В последние годы в Алматы активно реализуется программа реновации ветхого жилья. По её результатам более 14 500 квартир будет переселено, а к 2030 году планируется вывести из эксплуатации более 43 000 домов. Снос зданий сопровождается выплатой денежной компенсации или предоставлением нового жилья. Однако процесс получения компенсации часто оказывается сложным, а многие собственники сталкиваются с задержками, недопониманием или даже отказами.

В этой статье мы подробно разберём, какие права имеют владельцы сносимых домов, какие документы нужны, какие этапы следует пройти и как защитить свои интересы, если решение о компенсации не устраивает.

Правовая основа

• Закон Республики Казахстан «О реконструкции и реновации жилого фонда» (принят в 2021 г.) устанавливает порядок изъятия недвижимости под государственные нужды и порядок компенсации.
• Гражданский кодекс РК – статья 411 «Изъятие недвижимости» и статья 415 «Компенсация за имущество».
• Постановления акимов конкретных районов (Алатауский, Алмалинский, Турксибский и др.), в которых указываются адреса домов, подлежащих сносу, и условия компенсации.
• Решения судов (пример: решение от 11 декабря 2022 г., вступившее в силу через месяц) подтверждают, что компенсацию обязано выплачивать государство.

Все эти нормативные акты дают собственнику право на:

1. Получить денежную компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости;
2. Переселение в новое жильё (соответствующее по площади и типу);
3. Компенсацию за понесённые убытки (транспорт, переезд, временное жильё).

Кто имеет право на компенсацию?

Согласно официальным данным, компенсацию могут получить:

• Собственники полной собственности (полные права собственности, совместное владение, долевая собственность).
• Арендаторы, если в договоре аренды указано право выкупа.
• Наследники умершего собственника (при условии предоставления свидетельства о праве наследования).

Важно: соседи, проживающие в тех же домах, но не являющиеся собственниками (например, арендаторы без права выкупа) компенсацию получать не могут.

Какой размер компенсации?

На практике в Алматы применяется несколько схем:

• Рыночная стоимость – определяется независимыми оценочными компаниями. По последним данным (2025 г.) средняя ставка составляет 1 750 тенге за 1 м² жилой площади.
• Компенсация за земельный участок – выплачивается в размере стоимости земли по рыночной оценке (обычно от 30 000 тенге/м² в центральных районах до 7 000 тенге/м² в отдалённых).
• Дополнительные выплаты за мебель, бытовую технику и убытки, вызванные вынужденным переездом (транспорт, временное жильё).

Если дом сносится по программе частного инвестора, компенсация может быть повышена на 10‑15 % от рыночной стоимости.

Пошаговый алгоритм получения компенсации

Шаг 1. Получить официальное уведомление о сносе

Уведомление должно содержать:

• Адрес и кадастровый номер недвижимости;
• Основание сноса (ветхость, государственная потребность, план строительства и т.п;);
• Сроки проведения работ;
• Контактные данные ответственного лица в акимате.

Если в уведомлении отсутствует информация о размере компенсации – требуйте её в письменной форме в течение 10 дней.

Шаг 2. Оформить заявку на оценку

Для получения денежной компенсации необходимо:

1. Обратиться в комиссию по оценке недвижимости (в составе акимата района).
2. Предоставить документы:
   • Свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРН);
   • Технический паспорт дома;
   • Кадастровый план;
   • Документы, подтверждающие наличие улучшений (ремонт, перепланировка);
3. Подписать согласие на проведение независимой оценки.

Оценка обычно занимает от 7 до 15 рабочих дней. После её завершения вы получаете акт оценки с указанием стоимости недвижимости и земельного участка.

Шаг 3. Подготовить и подписать договор об изъятии

В договоре фиксируются:

• Сумма компенсации (в тенге) и срок её выплаты;
• Дата и порядок передачи недвижимости;
• Условия переселения (если предусмотрено).

Внимание! В пункте 3.1 договора часто прописывается, что «сумма компенсации не подлежит изменению». Если вы считаете, что оценка занижена, подайте апелляцию в течение 10 дней после получения акта.

Шаг 4. Подача апелляции (при необходимости)

Апелляцию можно подать в:

• Акимат района (отдел по недвижимости);
• Государственную службу по защите прав потребителей и конкуренции;
• Суд (районный суд) – если согласие не достигнуто.

В апелляции укажите:

1. Точные причины несогласия (недостаточная учётная площадь, неверная рыночная стоимость, недооценка земельного участка).
2. Приложите независимую оценку от частной оценочной компании (при возможности).

Судебные решения по аналогичным делам (например, дело 11 декабря 2022 г.) подтверждают, что суд может обязать акимат выплатить недостающую часть компенсации.

Шаг 5. Получение выплаты

После подписания договора и (при необходимости) решения суда, акимат обязан перечислить деньги на ваш банковский счёт в течение 30 дней. При задержке более 10 дней вы имеете право потребовать уплату пени в размере 0,1 % от суммы за каждый день просрочки.

Шаг 6. Переселение (если выбрана альтернатива)

Если вы согласились на новое жильё, акимат обязан:

• Предоставить жильё в том же районе (по возможности) или в аналогичном по инфраструктуре районе;
• Обеспечить переезд и временное жильё до момента заключения договора аренды в новом доме;
• Компенсировать расходы на переезд (транспортные услуги, упаковочный материал).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как избежать типичных ошибок

• Не подписывайте договор без полного прочтения. Проверьте, указана ли в нём точная сумма компенсации и сроки её выплаты.
• Сохраняйте все копии документов. Электронные и бумажные версии могут понадобиться в суде.
• Не откладывайте подачу апелляции. Срок – 10 дней с момента получения акта оценки.
• Обращайтесь к профессиональному юристу. Специалист поможет правильно оформить жалобы и подготовить материалы для суда.
• Контролируйте сроки выплат. При просрочке требуйте уплату пени и, при необходимости, подайте жалобу в прокуратуру.

Полезные ссылки и контакты

• Акимат города Алматы – раздел «Реновация и снос жилья» (https://almaty.gov.kz/renovaciya)
• Электронный сервис подачи заявлений в акимат (eGov.kz)
• Государственная служба по защите прав потребителей – телефон горячей линии: +7 (727) -12‑12‑12
• Юридические консультации (бесплатно) в общественных объединениях «Защита прав собственников» – ул. Толе би, 33, офис 4.

Снос домов в Алматы – неизбежная часть программы реновации, но каждый собственник имеет законное право на справедливую компенсацию. Чтобы получить её без задержек, необходимо:

1. Точно знать свои права и сроки (10‑дневный срок на апелляцию, 30‑дневный срок выплаты).
2. Собрать полный пакет документов и пройти независимую оценку.
3. Внимательно изучить договор и не бояться оспаривать его условия.
4. При необходимости обращаться в суд и привлекать квалифицированного юриста.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете защитить свои интересы и получить компенсацию, соответствующую реальной стоимости вашего жилья.

Дата актуализации информации: 18 апреля 2026 г.