Внеочередное общее собрание собственников помещений (ОСС) в многоквартирном доме (МКД) – это эффективный инструмент быстрого решения срочных вопросов управления домом. В отличие от годового собрания, которое обязательно проводится во II квартале каждого года, внеочередное можно организовать в любое время. Ниже ― подробный алгоритм действий на 2026 год.

Что такое внеочередное ОСС и когда оно нужно

Внеочередное собрание ― любое общее собрание, проводимое помимо ежегодного (ст. 45 ЖК РФ). Оно необходимо, когда:

• срочно нужно поменять управляющую компанию;
• требуется решить вопрос капремонта, перепланировки общего имущества;
• необходимо утвердить крупные расходы сверх утверждённого бюджета;
• возникли аварийные ситуации, которые нельзя отложить.

Кто может инициировать внеочередное ОСС

С 30 декабря 2020 г. инициатором может стать:

• любой собственник жилого или нежилого помещения в доме (даже обладающий 1 м²);
• правление ТСЖ, ЖК или кооператива;
• орган местного самоуправления (в предусмотренных законом случаях);
• группа собственников, суммарно владеющая ≥ 10 голосами от общего числа голосов.

Порядок проведения: 7 ключевых шагов

Шаг 1. Формулируем повестку дня

Перечень вопросов должен быть:

• конкретным (например, «Об утверждении сметы капремонта кровли 2026 г.»);
• связанным с управлением общим имуществом МКД;
• не дублировать уже принятые решения ранее, если с момента их принятия не прошёл установленный законом срок (ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 2. Выбираем форму проведения (с марта 2025 г. новые правила)

1. Очная – собираемся в одном помещении (домофонная комната, ДК, онлайн-площадка Zoom/Skype).
2. Заочное голосование – рассылаем бланки, собираем подписи.
3. Очно-заочная – комбинируем оба способа: обсуждение онлайн + подписные листы.

Новинка 2025 г.: допустимы специализированные онлайн-сервисы (например, «Собрание-Голосование»), если они аккредитованы Минстроем РФ.

Шаг 3. Назначаем оргкомитет и счётную комиссию

• Председатель собрания ― ведёт процедуру;
• Секретарь ― оформляет протокол;
• Счётная комиссия (3–5 чел.) ― подсчитывает голоса.

Шаг 4. Уведомляем всех собственников

Не позднее чем за 10 дней до начала голосования необходимо:

• разместить объявление на входной двери и доске объявлений;
• отправить письменные уведомления каждому (вручить лично, по почте заказным письмом, e-mail, через Госуслуги или аккредитованный сервис);
• указать: повестку, дату(-ы) начала/окончания голосования, место подачи решений, контакты инициатора.

Шаг 5. Обеспечиваем кворум

Собрание правомочно, если участвуют собственники ≥ 50 % голосов от общего числа голосов МКД (площади квартир + машино-мест + нежилых помещений).
В 2026 г. ожидается законопроект о снижении кворума до 25 % для повторного собрания по отдельным вопросам, но пока действует 50 %.

Шаг 6. Проводим голосование и подсчитываем результаты

1. Оформляем бланки/электронные формы.
2. Фиксируем явку и процент голосов каждого собственника.
3. Принимаем решения большинством голосов от общего числа присутствующих (а не от числа собственников!).

Шаг 7. Оформляем протокол и уведомляем заинтересованные стороны

В протоколе обязательно:

• вид собрания: «внеочередное»;
• форма: очная/заочная/очно-заочная;
• адрес МКД;
• дата начала и окончания голосования;
• дата и место подсчёта голосов;
• общее количество голосов по дому;
• итоги по каждому вопросу повестки.

После подписания председателем и членами счётной комиссии:

• в течение 10 дней направляем копию протокола управляющей компании, ТСЖ, органу местного самоуправления;
• храним документы не менее 3 лет (лучше – 6) в архиве ТСЖ/УК.

Частые ошибки и как их избежать

Онлайн-сервисы для упрощения процедуры (2026)

• «Собрание-Голосование» – официальный сервис Минстроя, автоматически рассчитывает кворум и формирует протокол.
• «Госуслуги ЖКХ» – позволяет направлять уведомления и собирать электронные голоса.
• Чат-боты в мессенджерах дома – вспомогательный канал для напоминаний (но не заменяет письменное уведомление).

1. Сформулировал точную повестку.
2. Определил форму (очная/заочная/очно-заочная).
3. Созвал оргкомитет и счётную комиссию.
4. Разослал уведомления за ≥ 10 дней.
5. Обеспечил кворум ≥ 50 % голосов.
6. Подсчитал голоса и оформил протокол.
7. Отправил протокол заинтересованным лицам в течение 10 дней.

Соблюдая этот алгоритм, вы проведёте внеочередное собрание собственников МКД без риска оспаривания и с максимальной легитимностью решений. Удачного вам собрания!