04 апреля 2026 г. Дарение квартиры, дома или земельного участка — самый быстрый и «чистый» способ передать недвижимость близкому человеку. Однако, если документ составлен неправильно, даритель или одаряемый рискует получить налоговый счёт на 13 % (или 15 %) от кадастровой стоимости. Ниже — подробная инструкция, как избежать уплаты НДФЛ, не нарушив закон.

Проверяем степень родства

Ключевое условие освобождения от налога — родство. Согласно ст. 217 НК РФ и ФЗ № 382-ФЗ, к близким родственникам относятся:

• родители и дети (включая усыновлённых);
• бабушки, дедушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья/сёстры;
• супруги.

Если даритель и одаряемый не входят в этот список, налог платит одаряемый по ставке 13 % (до 5 млн руб.) или 15 % (сумма свыше 5 млн руб.).

Готовим пакет документов

Для дарителя:

1. Паспорт РФ или нотариально заверенный перевод иностранного паспорта.
2. Свидетельство о праве собственности (ЕГРН не старше 30 дней).
3. Справка об отсутствии долгов по ЖКХ, налогам и капремонту.

Для одаряемого:

• Паспорт.
• Согласие супруга/супруги (если дарится доля в общем имуществе).

Составляем договор дарения

Форма договора: только письменная и обязательно нотариальное удостоверение (ст. 574 ГК РФ). Это правило действует с для всех без исключения сделок с недвижимостью.

Минимальная структура договора:

• Дата и место заключения.
• Паспортные данные сторон.
• Полное описание объекта (кадастровый номер, адрес, площадь).
• Условие безвозмездности («дарю безвозмездно, встречного предоставления не требую»).
• Подтверждение родства («являются близкими родственниками в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ»).
• Подписи сторон и нотариуса.

Образец фразы для налоговой:

«Одаряемый освобождён от уплаты НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поскольку даритель является его (указать степень родства).»

Регистрируем переход права в Росреестре

После нотариуса документы подаются в МФЦ или через Госуслуги. Срок реграции — 7 рабочих дней. Госпошлина в 2026 г.:

• 2 000 ₽ — для физлиц;
• 22 000 ₽ — если одна из сторон юрлицо.

Отчитываемся в налоговую (только если родство не подтверждено)

Если родство не подтверждено, одаряемый подаёт:

1. 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
2. Квитанцию об оплате налога до 15 июля.

Подводные камни и советы юриста

❗ Часто допускают ошибки:

• Указывают «дарится доля» без выписки из ЕГРН — договор вернут.
• Прописывают условие «право пожизненного проживания» — это уже не дарение, а рента, налог 13 % неизбежен.
• Забывают взять согласие супруга на дарение доли, если квартира куплена в браке.

✅ Профессиональный лайфхак: приложите к договору копию свидетельства о рождении/браке — налоговая не будет затребовать дополнительные доказательства родства.

Чек-лист: 7 шагов к «безналоговому» дарению

1. Проверили родство в свидетельстве о рождении/браке.
2. Получили свежую выписку из ЕГРН.
3. Убедились, что объект чист от обременений.
4. Составили договор у нотариуса с фразой «безвозмездно, близкие родственники».
5. Оплатили госпошлину.
6. Подали заявление в Росреестр.
7. Храним договор и выписку минимум 3 года (на случай банковских или налоговых проверок).