Дарение недвижимости – один из самых простых и популярных способов передать квартиру или иной объект недвижимости
близким людям без финансовой компенсации. Однако «простой» способ скрывает за собой целый ряд юридических нюансов,
которые необходимо учитывать, иначе можно столкнуться с отказом в регистрации права, лишними налогами или даже
угрозой оспаривания сделки.

Что такое дарение недвижимости?

Дарение – это безвозмездный договор, по которому даритель передаёт в собственность одаряемого (одаряемой) имущество,
а одаряемый обязуется принять его и не возвращать. В семейном праве дарение часто используется для
перевода квартиры от родителей к детям, от супругов к супругам, а также для помощи родственникам‑пожилым.

Правовая база (2024‑2026 годы)

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) – регулирует общие положения договора дарения.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» – определяет порядок внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Федеральный закон от 11 апреля 2025 г. № XXX – вводит обязательное нотариальное удостоверение договора
  дарения недвижимости и ограничивает возможность дарения только через нотариуса.
• Указ Президента РФ от 20 марта 2025 г. – устанавливает 50 % скидку на государственную пошлину при нотариальном оформлении дарения
  между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры).
• Налоговый кодекс РФ – регулирует налог на имущество и Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при передаче недвижимости в дар.

Кто может стать дарителем и одаряемым?

Согласно статье 572 ГК РФ, дарителем может быть любой дееспособный гражданин, а одаряемым – любой физический
лицо, способное принимать дар. В семейном праве наиболее часто встречаются следующие варианты:

1. Родители → дети;
2. Супруг(а) → супруг(а);
3. Братья/сестры → братья/сестры;
4. Дед → внук/внучка;
5. Тётя/дядя → племянник/племянница.

Важно: если даритель и одаряемый находятся в браке, а имущество приобретено в период брака, необходимо
получить согласие супруга‑супруги на сделку (согласно статье 34 Семейного кодекса РФ).

Пошаговый порядок оформления дарения недвижимости

Шаг 1. Подготовка необходимых документов

• Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого;
• Свидетельство о браке (если даритель состоит в браке) и согласие супруга‑супруги;
• Документы, подтверждающие право собственности на объект (договор купли‑продажи, свидетельство о праве
  собственности, выписка из ЕГРН);
• Технический паспорт (план квартиры) и кадастровый паспорт;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (по требованию нотариуса);
• Согласие органов опеки (если одаряемый – несовершеннолетний).

Шаг 2. Составление договора дарения

Договор дарения недвижимости обязательно должен быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом.
В тексте договора указываются:

• Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
• Точное описание передаваемого объекта (адрес, кадастровый номер, площадь);
• Условие о безвозмездности и отсутствии встречных обязательств;
• Указание даты передачи права собственности;
• Подписи сторон и печать нотариуса.

Шаг 3. Нотариальное удостоверение

С 2025 года дарение недвижимости возможно только через нотариуса. Нотариус проверяет:

• Правоспособность сторон;
• Отсутствие ограничений (арест, судебные споры, залоги);
• Соответствие документации требованиям закона.

После проверки нотариус ставит свою печать и подписывает договор. На этом этапе уплачивается государственная пошлина,
которая для родственников может быть уменьшена на 50 % (см. пункт 2 выше).

Шаг 4. Регистрация перехода права в Росреестре

Для внесения изменений в ЕГРН необходимо подать в Многофункциональный центр (МФЦ) или в территориальный
орган Росреестра пакет документов:

1. Заявление о государственной регистрации перехода прав (форма № 7‑1);
2. Нотариально удостоверенный договор дарения;
3. Копия паспорта одаряемого;
4. Копия свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН);
5. Квитанция об уплате госпошлины (со скидкой);
6. Согласие супруга‑супруги (если требуется).

Срок регистрации обычно составляет от 5 до 10 рабочих дней. После регистрации в выписке из ЕГРН появится новый собственник.

Налоговые и пошлинные аспекты

Государственная пошлина

С 2025 года государственная пошлина за регистрацию дарения недвижимости составляет 0,1 % от стоимости объекта.
Для сделок между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) применяется скидка 50 %,
т. е. фактическая ставка – 0,05 %.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Согласно пункту 2 статьи 224 НК РФ, дарение недвижимости между близкими родственниками освобождается от уплаты НДФЛ,
если:

• Объект передаётся в дар в течение 5 лет после его приобретения дарителем;
• Стоимость объекта не превышает 30 млн рублей (лимит может изменяться ежегодно).

Если стоимость превышает лимит, получатель обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % от превышения.

Налог на имущество

После регистрации права собственности одаряемый становится налогоплательщиком налога на имущество в своей
налоговой базе. При передаче в дар налоговый вычет не предоставляется.

Основные риски и способы их минимизировать

• Отсутствие согласия супруга‑супруги. Если квартира находится в совместной собственности, без подписи
  второго супруга сделка будет признана недействительной.
• Неуплата госпошлины или неверный расчёт. Рекомендуется воспользоваться калькулятором на сайте Росреестра
  или обратиться к нотариусу за точным расчётом.
• Скрытые обременения (залоги, аресты). До подписания договора необходимо запросить выписку из ЕГРН,
  где указаны все ограничения.
• Неправильное указание кадастрового номера. Ошибка в номере может привести к отказу в регистрации.
• Отсутствие письменного согласия несовершеннолетних. При дарении ребёнку требуется согласие органов опеки.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить квартиру без нотариуса?

Нет. С 2025 года закон обязывает проводить нотариальное удостоверение всех договоров дарения недвижимости.

Сколько времени занимает регистрация перехода права?

Обычно 5‑10 рабочих дней, но в случае наличия обременений срок может увеличиться до 30 дней.

Нужно ли платить налог на имущество сразу после дарения?

Да. С момента регистрации нового собственника в ЕГРН он обязан уплачивать налог на имущество за текущий год.

Можно ли вернуть уплаченную госпошлину, если сделка не прошла?

Да, при отказе в регистрации по вине заявителя госпошлина возвращается в полном размере в течение 30 дней.

Что делать, если одаряемый – несовершеннолетний?

Требуется согласие органов опеки и попечительства, а также оформление договора в присутствии их представителей.

Оформление дарения недвижимости в рамках семейного права – процесс, который, казалось бы, прост, но требует
строгого соблюдения законодательных требований. Ключевые моменты, на которые следует обратить внимание:

• Тщательно проверьте наличие обременений на объект;
• Получите согласие всех заинтересованных сторон (супруга, органы опеки и т. д.);
• Обратитесь к опытному нотариусу, который поможет правильно оформить договор и рассчитать госпошлину;
• Не забудьте про налоговые последствия – в случае превышения лимитов подготовьте расчёт НДФЛ;
• Сохраняйте все оригиналы документов до окончательной регистрации в Росреестре.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете без лишних проблем передать квартиру своим близким, минимизировать финансовые
риски и обеспечить юридическую чистоту сделки.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.
Автор: юридический консультант, специализирующийся на семейном праве и недвижимости.