Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья — один из самых крупных «возвратов» денег, предусмотренных российским Налоговым кодексом. В 2026 году максимальная сумма возврата НДФЛ составляет 650 000 рублей (13 % от лимита 5 000 000 руб.). Когда квартиру покупает семейная пара, возникает вопрос: кто и в каких долях может получить этот вычет? Ниже — подробная инструкция по распределению вычета между супругами в 2026 году.

Общие правила

• Налоговый вычет можно получить только один раз в жизни (за исключением «новых» правил, вступающих с 2027 года, но их ещё нет в законе).
• Вычет положен каждому взрослому собственнику жилья, если он является налоговым резидентом РФ и платит НДФЛ.
• Объект должен находиться в собственности (ДДУ, ДКП, наследство, дарение) и использоваться для жилья.
• Максимальная сумма вычета на одного человека — 2 000 000 рублей (возврат 260 000 руб.).
• Если квартира куплена в браке, супруги могут распределять вычет между собой по обоюдному соглашению, независимо от того, кто вписан в ЕГРН и кто фактически платил деньги.

Семейный вычет: 3 основных сценария

Сценарий 1. Квартира оформлена на одного супруга

Даже если в ЕГРН указан только один из супругов, второй супруг также имеет право на вычет, потому что жильё считается совместно нажитым имуществом (ст. 256 ГК РФ). Порядок действий:

1. Один супруг подаёт 3-НДФЛ и заявляет весь вычет (до 2 000 000 руб.) на себя.
2. Второй супруг подаёт отдельное заявление о распределении вычета и просит «передать» ему часть или весь оставшийся лимит.
3. Налоговая разрешает перераспределение один раз за объект. Повторно менять доли нельзя.

Пример:
Купили квартиру за 4 000 000 руб., ЕГРН — на мужа. Супруги договорились: 2 000 000 руб. вычета получает муж, 2 000 000 руб., жена. В итоге каждый вернёт по 260 000 руб. НДФЛ.

Сценарий 2. Квартира оформлена в долях

Если в ЕГРН указаны конкретные доли (½ и ½, ⅓ и ⅔ и т.д.), вычет распределяется пропорционально долям. Изменить пропорцию можно только:

• по письменному соглашению супругов;
• до момента подачи первой декларации на объект.

Важно: если доли уже зафиксированы в ЕГРН и вычет когда-то подавался, перераспределить нельзя.

Сценарий 3. Ипотека + проценты

При покупке в ипотеку супруги могут распределять два вычета:

1. Основной — до 2 000 000 руб. от стоимости квартиры.
2. По процентам — до 3 000 000 руб. от уплаченных процентов (возврат 390 000 руб.).

Распределение процентного вычета также осуществляется по соглашению. Допустим, жена взяла кредит, но муж хочет получить вычет по процентам, это возможно, если он участвует в декларации.

Как оформить распределение на практике

Шаг 1. Подготовить документы

• 3-НДФЛ (можно через сервис ФНС «Личный кабинет»).
• Свидетельство о браке.
• ДКП/ДДУ/акт приёма-передачи.
• ЕГРН/выписка из Росреестра.
• Платёжные документы (ДКП, чеки, выписка из банка).
• Соглашение о распределении вычета (свободная форма).

Шаг 2. Заполнить соглашение

Образец:

 СОГЛАШЕНИЕ

 Мы, нижеподписавшиеся, супруги Иванов И;И. и Иванова М.М., согласовали:

 1. Приобретённая квартира по ул. Ленина, д.1, кв. 45, общей стоимостью 6 000 000 руб.

 2. Имущественный вычет распределяем следующим образом:

 • Иванов И.И. — 2 000 000 руб.

 • Иванова М.М. — 2 000 000 руб.


 3. Вычет по процентам (ипотечный кредит 3 000 000 руб. под 7,5 % годовых) распределяем:

 • Иванов И.И., 1 500 000 руб.

 • Иванова М.М. — 1 500 000 руб.

 Подписи / дата

Шаг 3. Подать декларацию

• Онлайн: через Госуслуги или личный кабинет ФНС (электронная подпись).
• Офлайн: лично в ИФНС или через МФЦ.
• Срок возврата — до 4 месяцев (3 на проверку + 1 на перечисление).

Распространённые ошибки

• Ошибка 1. «Если квартира на мужа, жена не может получить вычет». Может, если есть брак и совместное владение.
• Ошибка 2. Супруги уже получили вычет за другую квартиру и решили «добрать» до лимита за вторую. Нельзя: вычет за объект один раз.
• Ошибка 3. Оформили доли ¼ и ¾, а потом захотели перераспределить 50/50. Нельзя, если первая декларация уже подана.
• Ошибка 4. Ипотечный вычет оформили только на того, кто подписал кредитный договор. Можно распределить по соглашению.

Особые случаи

5.1 Покупка у родственника

Если квартира куплена у родственника (родитель, брат, супруг, дети), вычет не предоставляется, кроме случаев, когда родственник не является застройщиком. Вопрос актуален при покупке квартиры у тестя/тёщи/дяди и т.д.

5.2 Покупка квартиры до 2014 года

Для объектов, приобретённых до 2014 г., действует старый лимит 2 000 000 руб. на объект, а не на каждого собственника. Супруги могли распределить только общий лимит.

5.3 Повышение лимитов в 2026–2027 гг.

В Госдуму внесён законопроект о росте лимита до 5 000 000 руб. с 2027 года. Если он примется, максимальный вычет вырастет до 650 000 руб. на человека.

Пошаговый чек-лист для супругов

1. Определить общую стоимость жилья и ипотечные проценты.
2. Уточнить доли в ЕГРН.
3. Решить, кто и сколько хочет получить вычета (основной + проценты).
4. Составить и заверить соглашение о распределении.
5. Подготовить пакет документов и 3-НДФЛ.
6. Подать декларации в ИФНС (желательно онлайн).
7. Отслеживать статус в личном кабинете налогоплательщика.

Супруги могут самостоятельно распределять имущественный вычет при покупке квартиры, независимо от формы собственности. Главное, сделать это до первой подачи декларации и зафиксировать распределение в соглашении. При правильном подходе семья сможет вернуть до 1 300 000 рублей НДФЛ (по 650 000 руб. с каждого супруга) и дополнительно до 780 000 руб. за ипотечные проценты.

При возникновении спорных вопросов рекомендуется консультироваться с налоговым юристом или использовать официальные разъяснения ФНС России.