Если вы получили квартиру по наследству и планируете её продать, важно заранее разобраться, какие налоги придётся уплатить. Ниже — подробное руководство с формулами, примерами и актуальными льготами на 19 апреля 2026 года.
Основное правило: когда налог всё-таки возникает
В России наследство по закону или завещанию само по себе не облагается налогом. Однако если вы продаёте унаследованную квартиру, с полученного дохода нужно заплатить НДФЛ в размере 13 % (для резидентов) или 15 % (для доходов сверх 5 млн руб. в год).
Ключевая дата, 3 года со дня смерти наследодателя
- Минимальный срок владения унаследованной недвижимостью составляет 3 года, а не 5 лет, как при покупке.
- Если вы продадите квартиру раньше — налог придётся рассчитать и уплатить.
- После 3-летнего срока продажа освобождается от НДФЛ полностью.
Формула расчёта налога
НДФЛ = (Доход от продажи − Налоговый вычет) × 13 % (или 15 %)
Какие величины можно использовать в качестве вычета
- Фиксированный вычет, 1 000 000 рублей (п. 1 пп. 1 ст. 220 НК РФ).
- Документальные расходы наследодателя — сумма, которую он потратил на покупку этой квартиры, при условии, что у вас сохранились все чеки и договоры.
Примеры расчёта
Пример 1. Используем фиксированный вычет
Квартира продана за 4 500 000 руб., расходы наследодателя неизвестны.
НДФЛ = (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 руб.
Пример 2. Применяем расходы наследодателя
Квартира продана за 4 500 000 руб., а наследодатель купил её 5 лет назад за 3 200 000 руб. (есть договор и платёжка).
НДФЛ = (4 500 000 − 3 200 000) × 13 % = 169 000 руб.
Как правильно оформить декларацию 3-НДФЛ
- Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Срок уплаты, до 15 июля того же года.
- Не забудьте приложить:
- Договор купли-продажи квартиры.
- Справку о доходах 2-НДФЛ (если работаете по найму).
- Документ о наследстве, свидетельство о праве на наследство.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Правильное действие |
|---|---|
| «Налог не платится, потому что это наследство» | Освобождение от НДФЛ только после 3 лет владения. |
| «Продал за 1 млн — налога нет» | Минимум 70 % кадастровой стоимости всё равно облагается, если цена занижена. |
| «Не буду подавать декларацию» | Штраф — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 руб. |
Дополнительные льготы и нюансы
- Если квартира была единственным жильём, но вы успели приобрести другое жильё до продажи, льгота сохраняется при соблюдении условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
- Возможно распределение вычета между несколькими наследниками пропорционально долям.
- Для квартир, полученных до 2016 года, действует старый порядок освобождения (3 года независимо от основания).
Чек-лист перед продажей
- Убедитесь, что с момента смерти наследодателя прошло 3 года. Именно день смерти считается, а не дата вступления в наследство.
- Определите выгодный вариант вычета: 1 млн руб. или расходы наследодателя.
- Проверьте кадастровую стоимость и сравните её с ценой продажи.
- Соберите все документы заранее, чтобы не искать их в последний момент.
- Если есть сомнения, проконсультируйтесь с налоговым юристом онлайн или в налоговой.