19 апреля 2026 года, российские семьи, владеющие домом, купленным с ипотекой и материнским капиталом, теперь могут продать его быстрее и проще. Росреестр и Минстрой с 2025 года последовательно убирают лишние согласования и разрешают одновременную досрочную выплату кредита, обратную выплату материнского капитала и снятие обременений без личного визита в банк или ПФР. Ниже подробный алгоритм на 2026 год.
Что изменилось в 2025–2026 годах
- Упрощённая схема: теперь одно заявление в МФЦ одновременно уходит в ПФР, Росреестр и банк.
- Уменьшено количество документов: не требуются копии свидетельств о рождении и выписка ЕГРН при наличии электронного доступа.
- Отмена нотариального удостоверения: договор купли-продажи можно подписать в упрощённой электронной форме через Госуслуги.
- Срок: 7–10 дней вместо прежних 30–45 дней.
Подготовительный этап
Соберите пакет документов
- Договор ипотеки (копия + электронная выписка из реестра залогов).
- Справка о задолженности по ипотеке (берётся в личном кабинете банка или через СБП-запрос).
- Сертификат на материнский капитал (выписка ПФР).
- Соглашение об обязательстве выделить доли детям: если доли ещё не выделены, нужно предоставить нотариальное обязательство.
- Договор купли-продажи с покупателем (проект).
Согласуйте сумму, необходимую для погашения кредита
В 2026 году большинство банков предоставляют QR-код для мгновенной оплаты через Систему быстрых платежей. Получите точную цифру задолженности и срок действия кода (обычно 5 дней).
Пошаговая схема продажи
Шаг 1. Открытие эскроу-счёта
Покупатель переводит деньги на эскроу-счёт в вашем банке (или в любом банке по согласованию сторон). Счёт автоматически привязан к сделке через Госуслуги.
Шаг 2. Подача заявления в МФЦ
В режиме «Одного окна» подаётся единое заявление «О комплексной сделке с обременением и материнским капиталом». Вам выдают трек-номер, по которому можно следить на портале Госуслуг.
Шаг 3. Автоматическое уведомление участников
- Росреестр ставит временный запрет на смену собственника (на 7 дней).
- ПФР получает уведомление о предстоящей обратной выплате материнского капитала.
- Банк подтверждает готовность закрыть ипотеку после поступления средств.
Шаг 4. Погашение долгов
- С эскроу-счёта автоматически списывается сумма погашения ипотеки в пользу банка.
- Остаток (чистая прибыль продавца) поступает на ваш счёт.
- Банк в течение 1 рабочего дня снимает обременение и высылает электронный запрос на снятие залога в Росреестр.
Шаг 5. Возврат средств материнского капитала
ПФР автоматически получает сведения о снятии залога и списывает с вашего счёта сумму МСК, если покупатель использует собственные средства (а не новый материнский капитал). При повторном использовании МСК сумма «перекочёвывает» на новый объект без возврата.
Шаг 6. Регистрация перехода права
После подтверждения от ПФР и банка Росреестр за 1–2 дня регистрирует переход права собственности к покупателю. Вы получаете электронную выписку ЕГРН и можете забрать документы в МФЦ или скачать их на портале.
Особые случаи
Доли детей ещё не выделены
Если до продажи доли детям не выделены, в МФЦ примут нотариальное обязательство о выделе долей в новой квартире в течение 6 месяцев. Новый договор доли составляется через тот же «один-оконный» режим.
Остаток материнского капитала меньше 100 000 ₽
Разрешено доплатить остаток наличными без нотариуса через СБП, если сумма не превышает 100 000 ₽. При большей сумме придётся оформить дополнительный договор займа.
Покупатель берёт ипотеку в другом банке
В 2026 году банки обмениваются данными через Единую электронную ипотечную систему (ЕЭИС). Вам не нужно ехать в банк покупателя — достаточно согласия на обмен ключами в личном кабинете Госуслуг.
Калькулятор расходов
| Статья расходов | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Госпошлина за снятие обременения | 0 (отменена с ) |
| Госпошлина за регистрацию перехода права | 2 000 |
| Услуги эскроу-счёта | 0,5–1 % от суммы сделки |
| Нотариальное обязательство о долях детей (если нужно) | 3 000–5 000 |
Чек-лист перед визитом в МФЦ
- Получите QR-код погашения ипотеки (срок 5 дней).
- Загрузите электронную выписку ЕГРН на Госуслугах.
- Проверьте остаток материнского капитала в личном кабинете ПФР.
- Подготовьте проект договора купли-продажи с QR-кодом для Росреестра.
- Убедитесь, что все собственники (включая несовершеннолетних) имеют действующие СНИЛС.
Наиболее частые ошибки
- Ошибка: не выделены доли детям → Решение: оформите нотариальное обязательство заранее.
- Ошибка: срок действия QR-кода истёк → Решение: запросите новый код за 1 день до сделки.
- Ошибка: эскроу-счёт открыт в другом регионе → Решение: убедитесь, что банк участвует в межрегиональном обмене ЕЭИС.
В 2026 году продать дом с ипотекой и материнским капиталом можно за 7–10 дней, потратив минимум документов и времени. Главное, правильно подготовить электронные формы и воспользоваться «одним окном» в МФЦ. Придерживайтесь чек-листа, и сделка пройдёт без задержек.