Если вы продаёте квартиру, которую владеете менее 3 лет, почти всегда возникает обязанность уплатить НДФЛ (13 % или 15 %). Ниже — подробная инструкция, как рассчитать налог, уменьшить его законными способами и грамотно подать декларацию.
Кто обязан платить налог?
- Резиденты РФ — 13 % на доход до 2,4 млн руб и 15 % на превышение.
- Нерезиденты — 30 % со всей суммы дохода.
Исключение: если квартира была единственным жильём и вы владели ею более 3 лет, налог равен 0 ₽.
Минимальный срок владения в 2026 году
| Обстоятельства приобретения | Минимальный срок |
|---|---|
| Квартира куплена 2016-2023 гг. или получена по ДДУ | 5 лет |
| Квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизация | 3 года |
| Квартира — единственное жильё продавца | 3 года |
Как рассчитать налог
Формула
НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × Ставка 13 % (или 15 %)
3.1 Определяем доход
Доход = максимум из:
- Цены в договоре;
- 70 % кадастровой стоимости (если договорная цена ниже).
3.2 Выбираем вычет
- Вычет 1 000 000 ₽ — фиксированный, не требует документов.
- Расходы на покупку, подтверждаются договором и платёжками.
Можно выбрать тот, который даст большую экономию.
Примеры расчёта
Пример 1. Применяем 1 000 000 ₽ вычет
- Квартира продана за 4 200 000 ₽
- Владение 2 года
- Налогооблагаемая база: 4 200 000 – 1 000 000 = 3 200 000 ₽
- НДФЛ: 3 200 000 × 13 % = 416 000 ₽
Пример 2. Применяем расходы на покупку
- Купили за 3 500 000 ₽, продаём за 4 200 000 ₽
- Владение 2 года
- Налогооблагаемая база: 4 200 000 – 3 500 000 = 700 000 ₽
- НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽
Как уменьшить или избежать налог
- Подождать 3 или 5 лет владения.
- Продать за ≤ 1 000 000 ₽, налог 0 ₽.
- Использовать иждивенческий вычет 1 000 000 ₽.
- Воспользоваться долевым вычетом при продаже долей.
Сроки и порядок уплаты
- До 30 апреля 2027 г. — подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 г. — уплатить налог.
Как заполнить 3-НДФЛ (кратко)
- Зайти в личный кабинет ФНС или воспользоваться программой «Декларация».
- Указать доход от продажи (строка 070).
- Применить выбранный вычет (строки 210-230).
- Подтвердить расходы документально (если выбран вычет расходов).
Частые вопросы
- Нужно ли платить, если продал квартиру за ту же цену? — Нет, прибыль 0 ₽, налог 0 ₽.
- Какая ставка для ИП?, Для физлиц ставки НДФЛ те же, ИП не влияет.
- Можно ли не подавать декларацию? — Нельзя, кроме случаев освобождения (срок >3/5 лет).
Чек-лист продавца
| Шаг | Действие | Срок |
|---|---|---|
| 1 | Проверьте срок владения | До сделки |
| 2 | Выберите выгодный вычет | До подачи декларации |
| 3 | Подготовьте документы (ДКП, платёжки) | До 30 апреля 2027 |
| 4 | Подайте 3-НДФЛ | До 30 апреля 2027 |
| 5 | Уплатите налог | До 15 июля 2027 |