Кадастровая стоимость земельного участка – это расчётная величина‚ установленная по результатам государственной кадастровой оценки на конкретную дату. Именно она служит основой для расчёта земельного налога‚ НДФЛ и имущественного налога. В 2026 году эта величина также становится решающей при продаже земли государству. Ниже – подробное руководство по процедуре продажи участка по кадастровой стоимости.
Шаг 1: Убедитесь‚ что участок может быть выкуплен государством
Не каждый участок подлежит выкупу. Наиболее вероятные сценарии:
- Участок попадает в зону государственной необходимости (строительство дорог‚ объектов инфраструктуры‚ коммуникаций);
- Участок признан «излишним» для федеральной или муниципальной собственности (например‚ образовался при размежевании);
- Город (или муниципалитет) планирует изменить правила расчёта стоимости земель и выкупает участки до вступления новых норм в силу.
Уточните статус в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) через Росреестр или официальный сайт публичной кадастровой карты.
Шаг 2: Получите актуальную кадастровую стоимость на 2026 год
Для расчёта предлагаемой государством цены потребуется кадастровая стоимость на 1 января 2026 года.
- Зайдите на rosreestr.gov.ru и в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» введите кадастровый номер.
- Скачайте выписку ЕГРН (электронная форма стоит ≈ 350 руб.‚ бумажная – ≈ 750 руб.). В выписке указаны:
- кадастровая стоимость;
- дата её утверждения;
- площадь‚ категория земель и разрешённое использование.
- Если кадастровая оценка была проведена недавно (в 2024–2025 гг.)‚ она считается актуальной. Если дата оценки раньше 2022 года – возможно‚ потребуется повторная оценка.
Шаг 3: Подготовьте пакет документов
Для подачи заявления о выкупе понадобятся:
- паспорт (или учредительные документы юрлица);
- свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН;
- кадастровый паспорт и кадастровая выписка;
- справка об отсутствии обременений (арестов‚ залогов);
- отчёт БТИ или технический план (если есть капитальные объекты);
- заявление на выкуп по форме‚ утверждённой Минэкономразвития РФ (форма № 12-1/2026);
- согласие супруга/супруги‚ если участок приобретён в браке.
Шаг 4: Подайте заявление в уполномоченный орган
В большинстве регионов заявления принимают:
- Комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ);
- районная администрация;
- муниципальный департамент земельных отношений.
Сроки рассмотрения – до 30 календарных дней. При положительном решении вам направят предварительное предложение о цене‚ которая обычно равна:
Цена выкупа = Кадастровая стоимость × 1‚00 (без торгов)
или
Цена выкупа = Кадастровая стоимость × 0‚95 – 1‚05 (при согласовании понижающего/повышающего коэффициента)
Шаг 5: Согласуйте условия и подпишите договор
Если предложенная цена вас устраивает:
- Утвердите условия в письменной форме в течение 7 рабочих дней.
- После этого готовится проект договора купли-продажи. Его подписывают обе стороны в присутствии нотариуса.
- Деньги поступают на ваш счёт в течение 10 банковских дней после регистрации перехода права в Росреестре.
Шаг 6: Переоценка и апелляция
Если считаете кадастровую стоимость завышенной:
- Можете подать отчёт независимого оценщика в комиссию Росреестра в течение 6 месяцев с даты утверждения кадастровой стоимости.
- В случае отказа – обращайтесь в суд. В 2025–2026 гг. суды в среднем снижают кадастровую стоимость на 25–35 %‚ если обоснована рыночная цена.
Дополнительные советы на 2026 год
1. С вступают в силу новые методики расчёта кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге и ряде субъектов: коэффициенты могут вырасти на 8–12 %.
2. Если участок сдан в аренду‚ договор аренды можно расторгнуть досрочно‚ но только при согласии арендатора или через суд.
3. При продаже земли юрлицу-резиденту из «дружественной» юрисдикции (например‚ Казахстан) применяется ускоренная процедура в Росреестре – в среднем 3 рабочих дня.
- Проверьте актуальность кадастровой стоимости на .
- Соберите полный пакет документов.
- Подайте заявление в КУГИ/районную администрацию.
- Согласуйте цену (обычно = кадастровая стоимость).
- Подпишите договор и получите деньги.
По данным Росреестра‚ за первое полугодие 2026 года государство выкупило 612 участков на общую сумму свыше 5‚2 млрд руб. Если ваш участок попадает под категорию «избыточного» или «необходимого»‚ шансы на выкуп высоки. Удачной продажи!