приобретали по договору долевого участия (ДДУ), важно заранее понять, какой налог придётся заплатить и как его можно законно сократить до нуля. В этой статье разберёмся по шагам: когда налог не платится, как считается налоговая база, какие вычеты применимы и как оформить всё в декларации.

Когда продажа квартиры по ДДУ вообще не облагается НДФЛ

Основное правило из Налогового кодекса РФ (ст. 217.1):

• Если квартира находилась в собственности ≥ 5 лет, доход от её продажи освобождается от НДФЛ полностью.
• Если вы приобретали жильё по ДДУ до (и получили право собственности до этой даты), применяется старый срок — 3 года.
• Кроме того, 3 года достаточно, если квартира досталась вам по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации.

Важный нюанс для ДДУ: срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности (а не с момента подписания ДДУ). То есть даже если вы внесли 100 % платежей по ДДУ в 2021 г., а право собственности оформили только в 2022 г., пятилетний срок закончится лишь в 2027 г.

Если «минимальный срок» ещё не прошёл, как рассчитать налог

Если продажа произошла раньше пяти лет (или трёх, если применимы исключения), придётся заплатить НДФЛ по ставке 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов.

2.1 Определяем налоговую базу

Налог берётся с разницы между доходом от продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку (ст. 220 НК РФ).

Формула:

• Доход от продажи = цена, указанная в договоре купли-продажи (но не ниже 70 % кадастровой стоимости).
• Расходы = всё, что вы уже оплатили по ДДУ (цена квартиры + дополнительные опции/задатки/долевые взносы).

Пример:

Купили по ДДУ квартиру за 5 200 000 ₽ (все платежи подтверждены банковскими выписками и актами приёма-передачи). Через 4 года продали за 6 500 000 ₽.

• Налогооблагаемая база = 6 500 000 – 5 200 000 = 1 300 000 ₽.
• НДФЛ = 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽.

2.2 Альтернатива: имущественный вычет 1 млн ₽

Если документов о расходах по ДДУ нет или сумма расходов меньше 1 млн ₽, можно применить безусловный вычет 1 000 000 ₽. Тогда:

• База = 6 500 000 – 1 000 000 = 5 500 000 ₽.
• НДФЛ = 5 500 000 × 13 % = 715 000 ₽.

Очевидно, при наличии ДДУ выгоднее использовать именно расходный вычет.

Как оформить всё в декларации 3-НДФЛ

3.1 Документы, которые понадобятся:

• Договор купли-продажи квартиры (2025 г.).
• Договор долевого участия (ДДУ) и все дополнительные соглашения.
• Акт приёма-передачи квартиры от застройщика.
• Платёжные поручения, чеки, выписки с расчётного счёта, подтверждающие оплату по ДДУ.
• Справка о присвоении кадастрового номера (если требуется).

3.2 Заполнение программы «Декларация»

1. В разделе «Доходы, полученные в РФ» указываем код дохода 1510 (продажа недвижимости).
2. В строке «Вычет (по расходам)» отражаем сумму всех взносов по ДДУ (пример выше — 5 200 000 ₽).
3. В строке «Доход» вписываем фактическую цену продажи (6 500 000 ₽).
4. Если используем вычет 1 млн, ставим код вычета 901 и сумму 1 000 000 ₽.

Частые ошибки и лайфхаки

• Ошибка 1: забыть про 70 % кадастровой стоимости. Если продадите квартиру «по дружбе» за 3 млн, а кадастровая стоимость 5 млн, налоговая сама пересчитает базу как 0,7 × 5 млн = 3 500 тыс. ₽.
• Ошибка 2: спутать даты. ДДУ подписан в 2020 г., право собственности оформлено в 2023 г. В 2026 г. срок владения считается только 3 года, а не 6 лет.
• Лайфхак: если в тот же год вы купили новую квартиру, можно дополнительно получить имущественный вычет на покупку (до 260 000 ₽) и зачесть его взаимозачётом с налогом от продажи.

1. Проверьте дату регистрации права собственности → посчитайте срок владения.
2. Если срок ≥ 5 лет (или 3), налог 0 ₽, декларацию можно не подавать.
3. Если срок меньше, собираете документы по расходам (ДДУ, акты, платежки).
4. Выбираете оптимальный вычет: расходный или 1 млн ₽.
5. До 30 апреля 2026 г. подаёте 3-НДФЛ, до 15 июля, платите итоговый налог.

Не забудьте: если при покупке по ДДУ вы уже получали имущественный вычет как покупатель, это не влияет на право уменьшить доход от продажи на расходы по ДДУ — оба вычета независимы.

Данный материал подготовлен 19 апреля 2026 г. и актуален для налогового периода 2025 года.