Актуально на — в статье собраны последние разъяснения ФНС, судебной практики и примеры документов, которые помогут безопасно и выгодно продать квартиру с ремонтом «под ключ».

Что считается «неотделимыми улучшениями» и почему это важно

Неотделимые улучшения (НУ) — это капитальные доработки, без которых квартира теряет привлекательность или функциональность и которые нельзя отключить без ущерба для объекта. К ним относятся:

• замена электрики, сантехники, окон и дверей;
• штукатурка, стяжка пола, натяжные потолки;
• встроенная кухня, гардеробные, антресоли;
• тёплый пол, система «умный дом», кондиционеры и пр.

Ключевой нюанс: по ГК РФ такие улучшения не могут быть отдельным объектом сделки. Следовательно, любой договор «купли-продажи неотделимых улучшений» вне рамок договора купли-продажи самой квартиры юридически ничтожен.

Почему собственники всё-таки пытаются «выделить» улучшения

1. Экономия на НДФЛ. Если квартира продана до 3 лет владения, продавец хочет занизить цену объекта и оформить разницу «налом» как плату за улучшения. ФНС в 2025–2026 гг. стала регулярно запрашивать чеки, акты и сметы на НУ; при их отсутствии доначисляет налог + пени.
2. Экономия на налоге для покупателя. Покупателю при оформлении ипотеки банк может финансировать только цену квартиры, указанную в ДКП. Поэтому «часть налом» иногда устраивает обе стороны, но риски несёт покупатель: при разводе или банкротстве продавца он не докажет передачу денег за НУ.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с НУ

Шаг 1; Подготовить документы

• правоустанавливающий документ (ЕГРН/выписка);
• техпаспорт БТИ с отметкой о перепланировке (если есть);
• смета/акт приёмки ремонта с подписью исполнителя;
• чеки на материалы (пригодятся для обоснования налоговых вычетов);
• согласие супруга/супруги на продажу.

Шаг 2. Оценить объект

Закажите отчёт рыночной оценки у аккредитованного оценщика (СРО). В отчёте отдельно отразите:

• стоимость «чистой» квартиры;
• стоимость неотделимых улучшений;
• итоговую рыночную цену.

Это упростит налоговые споры и даст основание для вычета по фактическим расходам.

Шаг 3. Составить единый договор купли-продажи

Форма ДКП заверяется нотариусом, если:

• в квартире есть несовершеннолетние доли;
• сделка сопровождается ипотекой.

В договоре обязательно:

1. Раздел 1. Описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь).
2. Раздел 2. Перечень НУ с детальным описанием: «встроенная кухня П-образная 2,5 м × 3,0 м (мдф, фасады soft-close), встроенный шкаф-купе 2,8 м × 2,4 м».
3. Раздел 4. Расчёты: безнал через эскроу-счёт или банковскую ячейку (самый безопасный способ).
4. Раздел 5. Обязательства сторон о передаче и приёме имущества (подпись акта приёма-передачи).
5. Раздел 6. Заявление о правах третьих лиц (арендаторов, прописанных).

Шаг 4. Расчёт и уплата НДФЛ

Формула:

НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – фактические расходы на НУ – 1 000 000 ₽ имущественный вычет)

Фактические расходы = сумма в смете + чеки на материалы (но не выше рыночной оценки НУ).

Пример:
Цена продажи = 9 350 000 ₽
Фактические расходы на НУ = 2 100 000 ₽
НДФЛ = 13 % × (9 350 000 – 2 100 000 – 1 000 000) = 13 % × 6 250 000 = 812 500 ₽

Когда подавать 3-НДФЛ: до 30 апреля 2027 года, если квартира продана в 2026 г.

Образец расписки за неотделимые улучшения (допустим, но рискован)

Если всё-таки стороны договорились о частичной оплате «налом» за НУ, то только в виде приложения к ДКП (не отдельного договора!):

Расписка

Я, Иванов И.И., паспорт 45 12 345678, выдан УФМС по г. Москве, получил от Петрова П.П. денежные средства в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в счёт части стоимости неотделимых улучшений, указанных в ДКП № 123 от г., переданных вместе с квартирой по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 5, кв. 45. Деньги переданы в момент подписания настоящей расписки.

Подпись: __________ /Иванов И.И./

⚠️ ФНС может квалифицировать такую расписку как сокрытие дохода и доначислить НДФЛ по полной цене.

Частые ошибки продавцов

Правила для покупателя

• Проверьте, что в ЕГРН нет обременений (ипотека, арест).
• Убедитесь, что НУ — это действительно НУ (встроенная мебель, техника, которые нельзя вынести без повреждения).
• Закажите независимую экспертизу перед подписанием ДКП.
• Оплату проводите только через банковский счёт или эскроу.

Подытожим

Главное правило 2026 года: любые неотделимые улучшения обязаны быть включены в общую цену квартиры и описаны в едином договоре купли-продажи; Разделение суммы на «квартира» и «НУ» — это прямой путь к проблемам с налогами и судам.

Чек-лист продавца:

1. Собрал документы →
2. Получил оценку рыночной стоимости →
3. Составил ДКП с единой ценой →
4. Передал ключи по акту →
5. Подал 3-НДФЛ с учётом вычета на НУ.

Если остались вопросы — обратитесь к нотариусу или юристу по недвижимости до подписания договора. Это дешевле, чем потом доказывать в суде, «где деньги за кухню».