В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи жилой недвижимости по-прежнему зависят от срока нахождения объекта в собственности. Если квартира находится у владельца менее трёх лет (или менее пяти лет при некоторых основаниях), возникает обязанность по уплате НДФЛ. Однако закон предоставляет два способа законного уменьшения налога, в т.ч. имущественный налоговый вычет. Ниже – пошаговая инструкция по расчёту и примеры.
Когда возникает налоговая обязанность
Налог платится, если:
- Объект был приобретён до и находится в собственности менее 3 лет;
- Объект был приобретён после и:
- не является единственным жильём, и срок владения менее 5 лет;
- получен по наследству, дарению или приватизации, и срок владения менее 3 лет.
Если сроки превышены – налог не начисляется.
Два способа уменьшить налогооблагаемую базу
Имущественный налоговый вычет
Размер фиксирован: 1 000 000 ₽ (п. 1 ст; 220 НК РФ). Его можно применять к любому типу жилой недвижимости – квартире, комнате, доле, дому, земельному участку.
Уменьшение дохода на величину расходов
Если сохранились документы о первоначальной покупке (ДДУ, квитанции, выписка ЕГРН), можно уменьшить доход на сумму фактически понесённых расходов.
Важно: оба вычета нельзя применить одновременно к одному объекту. Выбирайте тот, который выгоднее.
Формула расчёта
Применение вычета 1 млн ₽
НДФЛ = (Доход от продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Примение «расходного» вычета
НДФЛ = (Доход от продажи – Расходы на приобретение) × 13 %
Если результат ≤ 0, налог платить не нужно.
Пошаговый пример
Ситуация:
Вы продали квартиру за 3 100 000 ₽. Квартиру приобрели в 2024 г. за 2 500 000 ₽ и владеете менее 3 лет. Документы о покупке сохранены.
Шаг 1. Сравниваем способы
- Вычет 1 млн:
(3 100 000 – 1 000 000) × 13 % = 273 000 ₽ - Вычет расходов:
(3 100 000 – 2 500 000) × 13 % = 78 000 ₽
Шаг 2. Выбираем минимальный налог
78 000 ₽ < 273 000 ₽, поэтому подаём документы с «расходным» вычетом.
Как заявить вычет в декларации 3-НДФЛ
- Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи (для 2026 г. – до ).
- Куда подавать: ИФНС по месту регистрации, лично, через Личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги.
- Необходимые документы:
- Декларация 3-НДФЛ (заполняется в программе «Декларация» или онлайн);
- Копия договора купли-продажи;
- Копия правоустанавливающего документа (ЕГРН/выписка);
- Платёжные документы при применении расходного вычета (квитанции, выписки с расчётного счёта);
- Копия паспорта.
Частые вопросы и подводные камни
Как указать остаток вычета за проданную «раньше» квартиру?
Если вы ранее не использовали имущественный вычет при покупке жилья и сейчас продаёте его менее 3 лет, можно заявить остаток вычета на покупку в той же декларации, что позволит компенсировать налог от продажи. Пример:
- Вычет при покупке: 2 000 000 ₽ × 13 % = 260 000 ₽ (максимум к возврату).
- Налог от продажи (по формуле выше): 78 000 ₽.
- Заявляем остаток 2 млн ₽ – налог к уплате = 0 ₽, а излишне удержанный НДФЛ (если он был) можно вернуть.
Продажа доли
Если продаёте долю за 1 млн ₽ или меньше и используете 1-миллионный вычет, НДФЛ будет нулевым.
Кадастровая стоимость как «планка»
С 2016 г. налоговая может проверять доход по 70 % кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже, налоговая возьмёт более высокое значение.
Чек-лист: что важно помнить
- Уточните срок владения – от него зависит, нужно ли платить налог.
- Сравните выгоду: 1 млн ₽ или расходы на покупку.
- Сохраните чеки, договоры, выписки – без них расходный вычет не примут.
- Не пропустите дату подачи декларации – штраф от 1 000 ₽.
- Используйте остаток вычета на покупку – он может «закрыть» налог от продажи.