Подготовительный этап: что проверить до подписания
Проверка объекта и собственника
- ЕГРН-выписка. Закажите актуальную выписку (не старше 5 дней) на портале Rosreestr.gov.ru или через МФЦ. Убедитесь:
- объект числится как «недвижимое имущество»;
- нет обременений (арестов, залогов);
- собственник действительно тот, кто подписывает договор.
- Разрешённое использование. В выписке или ПЗЗ проверьте, что помещение можно использовать под ваш вид деятельности (офис, склад, торговля и т.д.).
- Кадастровая схема. Совпадают ли фактические площади с указанными в документах?
Техническое состояние и коммуникации
Посетите объект с техническим специалистом:
- Проверьте электрическую мощность (достаточно ли для вашего оборудования).
- Убедитесь в наличии отдельных счётчиков на воду, тепло, электроэнергию.
- Зафиксируйте дефекты фото/видео и включите их в акт приёма-передачи.
Ключевые пункты договора аренды
Шаблон можно взять на сайте Госуслуги или у нотариуса, но перечень обязательных элементов всегда одинаков:
| Пункт договора | Что указать | Рекомендации |
|---|---|---|
| Стороны | Полные паспортные данные, ИНН, ОГРН/ОГРНИП | Физлицо-арендодатель? Проверьте регистрацию ИП |
| Предмет | Кадастровый номер, адрес, этаж, S общая, S торгового зала | Приложить поэтажный план |
| Срок | Точные даты: «с по » | Если ≥ 1 год — регистрируйте в Росреестре |
| Арендная плата | ₽/м², индексация (например, +5 % ежегодно), НДС | Указать дату оплаты и штрафы (0,1 % за каждый день просрочки) |
| Возвратный залог | Размер (1–2 месяца) и условия возврата | Хранить на отдельном счету или депонировать у нотариуса |
Дополнительные опции
- Капитальный ремонт: кто делает и за чей счёт.
- Рекламные конструкции: разрешение на вывеску, согласование с администрацией Кирова.
- Субаренда: требуется ли письменное согласие собственника?
Оформление и регистрация
Шаг 1, Подписание
Форма:
- 2 подписанных экземпляра (арендатор + арендодатель).
- Нотариальное удостоверение не обязательно, но желательно при суммах аренды > 5 млн ₽/год.
Шаг 2 — Регистрация в Росреестре (если срок ≥ 1 год)
Алгоритм на портале rosreestr.gov.ru:
- Авторизация через Госуслуги.
- Раздел «Подать заявление» → «Договор аренды».
- Загрузить:
- PDF-оригинал договора (подписи скан-объективные);
- выписка ЕГРН;
- согласие супруга/супруги собственника (если объект приобретён в браке).
- Оплата госпошлины — 2 000 ₽ для юрлиц, 350 ₽ для ИП/физлиц.
Срок регистрации — 7 рабочих дней. Статус отслеживается в личном кабинете.
Налоги и отчётность
| Режим арендодателя | Какие налоги платит | Что делает арендатор |
|---|---|---|
| Физлицо | 13 % НДФЛ + 3 000 ₽ взнос за патент (если ИП) | Выступает налоговым агентом и удерживает 13 % при выплате |
| ООО на УСН 6 % | 6 % с дохода | Ничего не удерживает, но требует чек/счёт-фактуру |
Типовые ошибки и как их избежать
- Ошибка: «устная договорённость» о ремонте.
Решение: включить обязательства в договор и акт приёма-передачи; - Ошибка: игнорирование регистрации при сроке 11 месяцев (с продлением).
Решение: сразу заключать договор на 1 год + опцию пролонгации. - Ошибка: отсутствие страховки ответственности.
Решение: оформить полис ОСОПО на 1–2 млн ₽.
Где искать проверенные объекты в Кирове
Короткий список локальных площадок и агентств:
- FORMA workplace — полный спектр офисов класса А и складов в Технопарке «Анкудиновка».
- ЦДС-Киров — торговые галереи на ул. Спасская.
- Агентство «Бизнес-Инвест» — специализация на аренде до 300 м² под кафе и салоны.
Чек-лист «День подписания»
- Принести паспорта, ИНН, ОГРН, выписку ЕГРН.
- Сверить кадастровый номер и площадь ещё раз.
- Подписать акт приёма-передачи, зафиксировать счётчики.
- Передать залог через безнал или заверить квитанцию у нотариуса.
- Сделать фото всех страниц договора и отдать копии в бухгалтерию.
Грамотно оформленный договор аренды коммерческой недвижимости в Кирове — это 90 % успеха вашего бизнеса. Потратить 2–3 дня на проверку и регистрацию гораздо дешевле, чем потом решать споры в суде. Если остались вопросы, обращайтесь к квалифицированным риелторам и юристам — они знают все «подводные камни» рынка Кирова.