Каждый год десятки тысяч россиян одновременно продают старую квартиру и покупают новую, пытаясь «уложиться» в один год. Это позволяет применить двойной налоговый вычет: по расходам на покупку и по доходам от продажи. Ниже ‒ подробная инструкция, как правильно рассчитать и минимизировать НДФЛ при такой схеме.
Когда вообще возникает налог при продаже?
Налоговая база по НДФЛ появляется, если вы продаёте объект, владеете им меньше минимального срока. С он составляет:
- 3 года – если квартира получена по наследству, дар, приватизация или договор ренты;
- 5 лет – во всех остальных случаях (покупка, долевое участие и др.).
Если срок владения больше, налог не платится и декларация не сдаётся.
Что значит «один налоговый период»?
Это один календарный год с 01 января по 31 декабря. Например, продали квартиру марте 2026 и купили новую ноябре 2026 – это один налоговый период 2026 года; До 30 апреля 2027 г. подаётся 3-НДФЛ за 2026 год сразу с обеими операциями.
Какие вычеты можно применять?
Вычет при продаже (ст. 220 НК РФ, пп. 1 п. 2)
Максимум – 1 000 000 ₽ на объект (или долю). Или можно вместо него уменьшить доход на документальные расходы (цену покупки + ипотека + ремонт).
Имущественный вычет при покупке (пп. 3 п; 1 ст. 220 НК РФ)
Максимальный размер – 2 000 000 ₽ на человека, покупающего впервые или не использовавший лимит ранее. При покупке в ипотеке дополнительно 3 000 000 ₽ на проценты.
Схема расчёта НДФЛ при «схлопывании» операций
НДФЛ = 13 % × (Доход от продажи − Вычет при продаже − Вычет при покупке)
Пример 1: Семья продаёт и покупает без долгов
- Доход от продажи 2026 г. – 5 500 000 ₽
- Квартира куплена в 2023 г. за 4 200 000 ₽, есть ДКП и выписка ЕГРН
- Новая квартира куплена в 2026 г. за 6 000 000 ₽
- Ни один супруг ранее вычет при покупке не использовал
Расчёт:
- Доход от продажи 5 500 000 ₽
- Вычитаем документальные расходы 4 200 000 ₽ (выгоднее, чем 1 млн)
- Остаток: 1 300 000 ₽
- Вычитаем вычет при покупке 2 000 000 ₽ (оба супруга × 2 млн, но лимит дохода позволяет применить только 1 300 000 ₽)
Пример 2: Доля в совместной собственности
- Квартира в долевой собственности ½ супругов
- Проданы обе доли по 2 800 000 ₽ (итого 5 600 000 ₽)
- Покупка новой квартиры 7 000 000 ₽
Каждый супруг подаёт свою 3-НДФЛ:
- Доход 2 800 000 ₽
- Вычет при продаже 1 000 000 ₽ (делится пропорционально долям)
- Вычет при покупке 2 000 000 ₽
База: 2 800 000 − 500 000 − 2 000 000 = 300 000 ₽ → НДФЛ 39 000 ₽ (если не применить расходы).
Важные нюансы для супругов
- Совместная собственность: сумму вычета при покупке можно распределить произвольно между супругами (заявление в ИФНС).
- Неравные доли: выгоднее «повесить» вычет на того, у кого доход выше, чтобы полностью компенсировать налог.
- Ипотечный вычет: проценты списываются только на фактически уплаченные проценты в текущем периоде.
- Дети-владельцы: если доля ребёнка продаётся, налог платится, но родители могут заявить вычет за ребёнка.
Как подать декларацию: пошаговый чек-лист
- Собрать документы:
- ДКП продажи и покупки;
- Платёжные документы (выписки, квитанции, акт приёма-передачи);
- Свидетельство о праве собственности/выписка ЕГРН;
- Справка 2-НДФЛ по месту работы;
- Заявление о распределении вычета между супругами (при необходимости).
- Заполнить 3-НДФЛ (Лист «Доходы», Лист «Вычеты», Приложение 7).
- Подать через ЛК ФНС, Госуслуги или лично до 30 апреля 2027.
- Ожидать возврат переплаты (если база отрицательная) в течение 4 месяцев.
Типовые ошибки и риски
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Не оформили заявление о распределении вычета | ИФНС разделит вычет 50/50 и может не компенсировать весь налог |
| Указали «1 млн» вместо фактических расходов | Переплата НДФЛ (выгоднее применить расходы, если они > 1 млн) |
| Купили квартиру у «взаимозависимого лица» (родственник) | Вычет при покупке заблокирован, налог придётся платить полностью |
| Забыли включить ипотечные проценты в расходы | Упущенная экономия до 390 000 ₽ |
Что изменится в 2027 году
С повышается ставка НДФЛ до 15 % для доходов сверх 5 млн ₽. Это коснётся только «верхней» части дохода (например, если вы продали за 7 млн ₽, то 2 млн ₽ облагаются по 15 %). При «схлопывании» операции в 2026 году старая ставка 13 % сохраняется.
Памятка на холодильник
1. Проверь срок владения – если > 5 лет, забудь про налог.
2. Собери чеки и ДКП – чем больше доказательных расходов, тем меньше налог.
3. Купи новую квартиру в том же году, чтобы задействовать вычет.
4. Не забудь заявление на распределение вычета между супругами.
5. Подай 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и получи возврат.
Если остались вопросы, обращайтесь к налоговому консультанту: ошибки в расчётах могут стоить десятков тысяч рублей, а грамотная оптимизация позволит полностью избавиться от налога при продаже и покупке в одном периоде.