Актуальность вопроса: в 2024–2026 гг․ в Архангельске усилились меры по выявлению самовольных построек․ При изъятии земель для государственных или муниципальных нужд владельцы «самостроев» рискуют остаться без денежной компенсации․ Ниже — подробная инструкция‚ как минимизировать потери и попытаться получить выплаты․

Что считается незаконной постройкой в Архангельске

• Самовольный жилой дом‚ возведённый без разрешения на строительство и без ввода в эксплуатацию․
• Пристройки‚ веранды‚ гаражи‚ которые появились позже регистрации основного объекта и не узаконены․
• Незарегистрированные по «дачной амнистии» объекты на арендованных или частных участках․

Если постройка не оформлена в ЕГРН‚ она считается самовольной и подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт собственника ([1])․

Основания для изъятия земельного участка в Архангельске

Согласно ст․ 32 ЖК РФ и постановлениям мэрии города‚ землю могут изъять:

1. Для строительства муниципальных объектов (дорог‚ инженерных сетей‚ школ)․
2. Если дом признан аварийным и распоряжением администрации включён в программу расселения ([2])․
3. Если собственник не осуществил снос или реконструкцию дома в установленный срок — участок изымается без выплат за самострой ([3])․

Когда за незаконную постройку платят‚ а когда — нет

Пошаговая инструкция по получению компенсации

Шаг 1․ Проверьте статус участка и постройки

• На rosreestr․gov․ru в Кадастровой карте найдите участок․
• Если кадастрового номера нет‚ оформите межевание (с 2025 г․ процедура занимает 15–30 дней)․

Шаг 2․ Попытайтесь узаконить постройку

1. Закажите строительно-техническую экспертизу в БТИ или аккредитованной лаборатории․
2. Подайте в МФЦ заявление о вводе объекта в эксплуатацию по «дачной амнистии» (до  г․ действует упрощённый порядок для ИЖС и дач до 3 этажей)․
3. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре․

Шаг 3․ Ожидайте извещение о изъятии

Муниципалитет обязан за 60 дней до сноса направить письменное уведомление․ В нём указываются:

• причина изъятия;
• дата сноса;
• предложение об обмене или денежной компенсации․

Шаг 4․ Получите оценку

Компенсация определяется независимым оценщиком‚ утверждённым мэрией․ Вы вправе привлечь своего эксперта․ Разница в&nbspцене свыше 10 % решается в суде․

Шаг 5․ Подайте заявление на выплату

В Архангельскую городскую администрацию (ул․ Троицкий‚ 49) подаётся:

• паспорт‚ ЕГРН-выписка‚ кадастровый паспорт;
• квитанции о проживании (для подтверждения регистрации)․

Как повысить шансы на максимальную выплату

• Досрочное оформление: если вы успеете зарегистрировать постройку до опубликования проекта изъятия‚ выплата рассчитывается исходя из рыночной стоимости дома․
• Документы о добросовестном владении: чеки за материалы‚ договоры с подрядчиками‚ фото-отчёты строительства․
• Оспаривание в суде: если муниципалитет предлагает «голый» участок взамен вашего дома с коммуникациями‚ вы можете требовать доплаты․

Размер компенсации в 2025–2026 гг․ (ориентиры по Архангельску)

Источник: отчёты Росреестра и аналитика Domklick за I кв․ 2026 г․

Налоги и юридические нюансы

По письму ФНС от  г․ суммы компенсации за изымаемый земельный участок не облагаются НДФЛ и налогом на прибыль․ Однако если объект был узаконен и собственник продаёт полученный взамен‚ НДФЛ применяется по обычным правилам ([5])․

Куда обращаться в Архангельске

• Отдел земельных отношений администрации города: ул․ Троицкий‚ 49‚ каб․ 212‚ тел․ +7 (8182) 20-10-45․
• МФЦ «Мои Документы»: 5 филиалов в городе‚ в том числе пр․ Чумбарова-Лучинского‚ 6․
• БТИ Архангельской области: ул․ Воскресенская‚ 111‚ каб․ 15 (экспертиза и кадастровые работы)․

Чек-лист: действуйте за 30 дней до сноса

1. Получите кадастровый паспорт и выписку ЕГРН․
2. Подайте заявление на дачную амнистию в МФЦ․
3. Сделайте тех-экспертизу и акт ввода в эксплуатацию․
4. Найдите независимого оценщика и получите два отчёта․
5. Предъявите документы в комиссию по компенсациям․

В Архангельской слободе шанс получить компенсацию за незаконную постройку есть‚ если вы успеете её узаконить до официального извещения о сносе․ В противном случае возмещение коснётся только земельного участка․ Начинайте оформление документов заранее и обращайтесь к специалистам: экономия на экспертизе может стоить миллионов рублей упущенной компенсации․

Источники и ссылки

[1] Прокуратура Максимовского района‚ информация о ответственности за самовольное строительство․

[2] Список распоряжений об изъятии аварийных домов в Архангельске (обновляется ежеквартально)․

[3] ЖК РФ ст․ 32‚ часть 4: основания изъятия при отказе от реконструкции․

[4] Разъяснение Domklick «Как оформить незаконную постройку»‚ март 2024․

[5] Письмо ФНС РФ от  № СД-4-3/16547@ «О налогообложении компенсаций при изъятии земель»․