Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продажа долевого участия (ДДУ) – процесс, который требует чёткого понимания законодательства, правильного оформления документов и внимательного отношения к срокам․ В статье мы разберём, что такое долевое участие, какие права у дольщика, какие существуют способы продажи, а также какие риски и подводные камни могут возникнуть․

Что такое долевое участие в строительстве?

Долевое участие в строительстве (ДДУ) – это форма приобретения будущего жилого помещения, при которой покупатель (дольщик) вносит денежные средства в проект застройщика и получает право на часть готового объекта․ Регулируется Федеральным законом № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (действует с 2004 г․) и рядом поправок, в т․ч․ законом 218‑ФЗ от 13 июля 2015 г․

Договор ДДУ подписывается с застройщиком (или с девелоперской компанией, выступающей в качестве юридического лица‑застройщика)․
С момента регистрации договора в Росреестре у дольщика появляются имущественные права, которые можно продавать, передавать или использовать в качестве залога․
Если застройщик не успевает сдать объект в установленный срок, к нему применяются штрафы и санкции, предусмотренные 214‑ФЗ․

Право дольщика на продажу своей доли

Согласно статье 19‑го пункта 1 закона 214‑ФЗ, дольщик имеет право:

продать (уступить) свою долю в строительстве третьим лицам;
заключить договор цессии (уступки прав требования) с покупателем․

Продажа может происходить в любой момент, пока объект не сдан, однако существуют ограничения, которые необходимо учитывать․

Ограничения на продажу

Сроки сдачи объекта․ Если застройщик уже просрочил срок сдачи более чем на 12 месяцев, дольщик может потребовать расторжения договора и возврата средств․
Запреты в договоре․ В редких случаях застройщик может включать в ДДУ пункт о праве преимущественной покупки, который ограничивает свободную продажу без его согласия․
Эскроу‑счёт․ С 2017 года застройщик обязан открыть один расчётный счёт в уполномоченном банке (эскроу‑счёт)․ При продаже доли деньги переводятся на этот счёт и только после подтверждения выполнения условий договора они могут быть выплачены застройщику․

Способы продажи долевого участия

Существует два основных юридических механизма:

Уступка прав требования (цессия)

Договор цессии – это соглашение, в котором дольщик передаёт свои права требования к застройщику (право на получение будущую квартиру и возврат уплаченных средств) новому покупателю․

Подписывается в письменной форме․
Требует регистрации в Росреестре․
Не меняет обязательств застройщика – новый покупатель вступает в отношения с тем же застройщиком․

Договор купли‑продажи доли

Это обычный договор купли‑продажи, в котором продаётся именно «доля» в строительстве․ После его заключения и регистрации в Росреестре новый владелец получает те же права, что и первоначальный дольщик․

Необходимо согласие застройщика, если в ДДУ предусмотрено право преимущественной покупки․
Оформляется у нотариуса (по желанию сторон) и регистрируется в Росреестре в течение 10 дней․

Пошаговая инструкция по продаже долевого участия

Проверьте договор ДДУ․
- Найдите пункты о праве продажи, о праве преимущественной покупки и о порядке уведомления застройщика․
Уточните статус проекта․
- Проверьте, не просрочена ли сдача более чем на 12 месяцев․
- Убедитесь, что застройщик открывал обязательный эскроу‑счёт (это подтверждается выпиской из банка)․
Подготовьте документы․
- Оригинал и копию ДДУ․
- Сертификат о государственной регистрации договора в Росреестре․
- Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию цессии/купли‑продажи․
- Паспорт и ИНН продавца и покупателя․
- Согласие застройщика (если требуется)․
Выберите способ передачи прав․
- Цессия – быстрее, меньше расходов․
- Купля‑продажа – более привычный вариант, особенно если покупатель хочет сразу стать владельцем доли․
Заключите договор с покупателем․
- Составьте договор цессии или купли‑продажи в двух экземплярах․
- Подпишите договор, отметьте дату и место заключения․
Уведомьте застройщика․
- Отправьте письменное уведомление (с приложением копии договора)․
- Если в договоре предусмотрено право преимущественной покупки, дайте застройщику 10 дней на ответ․
Регистрация в Росреестре․
- Подайте заявление о регистрации перехода прав в территориальный отдел Росреестра․
- Оплатите госпошлину (около 2 000 рублей за цессию, 4 000 рублей за куплю‑продажу)․
- Ожидайте выдачу выписки о переходе прав (обычно 5‑10 рабочих дней)․
Перевод денежных средств․
- Если договор подразумевает оплату через эскроу‑счёт, средства переводятся туда, а застройщик получает их после подтверждения выполнения обязательств․
- При обычной оплате покупатель переводит деньги продавцу на банковскую карту/счёт, а продавец в свою очередь закрывает обязательства перед застройщиком․
Получите подтверждение от застройщика․
- После регистрации в Росреестре застройщик обязан подтвердить новый список дольщиков․

На что обратить внимание при продаже

Состояние проекта․ Если застройщик уже имеет несколько просроченных объектов, риск не получить жильё возрастает․
Наличие прав преимущественной покупки․ Не выполните эту процедуру – договор может быть признан недействительным․
Проверка репутации застройщика․ Оцените отзывы, судебные решения, наличие лицензий․
Наличие ограничений в договоре․ Иногда ДДУ содержит пункт об обязательной покупке только у «записанных» дольщиков․
Соблюдение сроков регистрации․ Пропуск 10‑дневного срока уведомления застройщика может привести к штрафам․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продать долевое участие без согласия застройщика?

Да, если в ДДУ нет пункта о праве преимущественной покупки․ Если такой пункт есть, необходимо предоставить застройщику возможность выкупить долю в течение 10 дней․

Какой документ подтверждает переход прав?

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), полученная после регистрации цессии или договора купли‑продажи․

Нужно ли платить налог при продаже доли?

Если продажа происходит в течение 5 лет со дня покупки и полученная сумма не превышает 1 млн рублей, налог на доходы физических лиц не уплачивается․ При превышении суммы или после 5‑ти лет налог составляет 13 % от разницы между ценой продажи и ценой покупки․

Что делать, если застройщик обанкротился?

В случае банкротства застройщика дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд с требованием о признании договора недействительным и возврате уплаченных средств․ При этом важно иметь подтверждающие документы и доказательства уплаты․

Как продать долевое участие в строительстве