Почему Росреестр ввёл усиленную проверку сделок
В начале 2026 года в СМИ участились сообщения о попытках реализации «серых» или фиктивных сделок. Ответом стал специальный механизм досудебного контроля, который теперь применяется:
- автоматически — для объектов стоимостью ≥ 75 млн рублей;
- выборочно — для любых сделок, оформленных в дистанционном (безличном) формате;
- по сигналам — если в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) поступают сведения о необычных переуступках прав или «массовых» однодневных сделках.
Ключевой инструмент — система риск-ориентированного мониторинга, в которую к 19 апреля 2026 года уже подключены:
- все крупные российские банки (с 1 апреля 2026 г.);
- Росфинмониторинг (новый порог контроля 75 млн руб.);
- ФНС и Федеральная нотариальная палата.
Что такое «Прайм-режим» регистрации
«Прайм» (от англ. prime — первичный, приоритетный), это ускоренный, но более строгий канал подачи документов в Росреестр. Он работает только при одновременном соблюдении трёх условий:
Дистанционное взаимодействие без личной встречи
Стороны используют:
- Электронную подпись (КЭП) любого аккредитованного удостоверяющего центра;
- Единый портал госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра;
- Видеоверификацию (30-секундное видео с показом паспорта и чтением кода из СМС).
Обязательный безналичный расчёт
Минфин подготовил поправки, которые с 1 июля 2026 года введут:
- запрет на наличные при сделках ≥ 3 млн руб.;
- обязательное прохождение средств через специальный эскроу-счёт, открываемый в банке-участнике «Прайм».
Предварительная проверка в ЕГРН
До подачи заявления в Росреестр банк автоматически запрашивает:
- выписку ЕГРН;
- сведения об ограничениях/арестах;
- историю переходов прав за последние 5 лет.
Если обнаруживаются «красные флаги» (множественные переуступки за 1–2 дня, залоги без уплаты налогов и т.д.), сделка переходит в ручной режим и может быть приостановлена до выяснения обстоятельств.
Пошаговая инструкция: как оформить сделку в «Прайм-режиме»
Шаг 1. Подготовка досье
Необходимо собрать:
- кадастровый паспорт;
- выписку ЕГРН сроком не старше 5 суток;
- договор купли-продажи (или ДДУ, если новостройка);
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Шаг 2. Открытие эскроу-счёта и аккредитация банка
С 1 апреля 2026 г. все ТОП-50 банков РФ обязаны подключиться к «Прайм-режиму». Выберите банк и откройте счёт:
- покупатель перечисляет деньги на эскроу;
- банк блокирует средства;
- после регистрации перехода права в ЕГРН деньги поступают продавцу.
Шаг 3. Видеоверификация и подписание
Стороны заходят в личный кабинет Росреестра, подтверждают личность через Госуслуги и подписывают договор усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
Шаг 4. Отправка заявления и контроль
Система автоматически:
- сверяет данные с ЕГРН;
- отправляет запрос в Росфинмониторинг (если сумма ≥ 75 млн руб.);
- в течение 3–5 рабочих дней выдаёт выписку о переходе права или сообщает о необходимости дополнительных документов.
Какие риски остались и как их минимизировать
Основные риски и способы защиты:
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Фиктивный продавец | Убедитесь, что личность подтверждена видеоверификацией и УКЭП через Госуслуги. |
| «Двойная» продажа | Запросите выписку ЕГРН онлайн непосредственно перед подписанием договора. |
| Арест или залог | Банк проверяет эти сведения автоматически, но покупатель может самостоятельно заказать расширенную выписку (содержит историю залогов). |
| Отказ в регистрации | Все документы проходят предварительную банковскую экспертизу. При подозрении сделка переходит в ручной режим, но вы получите письменное объяснение. |
Календарь ключевых изменений 2026 года
- 01 апреля — банки обязаны передавать сведения о сделках ≥ 75 млн руб. в Росфинмониторинг;
- 01 июля — вводится запрет на наличные при сделках ≥ 3 млн руб.;
- 01 октября — планируется расширить «Прайм-режим» на долевое строительство и коммерческую недвижимость.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли оформить сделку «Прайм» без банка-эскроу?
Ответ: Нет. С 1 июля 2026 г. без открытия эскроу-счёта регистрация перехода права не будет возможна.
Вопрос: Как долго длится вся процедура?
Ответ: В среднем 5–7 рабочих дней: 1 день, подготовка пакета, 1 день, открытие эскроу, 3–5 дней — регистрация в Росреестре.
Вопрос: Что делать, если банк отказал в открытии эскроу?
Ответ: Попросите письменное объяснение, устраньте замечания (чаще всего — неточности в ЕГРН) и подайте заявление в другой банк-партнёр «Прайм».
«Прайм регистрация сделок с недвижимостью» — это новый стандарт безопасности и прозрачности на российском рынке недвижимости. Соблюдая три ключевых условия (дистанционное взаимодействие, обязательный безналичный расчёт и предварительная проверка в ЕГРН), вы сократите риски мошенничества до минимума и получите гарантированное подтверждение права собственности в течение недели.