Если вы владеете не всей квартирой, а только её частью (например, 2/3 или 2/4 доли), продать свои «пай» можно, но надо соблюсти ряд обязательных процедур. Ниже приведён актуальный алгоритм, который действует в 2026 году.
Определите тип долевой собственности
- Идеальная доля — это процент или часть квартиры без привязки к конкретной комнате.
- Реальная доля — физически выделенное помещение (например, две комнаты в трёхкомнатной квартире).
При продаже двух долей важно понимать, как именно они описаны в ЕГРН. Закажите свежую выписку из ЕГРН, она покажет размер долей и любые обременения.
Проверьте преимущественное право покупки
Согласно ст. 250 ГК РФ, другие сособственники имеют преимущественное право выкупить ваши доли по той же цене и на тех же условиях. Порядок такой:
- Направьте письменное уведомление всем остальным собственникам заказным письмом или через нотариуса.
- Укажите цены за каждую долю (если вы продаёте две доли отдельно, укажите цену за каждую).
- Дождитесь 30 календарных дней от момента получения уведомления.
- Если кто-то из сособственников отказался в письменной форме, сохраните отказ — он понадобится нотариусу.
Соберите минимальный пакет документов
- Выписка из ЕГРН не старше 5 рабочих дней.
- Свидетельство о праве собственности или ЭЦП-выписка из ЕГРН.
- Паспорт(-а) продавца(-ов).
- Кадастровый паспорт (или кадастровый план) на квартиру.
- Отказ второго собственника(-ей) от преимущественного права в нотариальной форме (если применимо).
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (по требованию покупателя).
Кому продавать: второму собственнику или постороннему?
Продажа второму собственнику
Если вы продаёте обе доли именно другому владельцу этой же квартиры, преимущественное право покупки не требуется — он и так уже сособственник. Всё упрощается:
- Нотариус проверит документы.
- Составит единый договор купли-продажи долей.
- Зарегистрирует сделку через Росреестр.
Продажа постороннему лицу
Здесь обязательно выполнять все шаги, описанные в пункте 2. Без подтверждения уведомления сособственников нотариус просто не примет документы.
Составление договора купли-продажи (ДКП)
ДКП должен содержать:
- Точные размеры долей (например, 2/5 и 1/5 доли).
- Кадастровый номер квартиры.
- ФИО, паспортные данные, ИНН сторон.
- Цена за каждую долю и порядок расчётов.
- Сроки передачи денег и регистрации.
- Обязанность покупателя оплатить все нотариальные и регистрационные сборы (если договорились иначе).
Нотариальное удостоверение
Сделка обязательно проходит у нотариуса (ст. 42 ФЗ-218). Это правило действует с 2021 года и продлено на 2026 год.
- Нотариус проверит подлинность документов.
- Убедится в отсутствии обременений (арестов, залогов).
- Сформирует электронный пакет и отправит его в Росреестр в день подписания.
Регистрация перехода права
В течение 3–7 рабочих дней Росреестр вносит сведения о новом собственнике. Приходите в МФЦ или пользуйтесь онлайн-сервисом Госуслуг → Росреестр → Подача заявлений.
Налоги и вычеты
- если вы владели долями менее 5 лет (для квартир, приобретённых после ), придётся заплатить 13 % НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки;
- можно применить имущественный вычет 1 000 000 ₽ пропорционально долям;
- подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Типичные ошибки
- Не уведомили сособственников — сделку аннулируют.
- Указали неверную цену в уведомлении и в договоре — возможны споры.
- Забыли проверить обременения — регистрация встанет.
- Собрали документы «на вчера», выписка из ЕГРН быстро устаревает.
Чек-лист перед визитом к нотариусу
- ☐ Собраны паспорта всех продавцов.
- ☐ Есть свежая выписка из ЕГРН.
- ☐ Существует письменный отказ сособственников (если нужен).
- ☐ Определён покупатель и цена за каждую долю.
- ☐ Рассчитаны налоги и оговорён порядок оплаты.
Следуя этим шагам, продажа двух долей в квартире в 2026 году пройдёт без задержек и судебных разбирательств. При сложных случаях (аресты, несовершеннолетние доли) обращайтесь к опытному нотариусу или юристу по недвижимости.