Протокол общего собрания собственников (ОСС) – это основной документ, фиксирующий принятые решения, порядок голосования и результаты голосования. От его правильного оформления зависят юридическая сила принятых решений, возможность их исполнения и защита интересов всех участников собрания.

Правовая основа

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 136, ст. 188‑190) и Приказу Минстроя России № 266‑пр от (утверждающему требования к оформлению протоколов ОСС), протокол должен:

• быть составлен в письменной форме в течение 10 дней со дня проведения собрания;
• содержать обязательные реквизиты, перечисленные в приложении N 1 к приказу № 44‑пр от ;
• быть подписан всеми собственниками (или их законными представителями), а также председателем, секретарём и членами счётной комиссии.

Когда необходимо составлять протокол?

Протокол обязателен в случае проведения:

1. Ежегодного собрания собственников (ст. 45 ЖК РФ);
2. Собрания по вопросам капитального ремонта, смены управляющей компании, утверждения бюджета, изменения прав и обязанностей собственников;
3. Любого собрания, на котором принимаются решения, требующие кворума (более 50 % общей жилой площади).

Основные реквизиты протокола (по приказу № 266‑пр)

Пошаговая инструкция по составлению протокола

Шаг 1. Подготовка к собранию

• Сформировать повестку дня и разослать её собственникам не менее чем за 10 дней до собрания (по закону).
• Назначить председателя (обычно инициатор собрания) и секретаря, а также счётную комиссию (не менее 2 человек).
• Подготовить форму листа голосования (за, против, воздержался) и листа подписей.

Шаг 2. Проведение собрания

1. Открытие собрания: председатель объявляет цель, проверяет кворум.
2. Регистрация присутствующих: секретарь фиксирует ФИО, номер квартиры, количество голосов (по площади).
3. По каждому пункту повестки проводится обсуждение, затем голосование.
4. Счётная комиссия подсчитывает результаты и объявляет их.
5. Все решения фиксируются в протоколе.

Шаг 3. Составление протокола

Секретарь в течение 10 дней после собрания заполняет протокол, используя следующую шаблонную структуру:

Протокол
г. _____________ «____» ___________ 2026 г.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
по адресу: ________________________________

Дата, время проведения: ______________________
Место проведения: ____________________________

Повестка дня:
_______________________
_______________________
...

Состав участников (присутствовали):
ФИО, квартира №__, площадь ___ м², количество голосов ___
...
Кворум: установлено (общая площадь участников = ___ м², что составляет ___% от общей жилой площади дома).

Решения:
Вопрос №1 – «_____________________».
 Голосование: За – ___, Против – ___, Воздержался – ___.
Вопрос №2 – «_____________________».
 Голосование: За – ___, Против – ___, Воздержался – ___.
Подписи:
Председатель ______________________ (ФИО)
Секретарь ______________________ (ФИО)
Члены счётной комиссии:
______________________
______________________

Собственники (подписи):
______________________
______________________
...

Шаг 4. Подписание и рассылка

• Все собственники (или их законные представители) подписывают протокол в присутствии председателя и секретаря.
• Подписанный документ разосылается всем собственникам (по почте, электронным письмом, через онлайн‑сервис ЖЭК) в течение 5 дней после подписания.
• Оригинал хранится у управляющей компании или в архиве ТСЖ, копии – у собственников.

Часто допускаемые ошибки и как их избежать

• Отсутствие кворума – проверяйте площадь присутствующих, а не только количество квартир.
• Неполные данные в листе подписей – указывайте площадь каждой квартиры, это влияет на количество голосов.
• Протокол составлен позже 10‑дневного срока – может привести к признанию решения недействительным.
• Отсутствие подписи инициатора (председателя) в случаях, предусмотренных пунктом 23 требований к протоколу.
• Несоответствие формату – используйте шаблон, одобренный приказом Минстроя, иначе документ может быть отклонён.

Пример готового протокола (по последней форме 2026 года)

Шапка

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Тело протокола

Город: Москва
Место проведения: дом 12, ул. Ленина, г. Москва

Повестка дня:
Утверждение годового бюджета ЖКХ.
Смена управляющей компании.
План капитального ремонта фасада.

Состав участников (присутствовали):
Иванов И.И., квартира 5, площадь 55 м², голосов 55.
Петров П.П., квартира 12, площадь 78 м², голосов 78.
Сидорова А.А., квартира 27, площадь 42 м², голосов 42.
... (полный список)

Кворум: общая площадь участников – 520 м², от общей площади дома 1020 м² → 51 % (кворум установлен).

Решения:
Утверждение бюджета в размере 1 200 000 руб. за 2027 г.
 Голосование: За – 470, Против – 30, Воздержался – 20.
Смена управляющей компании с «ДомКом» на «ЭкоУправление».
 Голосование: За – 460, Против – 40, Воздержался – 20.
План капитального ремонта фасада – согласовано.
 Голосование: За – 450, Против – 50, Воздержался – 20.
Подписи:
Председатель собрания ______________________ (С. Сидоров)
Секретарь ______________________ (И. Иванов)
Счётная комиссия:
______________________ (П. Петров)
______________________ (А. Сидорова)

Подписи собственников:
______________________ (И. Иванов) Дата: ____
______________________ (П. Петров) Дата: ____
...

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли подписывать протокол, если часть собственников не пришла?

Протокол подписывают все присутствующие собственники (или их законные представители). Отсутствующие собственники могут подписать копию протокола позднее, но отсутствие их подписей не делает протокол недействительным, если кворум соблюдён.

Вопрос 2: Можно ли вести протокол в электронном виде?

Да, если собрание проводится в онлайн‑форме через государственную информационную систему ЖКХ (ГИС ЖКХ) или иной сертифицированный сервис. В этом случае электронная подпись заменяет ручную подпись, но срок составления (≤10 дней) остаётся обязательным.

Вопрос 3: Как оформить протокол, если собрание было заочно?

Заочное собрание оформляется тем же шаблоном, но в шапке указывается «заочное (дистанционное) собрание». В перечне участников указываются собственники, приславшие письменные согласия, и их количество голосов.

Вопрос 4: Что делать, если протокол был подделан?

Подделка протокола – уголовное правонарушение (ст. 158 УК РФ). При подозрении следует обратиться в правоохранительные органы и в суд для признания протокола недействительным.

Правильное оформление протокола общего собрания – залог юридической силы принятых решений и защиты интересов всех собственников. Следуйте официальным требованиям Минстроя, фиксируйте каждый голос и подпись, соблюдайте сроки. При соблюдении всех пунктов протокол будет признан действительным и послужит надёжной основой для дальнейших действий, будь то смена управляющей компании, проведение капитального ремонта или утверждение бюджета.

Помните: «Протокол – это не просто бумажка, а официальный акт, фиксирующий волю собственников».