Продажа собственного жилого дома – радостное событие, но вместе с тем появляется обязательство уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если дом был построен вами собственными силами, расчёт налога имеет свои особенности: в качестве «стоимости приобретения» учитываются затраты на строительство, а не рыночная цена покупки. Ниже – пошаговая инструкция, актуальная на 2025‑2026 годы.

Когда налог обязателен?

• Срок владения менее 5 лет – налог уплачивается в любом случае.
• Срок владения 5 лет и более – налог не взимается, если вы не использовали имущество в предпринимательской деятельности.
• Для домов, построенных в собственном порядке, срок владения считается с даты получения прав собственности (выписка из ЕГРН), а не с даты начала строительства.

Начиная с 2025 года в России вводится прогрессивная шкала налога для доходов от продажи недвижимости: 13 % – до 5 млн руб., 15 % – от 5 млн руб. и выше. (Источник: РИА Новости, 05 марта 2025)

Что считается базой для налога?

База налога – это разница между доходом от продажи и стоимостью приобретения. Для самостроя стоимость приобретения = суммарные затраты на строительство, а именно:

• затраты на покупку земельного участка (если он был куплен отдельно);
• расходы на проектирование и архитектурные услуги;
• стоимость строительных материалов;
• зарплата (или возмещение) рабочих, в т.ч. собственных трудозатрат – если они задокументированы (договор подряда, расчётные листы);
• затраты на подключение коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация);
• платёж за получение разрешения на строительство и иные административные сборы;
• комиссионные и нотариальные расходы, связанные с оформлением прав на землю.

Все расходы должны быть подтверждены документально (чеки, счета‑фактуры, договоры, акт приёма‑сдачи работ). Если часть расходов не подтверждена, они не учитываются при расчёте вычета.

Пошаговый расчёт налога

Шаг 1. Определяем доход от продажи

Доход = сумма, полученная от покупателя (по договору купли‑продажи) – расходы, напрямую связанные с продажей (комиссия агентства, нотариальные расходы).

Шаг 2. Определяем стоимость приобретения (затраты на строительство)

Суммируем все подтверждённые издержки (см. пункт 2). При отсутствии полной документальной базы можно использовать кадастровую стоимость умноженную на коэффициент 0,7, но это менее выгодно.

Шаг 3. Вычисляем налоговую базу

Налоговая база = Доход от продажи – Стоимость приобретения

Если налоговая база ≤ 0, налог платить не нужно.

Шаг 4. Применяем ставку налога

Если база превышает 5 млн руб., применяется прогрессивный расчёт:

Налог = 13 % от 5 млн + 15 % от (База – 5 млн)

Шаг 5. Учитываем имущественный вычет (если применимо)

При продаже одного объекта недвижимости в календарном году можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. (по состоянию на 2025 год). Если вы продаете несколько объектов, вычет предоставляется только на одну из сделок.

Шаг 6. Заполняем декларацию 3‑НДФЛ

Декларацию подаёт в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В разделе «Доходы от продажи имущества» указываются:

• Дата и цена продажи;
• Сумма расходов, подтверждённая документами;
• Размер имущественного вычета.

Шаг 7. Платим налог

Налог уплачивается в течение 15 календарных дней со дня подачи декларации (обычно до 15 апреля). Платёж можно произвести через:

• личный кабинет ФНС;
• банковский перевод (КПП и ИНН налогоплательщика обязателен);
• наложенный платёж в банке.

Пример расчёта

Исходные данные (условный пример, 2026 год):

• Дом построен в 2020 году, площадь 150 м².
• Затраты на строительство (документированы): 3 500 000 руб.
• Продали дом в 2026 году за 5 200 000 руб.
• Комиссия агентства – 150 000 руб., нотариальные расходы – 30 000 руб.

Шаг 1. Доход от продажи

5 200 000 – (150 000 + 30 000) = 5 020 000 руб.

Шаг 2. Стоимость приобретения

3 500 000 руб. (все затраты подтверждены)

Шаг 3. Налоговая база

5 020 000 – 3 500 000 = 1 520 000 руб.

Шаг 4. Ставка налога

База ≤ 5 млн → ставка 13 %
Налог = 1 520 000 × 13 % = 197 600 руб.

Шаг 5. Имущественный вычет

1 520 000 – 1 000 000 = 520 000 руб. (новая база)
Налог = 520 000 × 13 % = 67 600 руб.

Что делать, если вы не заплатите налог?

• Налоговая инспекция начислит пени в размере 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки.
• В случае повторных нарушений возможен блок счетов и принудительное взыскание.
• Неуплата может отразиться на возможности получения ипотечного кредита в будущем.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли использовать кадастровую стоимость вместо расходов?

Да, если у вас нет полной документальной базы. При этом применяется коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости, но это приводит к более высокой налоговой базе.

Как учитывать свои трудозатраты?

Труд собственника считается «самозанятым», поэтому его стоимость можно включить в затраты лишь при наличии официальных договоров с вами как с подрядчиком и актов выполненных работ. Без документов такие затраты не учитываются.

Нужно ли платить налог, если дом был подарен мне родственником?

Да, если вы продаёте его менее чем через 5 лет после получения в подарок, налог обязателен. Стоимость приобретения считается равной рыночной стоимости на момент получения подарка (можно подтвердить оценкой).

Можно ли получить дополнительный вычет при покупке нового жилья?

При продаже дома и последующей покупке другого жилого помещения в том же регионе вы можете воспользоваться социальным вычетом до 2 млн руб. (при условии, что вы не владели другим жильём в течение 3 лет). Это отдельный вид вычета, не путать с имущественным.

Полезные ссылки и инструменты

• Официальный сайт ФНС России – форма 3‑НДФЛ, инструкция по оплате.
• Калькулятор налога с продажи недвижимости – быстрый расчёт онлайн.
• КонсультантПлюс – разбор типовых вопросов по налогу с продажи жилья (2025‑2026).

Продажа собственного дома, построенного своими руками, требует тщательного документального подтверждения всех расходов на строительство. Правильно рассчитав налоговую базу, применив имущественный вычет и учитывая прогрессивную ставку 13/15 %, вы сможете минимизировать налоговое бремя. Не забудьте подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля и уплатить налог в срок, чтобы избежать штрафов.

Информация актуальна на 2026 год, но налоговое законодательство может изменяться. Рекомендуем проверять последние нормативные акты ФНС перед подачей декларации.