Налоговый вычет – это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за счёт государства. В 2024‑2025 годах законодательство позволяет оформить два вычета в рамках одной финансовой операции: вычет при продаже старой квартиры и вычет при покупке (или строительстве) новой недвижимости.

Содержание

1. Что такое налоговый вычет и какие виды существуют
2. Вы́чет при продаже квартиры
3. Вы́чет при покупке (строительстве) новой квартиры
4. Как оформить оба вычета одновременно
5. Перечень документов
6. Пошаговая процедура подачи заявления
7. Часто задаваемые вопросы
8. Полезные советы и типичные ошибки

Что такое налоговый вычет и какие виды существуют

Налоговый вычет – это часть суммы, уплаченной в виде НДФЛ, которую налогоплательщик может вернуть из бюджета. В России существуют три основных имущественных вычета:

• Вы́чет при покупке квартиры, дома, земельного участка – 13 % от стоимости недвижимости, но не более 260 000 рублей (при стоимости до 2 млн руб.) или 650 000 рублей, если учитываются дополнительные расходы (ремонт, ипотечные проценты).
• Вы́чет при продаже недвижимости – освобождение от НДФЛ (13 %) при выполнении условий длительности владения.
• Социальный вычет – на образование, лечение, пенсионные накопления и т.п. (не рассматривается в статье).

Нормативные ссылки (2024 год)

Согласно Налоговому кодексу РФ, статья 219‑225, а также разъяснениям ФНС, вычет за покупку жилья составляет 13 % от цены, но не более 260 000 рублей, если стоимость объекта не превышает 2 млн рублей. При покупке с ипотекой дополнительно можно учитывать уплаченные проценты – общая сумма вычета может достигать 650 000 рублей.

Вы́чет при продаже квартиры

Кому предоставляется

Налоговый вычет при продаже предоставляется тем, кто продал объект недвижимости, находившийся в их собственности минимум трёх лет (для жилых помещений) или пяти лет (для нежилых). Если продажа происходит в течение этого срока, вычет может быть предоставлен лишь при условии, что полученные средства будут направлены на покупку (строительство, ремонт) нового жилья.

Размер вычета

• Если объект продан после выполнения минимального срока владения – доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ (13 %).
• Если объект продан преждевременно, но вы направляете полученные деньги на покупку новой квартиры – вы можете воспользоваться вычетом в размере 13 % от стоимости новой квартиры (по тем же лимитам, что и при покупке).

Документы, подтверждающие право

• Договор купли‑продажи (подписанный у нотариуса).
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающие дату регистрации права собственности.
• Справка о размере полученной от продажи суммы (банковская выписка).
• Квитанция об уплате НДФЛ (если налог уже удержан работодателем).

Вы́чет при покупке (строительстве) новой квартиры

Кому доступен

Любому физическому лицу, уплатившему НДФЛ в течение календарного года, которое в течение того же года или в течение последующего года приобрело жильё, построило его или произвело капитальный ремонт (при условии, что стоимость расходов не превышает 2 млн руб.).

Максимальный размер вычета

• 13 % от стоимости недвижимости (до 2 млн руб.) → 260 000 руб.
• Если учитываются проценты по ипотеке и расходы на ремонт – общий лимит вычета увеличивается до 650 000 руб.

Какие расходы учитываются

• Стоимость покупки готовой квартиры.
• Стоимость доли в долевом строительстве (договор долевого участия).
• Расходы на строительство собственного дома (в пределах 2 млн руб.).
• Капитальный ремонт (замена коммуникаций, перепланировка и т.п.) – если он был проведён в течение 12 мес. после покупки.
• Проценты по ипотечному кредиту (не более 3 млн руб. общей суммы кредита).

Как оформить оба вычета одновременно

Если вы продаёте старую квартиру и покупаете новую в один налоговый период, вы можете оформить два вычета:

1. Получить освобождение от налога на доход от продажи (при соблюдении срока владения) – НДФЛ в размере 13 % от разницы между продажной ценой и покупной стоимостью не удерживается.
2. Оформить имущественный вычет за покупку новой квартиры (13 % от цены, но не более 260 000 руб., либо 650 000 руб. при учёте ипотеки/ремонта).

Важный момент: оба вычета подаются в единой декларации 3‑НДФЛ за соответствующий налоговый год. При этом в декларации указываются два отдельных блока – «Доходы от продажи недвижимости» и «Имущественный вычет при покупке». ФНС автоматически рассчитает, какую часть налога вернуть.

Перечень документов

Пошаговая процедура подачи заявления

Шаг 1. Подготовьте документы

Соберите все вышеперечисленные бумаги, проверьте даты и суммы. Если какие‑то документы отсутствуют, запросите их в соответствующих органах (нотариуса, банка, управляющей компании).

