Вводные слова

Продажа квартиры, полученной по договору долевого участия (ДДУ) или в новостройке, часто сопровождается вопросом: «Придётся ли платить налог?»
Ниже мы разберём, в каких случаях налог с продажи обязателен, а в каких — можно легально избежать или существенно сократить․

Когда налог платить не нужно

1․1 Минимальный срок владения

С 1 января 2021 г․ действует единое правило: если квартира была получена по ДДУ, после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности, то налог не платится, если с момента регистрации права собственности прошло 5 и более лет․

Исключения, при которых срок сокращается до 3 лет:

• жильё получено по договору уступки прав требования от застройщика (дольщика-передатчика);
• квартира была единственной жилой недвижимостью на момент продажи;
• жильё получено в наследство или в дар от близких родственников (при этом неважно, когда был подписан ДДУ);
• квартира продана через ипотечный вычет и заемщик не владел иной недвижимостью․

1․2 Прибыль ≤ 1 000 000 руб․ (или ≤ расходов)

Даже если срок владения меньше минимального, налог можно «обнулить»:

• надо применить вычет в размере 1 000 000 руб․ (п․ 2 п․ 1 ст․ 220 НК РФ);
• или заявить прямые расходы, подтверждённые документами: цена ДДУ + отделка + проценты по ипотеке․

Пример:

Купили новостройку по ДДУ за 5 200 000 руб․ + 500 000 руб․ отделка + 300 000 руб․ проценты․ Через 4 года продали за 6 200 000 руб․ Доход = 6 200 000 – (5 200 000 + 500 000 + 300 000) = 200 000 руб․ Налог 13 % = 26 000 руб․ Если бы продавали за 5 900 000 руб․, налог был бы 0․

Какие документы нужны для подтверждения расходов

1. Договор ДДУ и акт приёма-передачи․
2. Расходные накладные/акт выполненных работ на отделку․
3. Квитанции на материалы, договоры с подрядчиками․
4. Выписка ЕГРН с датой регистрации права собственности․
5. Ипотечный договор и справка банка о фактически уплаченных процентах․

Дополнительные лайфхаки, чтобы уменьшить налог

3․1 «Разбивка» сделки

Если квартира куплена долевыми собственниками, каждый может использовать свой вычет 1 000 000 руб․ при продаже своей доли․ Таким образом, общий вычет увеличивается пропорционально долям․

3․2 Использование налогового вычета при покупке

Продавая квартиру и сразу покупая новую, можно заявить имущественный вычет покупателя (максимум 260 000 руб․)․ Он может «перекрыть» налог от продажи․

3․3 «Привязка» даты продажи к дате постановки на учёт

Если квартира была получена по ДДУ, но право собственности зарегистрировано позднее (например, через год после получения ключей), то отсчёт 5 лет ведётся с даты регистрации․ Подождите этот срок — и налога не будет вовсе․

Пошаговая инструкция «0 ₽ налога»

1. Проверьте срок владения: если 3 или 5 лет прошло, налога нет․
2. Соберите все чеки и договоры, чтобы подтвердить расходы․
3. Подайте 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
4. Приложите документы на расходы (п․ 2 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
5. Дождитесь налоговое уведомление и, если нужно, оплатите до 15 июля․

Частые ошибки

• Игнорировать кадастровую стоимость․ Если продажная цена ниже 70 % кадастровой, налоговая пересчитает базу по кадастру․
• Указывать заниженную цену в договоре․ Это риск штрафа и проблем с покупателем․
• Не сохранять чеки на ремонт․ Без них вычет не применить․
• Забывать о долевых вычетах (семейные сделки)․

Продать новую квартиру и не платить налог вполне реально․ Главное:

1. дождаться минимального срока владения,
2. или правильно задокументировать расходы,
3. или скомбинировать доступные вычеты․

Если сомневаетесь — проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым юристом: налоговое планирование на этапе покупки может сэкономить сотни тысяч рублей при продаже․

Удачной сделки и нулевых налогов!