– если вы владельц новой квартиры и планируете её продать, главный вопрос, который волнует всех: «Какие налоги я должен заплатить и можно ли их снизить?» В этой статье мы подробно разберёмся, как работает НДФЛ (налог на доходы физических лиц) при продаже новой недвижимости, какие есть льготы, как рассчитать срок владения и что делать, чтобы не переплатить государству․

Когда возникает обязанность платить НДФЛ

При продаже квартиры вы получаете доход․ С этого дохода государство взимает 13 % (для резидентов РФ) или 15 % (для суммы сверх 5 млн ₽ в год)․ Однако налог платится не всегда․ Всё зависит от того, сколько лет вы владели квартирой․

1․1 Минимальный срок владения

Чтобы освободиться от НДФЛ, в 2026 году нужно:

• 5 лет – если квартира была куплена, получена по ДДУ или приватизирована после ;
• 3 года – если:
  • жилье получено по наследству или дару от близкого родственника;
  • квартира была приватизирована до ;
  • квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением․

Пример: купили квартиру в новостройке по ДДУ в марте 2021 и получили ключи в июне 2023․ Минимальный срок владения для вас – 5 лет, то есть до июня 2028․ Если продадите раньше – придёться платить налог․

1․2 Как считается срок владения

Отсчёт ведётся:

• для новостроек – с даты регистрации права собственности в ЕГРН;
• для ДДУ – с даты подписания акта приёма-передачи (а не оплаты доли)․

Как рассчитать налог, если срок владения меньше минимального

Если вы продаёте новую квартиру раньше 3 или 5 лет, есть два способа уменьшить налог:

2․1 Вычет «по расходам» (п․ 2 п․ 2 ст․ 220 НК РФ)

Вы можете уменьшить доход от продажи на подтверждённые расходы:

• сумма, указанная в ДДУ или купле-продаже;
• дополнительные траты: отделка, комиссия агентству, проценты по ипотеке․

Формула:

Налог = (Цена продажи − Расходы) × 13 %

2․2 Имущественный вычет 1 млн ₽

Если вы не можете доказать расходы (например, квартиру получили по наследству), используйте вычет:

Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %

Выгоднее применять тот вариант, где вычет больше․

Примеры расчёта

Пример 1: купили за 6 млн ₽, продаём за 7 млн ₽

Расходы документально подтверждены:

(7 000 000 – 6 000 000) × 13 % = 130 000 ₽

Пример 2: квартира по наследству, продаём за 5 млн ₽

Расходы не подтверждаем – берём вычет:

(5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 ₽

Как оформить и подать декларацию

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте 3-НДФЛ через сервис ФНС, Госуслуги или лично в ИФНС․
2. Приложите:
   • копию договора купли-продажи;
   • выписку из ЕГРН;
   • документы о расходах (ДДУ, чеки, договоры)․
3. Уплатите налог до 15 июля․

Частые ошибки и способы минимизировать налог

• Ошибка 1: указывать в договоре заниженную цену (ниже 70 % кадастровой)․ Налог всё равно посчитают от 70 % кадастровой стоимости․
• Ошибка 2: забывать про отделочные расходы․ Они входят в расходы, если есть чеки и акты․
• Лайфхак: если квартира дороже 70 % кадастровой, можно продать за реальную цену – налог будет ниже․
• Раздельная продажа долей: если квартира принадлежит нескольким собственникам, каждый может применить вычет 1 млн ₽․

Главное: проверьте дату регистрации прав в ЕГРН, соберите все документы и выберите выгодный способ уменьшения налога․ Тогда продажа новой квартиры не станет финансовым сюрпризом․

Если остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или воспользуйтесь онлайн-сервисами ФНС․