Важно знать прямо сейчас: начиная с 2025 года семьи, купившие жильё в ипотеку с использованием материнского капитала, получили право оформлять его в общую долевую собственность без предварительного выделения долей детям. Это значительно упростило последующую продажу такой недвижимости, однако процедура всё ещё требует точного соблюдения законодательных норм.

Почему раньше нужно было выделять доли?

До вступления в силу изменений (Федеральный закон № 382-ФЗ от ) Пенсионный фонд требовал:

• заверения нотариуса, что каждому ребёнку выделена доля;
• предоставления в регистрирующий орган соглашения о долях;
• после этого уже можно было переходить к сделке купли-продажи.

Это приводило к затягиванию продажи на 1-3 месяца.

Новые правила 2025-2026 годов: общая долевая собственность без выделения

Что изменилось

1. Минимальный срок владения снизился — при продаже единственного жилья, купленного после , налог на прибыль не начисляется через 3 года (ранее 5).
2. Общий ипотечный договор теперь автоматически закрепляет доли за всей семьёй, включая детей, без отдельного нотариального соглашения.
3. Единое уведомление в ПФР, достаточно подать форму № 3-МК/ОНЛАЙН в личном кабинете на сайте pfr.gov.ru.

Когда всё-таки нужно выделять доли

• Если вы полностью погасили ипотеку и хотите перевести жильё в единоличную собственность одного из супругов.
• При разводе и разделе имущества.
• Если банк требует дополнительных гарантий (редко, но встречается у отдельных банков-партнёров).

Пошаговая инструкция по продаже

Шаг 1: Проверка обременений и запрос в ПФР

Через Росреестр закажите Выписку ЕГРН. Убедитесь, что:

• ипотека зарегистрирована;
• обременение прописано на всю квартиру в долях пропорционально долгам;
• в примечании есть пометка «материнский капитал».

Затем формируете уведомление в ПФР прямо на сайте: раздел «Материнский капитал» → «Уведомление о предстоящей сделке».

Шаг 2: Согласование с банком

Банк выдаёт письменное согласие (форму № 7-БК) на досрочное погашение за счёт покупателя и перевод права требования. Срок выдачи — до 3 рабочих дней.

Шаг 3: Покупатель берёт ипотеку или использует собственные средства

Если покупатель берёт ипотеку:

• параллельно оформляется ипотека и сделка (одновременная регистрация);
• деньги банка-покупателя поступают на эскроу-счёт продавца;
• часть средств направляется на погашение вашей ипотеки, остаток — вам.

Важно! Не требуется выделять доли детям, если ипотека переходит к новому покупателю и материнский капитал остаётся «закрытым» в рамках этой же сделки.

Шаг 4: Регистрация перехода права и снятие обременения

В МФЦ подаётся пакет:

1. Договор купли-продажи (3 экз.).
2. Ипотечный договор на покупателя (2 экз.).
3. Согласие банка-продавца на снятие обременения.
4. Квитанция госпошлины 2 000 руб. за регистрацию перехода права.
5. Квитанция 1 400 руб. за внесение изменений в ЕГРН (снятие обременения).

Срок регистрации, 5 рабочих дней, при одновременной ипотеке, 7 дней.

Подводные камни и советы юриста

Чек-лист за 3 минуты до подписания

• ✅ Уведомление в ПФР отправлено ≥10 дней назад.
• ✅ Согласие банка на досрочное погашение получено.
• ✅ Выписка ЕГРН свежая (не старше 5 дней).
• ✅ Дети старше 14 лет подписали согласие на сделку (если требуется).
• ✅ Эскроу-счёт открыт и реквизиты сверены.

Изменения 2025-2026 годов сократили срок продажи квартиры в ипотеке с материнским капиталом с 2-3 месяцев до 2-3 недель. Главное — подготовить уведомление в ПФР и заручиться согласием банка. Выделять доли детям больше не обязательно, если жильё остаётся в общей долевой собственности семьи.

Если остались вопросы:
Звоните в бесплатную линию ПФР: ###-###-#### или обращайтесь к вашему ипотечному менеджеру.