Дата актуализации:
В 2025–2026 годах правила расчёта и возврата налога с продажи недвижимости изменились: введена прогрессивная шкала НДФЛ, расширен перечень льгот и уточнён порядок учёта авансовых платежей. Ниже, подробный гид, как законно получить переплату или избежать уплаты налога после продажи квартиры.
Когда вообще платить налог?
- Если вы продали объект, которым владели менее минимального срока:
- 3 года — для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника или приватизированных.
- 5 лет, для всех остальных случаев.
- Минимальный срок считается с даты, указанной в ЕГРН, а не с даты ДКП.
- С 2025 года действует нулевая ставка для семей с детьми-инвалидами любого возраста и семей с ≥2 детьми при условии покупки нового жилья в течение того же налогового периода.
Какой налог платим: ставки 2026
| Доход от продажи | Ставка НДФЛ, % |
|---|---|
| До 2,4 млн ₽ | 13 |
| Свыше 2,4 млн ₽ | 15 |
| Нерезидент РФ | 30 |
Важно! В 2026-м появилась особая ставка 1,9 % для работников Крайнего Севера с ≥5 детьми и доходом ≤25 тыс. ₽ в месяц. Однако это касается только зарплат, а не доходов от продажи недвижимости.
Как рассчитать налог к уплате или возврату
- Определяем налоговую базу:
- Вариант 1: (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × ставка НДФЛ.
- Вариант 2: (Цена продажи – расходы на покупку, документально подтверждённые) × ставка НДФЛ.
Можно выбрать более выгодный вариант.
- Вычитаем авансовые платежи, если они были перечислены в течение года по предварительному уведомлению ФНС (пример см. ниже).
- Если итоговый налог отрицательный или равен нулю, вы имеете право на возврат излишне уплаченных авансов.
Пример расчёта с учётом авансов
Иван продал квартиру за 3 500 000 ₽, владел ею 4 года. Расходы на покупку подтверждены в размере 2 800 000 ₽.
- Налоговая база: 3 500 000 – 2 800 000 = 700 000 ₽.
- НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽.
- Авансовые платежи за год: 100 000 ₽ (по уведомлению № 1).
- Переплата 9 000 ₽ подлежит возврату через заявление в личном кабинете или по форме 3-НДФЛ.
Как получить налоговый вычет или вернуть переплату
Шаг 1. Подготовьте документы
- ДКП или ДДУ на продажу.
- ЕГРН/выписка о переходе права.
- Документы о первоначальных расходах (ДКП/Акт приёма-передачи, чеки, выписки банка).
- Справка 2-НДФЛ (если продаёт работодатель).
- Квитанции об авансовых платежах.
Шаг 2. Подайте декларацию 3-НДФЛ
- Срок: до 30 апреля следующего года.
- Способы: через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме в ИФНС.
- Укажите код вычета: «Вычет при продаже имущества» → код 906 или 903.
Шаг 3. Подайте заявление на возврат
В том же сервисе выберите «Мои налоги» → «Возврат переплаты». Срок возврата, до 3 месяцев со дня подачи заявления.
Частые ошибки и как их избежать
- Не учитывать авансовые платежи. Если они были, обязательно отразите в декларации приложением «Расчёт авансов».
- Указывать неверную цену в договоре. С 2025 года ФНС сверяет цену с кадастровой стоимостью: если в договоре < 70 % кадастровой, то база принимается 70 %.
- Не подтверждать расходы. Без документов придётся применять только 1 000 000 ₽ вычета.
- Забывать о льготах. Семьи с детьми могут использовать «семейный» вычет и уменьшить базу до нуля.
Где получить помощь онлайн
- Личный кабинет ФНС — lkfl2.nalog.ru
- Госуслуги — раздел «Налоги и финансы»
- Единая горячая линия ФНС: ###-###-####