Налоговый вычет — это возможность уменьшить сумму подоходного налога (НДФЛ), которую физическое лицо обязано уплатить в бюджет. В 2026 году правила имущественного налогового вычета претерпели существенные изменения: пересмотрены лимиты, уточнены форматы подачи документов и расширены категории получателей.

Правовая база и основные изменения 2026 года

• Федеральный закон № 146‑ФЗ (2025‑2026) – уточняет порядок получения имущественного вычета при продаже недвижимости, в т.ч. при продаже только части (доли) квартиры.
• Лимит вычета повышен до 650 000 рублей на каждого члена семьи (включая детей) при покупке нового жилья.
• Семьям с детьми‑инвалидами любого возраста предоставляется право на вычет независимо от срока владения имуществом.
• Упрощённый порядок подачи заявления через Госуслуги — один договор, один пакет документов.
• Налоговый вычет может быть получен два способа:
  1. Через годовую налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ);
  2. Прямо у работодателя в виде уменьшения НДФЛ до конца года.

Кто может претендовать на вычет?

Ниже перечислены основные категории налогоплательщиков, имеющих право на имущественный вычет при продаже доли квартиры.

• Физические лица, являющиеся собственниками части (доли) жилой недвижимости.
• Семьи, в т.ч. с детьми‑инвалидами, где хотя бы один из супругов (или оба) владели долей.
• Граждане, которые приобрели новое жильё в течение трёх лет после продажи (или планируют его приобрести).
• Те, кто оформил продажу доли в едином договоре (единственный договор купли‑продажи, в котором указаны все продавцы‑участники).

Как рассчитывается размер вычета?

Сумма вычета определяется как разница между суммой, полученной от продажи доли, и суммой, уплаченной за её приобретение (если она была куплена). Если продажа происходит после 5‑летнего владения, вычет может быть получен без ограничений.

Пошаговая инструкция получения вычета

1. Подготовьте документы. Список обязательных бумаг:
   • Договор купли‑продажи доли квартиры (единственный договор, в котором указаны все продавцы‑участники).
   • Паспорт(ы) продавца(ов) и покупателя(ей).
   • Справка 2‑НДФЛ за год продажи (получается в бухгалтерии работодателя).
   • Документы, подтверждающие стоимость приобретения доли (договор купли‑продажи при покупке, выписка из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины).
   • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора (если была).
   • Согласие супруга (если совместно нажито имущество) или решение суда о разделе совместного имущества.
2. Заполните форму 3‑НДФЛ. В разделе «Имущественный налоговый вычет» укажите:
   • Сумму продажи доли.
   • Сумму приобретения доли.
   • Расчёт налоговой базы и ожидаемую сумму вычета.
3. Отправьте декларацию. Возможные варианты:
   • Через личный кабинет Госуслуг (рекомендовано — быстро и без похода в налоговую).
   • Лично в отделение ФНС по месту жительства (при желании).
4. Получите решение ФНС. Срок рассмотрения — обычно до 30 дней. При положительном решении будет перечислена сумма вычета на ваш банковский счёт.
5. Альтернатива — вычет у работодателя. При наличии согласия работодателя и заполненной формы «Заявление о предоставлении налогового вычета у источника оплаты», часть или весь вычет может быть уменьшена в текущих начислениях НДФЛ.

Особенности при едином договоре

Если несколько собственников продают свои доли в одном договоре, важно соблюдать следующие правила:

• В договоре должны быть указаны полные данные всех продавцов (ФИО, ИНН, паспортные данные).
• Каждый продавец получает отдельный расчёт вычета, но при совместном оформлении декларации их налоговые базы могут быть объединены (это упрощает процесс).
• Если один из продавцов уже получил вычет за эту же недвижимость в предыдущие годы, повторный вычет невозможен, налоговая база будет пересчитана с учётом уже полученного вычета.
• При наличии детей‑инвалидов вычет предоставляется в полном размере независимо от срока владения, но только один раз за каждый объект недвижимости.

Как вычет взаимодействует с работодателем

Согласно рекомендациям портала Госуслуг, налоговый вычет может быть получен «на лету» через работодателя:

1. Сотрудник подаёт заявление «О предоставлении налогового вычета у источника оплаты» (форма 2‑НДФЛ‑п).
2. Работодатель уменьшает удерживаемый НДФЛ на сумму вычета в текущем налоговом периоде.
3. Если сумма вычета превышает текущие начисления, остаток переносится на следующий месяц.

Этот способ удобен тем, кто не хочет ждать возврата от налоговой службы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если продажа доли произошла менее чем через 5 лет после её покупки?

Да. С 2026 года вычет возможен независимо от срока владения, однако размер вычета ограничивается лимитом в 650 000 рублей на одного члена семьи.

Что делать, если у меня несколько совладельцев, а каждый из них хочет оформить вычет отдельно?

Каждый совладелец подаёт собственную декларацию 3‑НДФЛ. При этом в договоре должно быть чётко указано, какая часть квартиры принадлежит каждому.

Нужен ли отдельный договор при продаже доли, если уже есть договор купли‑продажи всей квартиры?

Для получения вычета требуется отдельный договор, в котором указана именно продажа части (доли). Использование общего договора может привести к отказу в вычете.

Можно ли получить вычет, если я уже использовал его при покупке другого жилья?

Имущественный вычет предоставляется один раз за каждый объект недвижимости. Если вы уже использовали вычет для покупки другого жилья, вычета за текущую продажу доли будет доступен только в том случае, если вы покупаете новое жильё в течение трёх лет.

Какой срок подачи декларации после продажи доли?

Декларацию необходимо подать в течение трёх месяцев со дня получения дохода от продажи (обычно это дата, указанная в договоре).

Пример расчёта вычета

Сергей и Марина совместно владели 1/3 квартиры, стоимость их доли при покупке составляла 2 500 000 руб. В 2026 году они продали эту долю за 3 200 000 руб.

1. Сумма продажи: 3 200 000 руб.
2. Сумма приобретения: 2 500 000 руб.
3. Налоговая база: 3 200 000 – 2 500 000 = 700 000 руб.
4. Ставка НДФЛ: 13 % → налог к уплате: 700 000 × 0,13 = 91 000 руб.
5. Лимит вычета: 650 000 руб. (для семьи из двух человек – 2 × 650 000 = 1 300 000 руб., лимит не превышен).

Сергей подал декларацию через Госуслуги, а Марина запросила уменьшение НДФЛ у работодателя. Оба получили возврат в течение 25 дней.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры по единому договору в 2026 году стал более доступным и прозрачным. Главное — правильно собрать документы, своевременно подать декларацию и учитывать новые лимиты. При соблюдении всех условий вы сможете вернуть до 650 000 рублей на каждого члена семьи, а в случае семей с детьми‑инвалидами — получить вычет независимо от срока владения.

Если у вас остались вопросы, рекомендуеться обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться онлайн‑помощью на портале Госуслуг.

Статья актуальна на 19 апреля 2026 года.