Важное замечание: статья написана с учётом изменений, вступивших в силу в 2026 году (см. Налоговый кодекс, статья 220). Все расчёты актуальны на дату .

Правовая база

Имущественные налоговые вычеты регулируются статьёй 220 Налогового кодекса РФ. В 2026 году были внесены следующие изменения:

• Увеличены лимиты вычета при покупке и продаже недвижимости;
• Уточнены требования к документам, подаваемым в налоговую (форма 3‑НДФЛ, приложение «Вычеты»);
• Введён новый порядок расчёта вычета при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет.

Когда вычет не предоставляется?

Налоговый вычет при продаже квартиры не предоставляется, если:

1. Квартира находится в собственности менее 3 лет и не является единственным жилым помещением продавца;
2. Продажа происходит в результате наследования, дарения или принудительного отчуждения;
3. Продавец уже использовал вычет по той же недвижимости при её покупке (только один раз за весь срок владения).

Если же квартира является единственным жильём продавца, то вычет всё‑таки может быть предоставлен, но только в размере, не превышающем 1 млн рублей (лимит 2026 года).

Какие вычеты доступны при продаже

Существует два основных вида вычетов, которые могут быть применены одновременно:

• Вычет за покупку недвижимости – 13 % от суммы, уплаченной за приобретение (лимит 2 500 000 руб., с 2026 года увеличен до 3 000 000 руб.).
• Вычет при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет – 13 % от разницы между продажной ценой и суммой, уплаченной за покупку, но не более 1 млн руб. (с учётом 2026‑го лимита).

Пошаговый алгоритм расчёта вычета

Рассмотрим пример, приведённый в вопросе: продажа квартиры за 4 000 000 руб., в собственности менее 3 лет.

Шаг 1. Определяем базовую стоимость покупки

Необходимо собрать все документы, подтверждающие затраты на приобретение:

• Договор купли‑продажи (стоимость квартиры).
• Расходы на нотариальное оформление, госпошлины, услуги риэлтора – они могут быть включены в базовую стоимость.

Допустим, сумма всех расходов составила 2 500 000 руб.

Шаг 2. Вычисляем разницу «продажа – покупка»

[ ext{Разница} = 4 000 000 ⎼ 2 500 000 = 1 500 000 ext{ руб.}
]

Шаг 3. Рассчитываем вычет за продажу (меньше 3 лет)

В 2026 году вычет за продажу ограничен 1 000 000 руб.. Поэтому берём минимум из разницы и лимита:

• Разница = 1 500 000 руб.
• Лимит = 1 000 000 руб.

Вычет = 1 000 000 руб. × 13 % = 130 000 руб.

Шаг 4. Рассчитываем вычет за покупку (если ещё не использовался)

Лимит вычета за покупку в 2026 году – 3 000 000 руб.. Сумма покупки 2 500 000 руб. не превышает лимита, следовательно:

Вычет = 2 500 000 руб. × 13 % = 325 000 руб.

Шаг 5. Суммируем вычеты

Общий размер налогового вычета, который можно вернуть за год продажи, составляет:

325 000 руб. + 130 000 руб. = 455 000 руб.

Шаг 6. Определяем налог к уплате

Налоговая ставка на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для резидентов). Если ваш доход от продажи (1 500 000 руб.) облагается налогом, то:

Налог без вычета = 1 500 000 руб. × 13 % = 195 000 руб.

С учётом вычета в 455 000 руб. (больше налога) налог к уплате будет 0 руб.. В таком случае вы можете оформить возврат излишне уплаченного налога за текущий год (если налог был удержан работодателем) или просто не платить налог.

Как оформить вычет в налоговой

1. Соберите документы:
   • Копию договора купли‑продажи квартиры (первой и второй).
   • Квитанции об оплате госпошлин, нотариальных услуг, комиссии риэлтора.
   • Справку из банка о поступлении средств от продажи.
   • Документ, подтверждающий, что квартира является единственным жильём (если применимо).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ:
   • Раздел «Вычеты» – укажите тип вычета «Имущественный вычет».
   • В строках «Сумма расходов, подтверждённая документами», внесите 2 500 000 руб. (покупка) и 1 000 000 руб. (лимит вычета за продажу).
3. Приложите копии подтверждающих документов.
4. Подайте декларацию в налоговый орган:
   • Лично в отделение ФНС по месту жительства.
   • Через личный кабинет налогоплательщика (сервис «Подать декларацию»).
   • В электронном виде через МФЦ.
5. Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (в нашем примере – до 30 апреля 2027 года).

Частые ошибки и как их избежать

• Не учитывают все расходы. К комиссии риэлтора, нотариальному сбору и госпошлинам также можно применять вычет.
• Превышают лимит вычета. В 2026 году лимит за покупку – 3 млн руб., за продажу – 1 млн руб. Вычет рассчитывается только от части, попадающей в лимит.
• Не подтверждают «единственное жильё». Если квартира является единственным жильём, требуется справка из ЖЭК или выписка из реестра недвижимости.
• Подают декларацию после срока. Штраф за просрочку – 5 % от суммы налога, подлежащего уплате (если налог не был уплачен).

Пример расчёта в виде таблицы

• В 2026 году лимит вычета за продажу квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, составляет 1 млн руб. (13 % от этой суммы – 130 000 руб.).
• Если квартира является вашим единственным жильём, вы можете претендовать на вычет даже при сроке владения менее 3 лет.
• Не забудьте включить в базовую стоимость все сопутствующие расходы (нотариат, комиссии, госпошлины).
• Заполняйте форму 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и прикладывайте подтверждающие документы.
• Тщательно проверяйте лимиты, чтобы не превысить их и избежать отказа в частичном возврате.

При правильном подходе к расчёту и оформлению документов налоговый вычет может существенно снизить финансовую нагрузку при продаже квартиры, даже если срок владения менее трёх лет.

Статья подготовлена ИИ‑ассистентом на основе актуальной информации о налоговом законодательстве РФ по состоянию на .