Шаг 2. Заполните форму 3‑НДФЛ

1. Скачайте форму 3‑НДФЛ с сайта nalog.gov.ru или заполните онлайн в личном кабинете ФНС.
2. В разделе «Доходы» укажите сумму, полученную от продажи квартиры (строка 28). Если вы владели объектом более 3 лет, укажите «0» – налог не удерживается.
3. В разделе «Имущественный вычет» укажите стоимость новой квартиры (строка 69) и расчитайте 13 % от этой суммы (строка 70). При наличии ипотеки добавьте проценты (строка 71).
4. Укажите предельные суммы: если 13 % превышает 260 000 руб., введите 260 000 (или 650 000 при учёте ипотеки/ремонта).
5. Подпишите форму (электронно или от руки).

Шаг 3. Приложите подтверждающие документы

К заявлению приложите копии всех договоров, выписок, квитанций и справок. В онлайн‑кабинете загрузите сканы (PDF, JPG, размер не более 5 МБ каждый).

Шаг 4. Подача в налоговый орган

• Лично в отделение ФНС (по месту регистрации) – сдайте оригиналы и копии, получите расписку.
• Электронно через Личный кабинет – отправьте форму и документы, система выдаст подтверждение о получении.

Шаг 5. Ожидание решения

Срок рассмотрения заявления – до 30 календарных дней. При подачи онлайн срок может сократиться до 15 дней.

Шаг 6. Получение возврата

Если вычет подтверждён, ФНС перечислит сумму возврата на ваш банковский счёт (указанный в декларации) в течение 5‑10 рабочих дней после окончания срока рассмотрения.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Можно ли получить вычет, если я продал квартиру, но не успел купить новую до конца года?

Да. При продаже квартиры, если вы не приобрели новое жильё в том же году, вы всё равно освобождаете доход от налога (при соблюдении срока владения). Вычет за покупку будет оформлен в следующем году, когда будет заключён договор купли‑продажи.

Вопрос 2: Что делать, если квартира была в собственности менее 3 лет?

В этом случае доход от продажи подлежит налогообложению (13 %). Вы можете уменьшить налог, направив полученные средства на покупку нового жилья – тогда в декларации указываете «расходы на приобретение недвижимости», и налог будет рассчитан уже с учётом вычета.

Вопрос 3: Как учитываются проценты по ипотеке?

Процентные платежи по ипотечному кредиту могут быть включены в расчёт вычета в размере до 3 млн руб; общей суммы кредита. Фактическая сумма процентов подтверждается справкой банка.

Вопрос 4: Можно ли получить вычет, если я получаю доходы от аренды квартиры?

Арендный доход облагается отдельно. Вычет за покупку/продажу недвижимости не зависит от доходов от аренды, однако общий доход (включая аренду) влияет на размер налога, который может быть возвращён.

Вопрос 5: Сколько раз в жизни можно воспользоваться имущественным вычетом?

Вычет может быть использован каждый раз, когда вы покупаете/строите/ремонтируете жильё, при условии, что у вас есть уплаченный НДФЛ за соответствующий год. Ограничений по количеству вычетов нет.

Полезные советы и типичные ошибки

• Проверьте сроки владения. Если вы владели старой квартирой менее 3 лет, подготовьте план, как направить полученные средства на покупку новой – иначе придется платить НДФЛ.
• Не забывайте о лимите 2 млн руб. Если цена новой квартиры превышает 2 млн руб., вычет рассчитывается только от первых 2 млн руб.
• Сохраняйте все квитанции. Даже мелкие документы (квитанции банка, справки о процентных платежах) могут понадобиться при проверке.
• Заполняйте декларацию полностью. Пропуск строки о доходе от продажи может привести к отказу в вычете.
• Подавайте декларацию в срок. Крайний срок – 30 апреля года, следующего за отчетным. Позднее подача может вызвать штрафы.
• Используйте онлайн‑кабинет ФНС; Это ускоряет процесс и позволяет отслеживать статус заявления в реальном времени.
• Если вы меняете банк, указывайте актуальные реквизиты. Ошибки в банковских реквизитах задерживают возврат.

Оформление налогового вычета при продаже квартиры и покупке новой – это удобный способ вернуть до 260 000 рублей (или 650 000 рублей при учёте ипотеки и ремонта) из собственного бюджета. Главное – соблюдать сроки владения, собрать полный пакет документов и правильно заполнить форму 3‑НДФЛ. При правильном подходе процесс занимает от 15 до 30 дней, а полученный возврат может существенно снизить финансовую нагрузку на покупку нового жилья.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в местный отдел ФНС – специалисты помогут уточнить детали, исходя из вашей конкретной ситуации.

Дата публикации: