С 01 января 2025 года вступили в силу новые правила расчёта срока владения недвижимостью для целей освобождения от НДФЛ; Теперь для квартиры, полученной по договору купли-продажи, минимальный срок владения составляет 5 лет, а не 3 года, как раньше. Однако сохранены выгодные исключения (например, если жилье было получено по наследству, в дар от близкого родственника, приватизации или договору ренты). В статье разберёмся, кто и как должен подавать 3-НДФЛ при продаже квартиры, владевшей менее 3 лет (или 5 лет — по новым правилам).
Когда обязательно подавать 3-НДФЛ?
Обязанность подавать декларацию возникает, если вы:
- продали квартиру, которая находилась в собственности менее минимального льготного срока;
- получили доход от продажи, даже если налог к уплате равен нулю (например, при продаже дешевле 1 млн руб. и применении имущественного вычета).
Сроки
До 30 апреля 2026 года (или до 30 апреля следующего за годом продажи) нужно подать 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства.
Уплатить налог, если он есть, необходимо не позднее 15 июля того же года.
Как определить льготный срок владения
| Способ получения квартиры | Минимальный льготный срок |
|---|---|
| Покупка по договору купли-продажи | 5 лет (с 2025 г.) |
| Наследование, дар, приватизация, рента | 3 года |
Если вы продали квартиру до истечения указанных сроков, 3-НДФЛ подаётся в любом случае.
Как рассчитать налог
Формула
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет) × 13%
Какие вычеты можно выбрать (выбор, один!):
- Без документов: 1 000 000 руб. — фиксированный вычет.
- Документально подтвержденные расходы: сумма, за которую вы купили эту же квартиру (чеки, договор, выписка из ЕГРН).
Пример 1. Применение вычета 1 000 000 руб.
- Продажа квартиры — 4 500 000 руб.
- Вычет — 1 000 000 руб.
- Налог = (4 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 455 000 руб.
Пример 2. Вычет «расходы»
- Продажа — 4 500 000 руб.
- Покупка в 2023 г. — 3 800 000 руб.
- Налог = (4 500 000 – 3 800 000) × 13 % = 91 000 руб.
Как заполнить 3-НДФЛ
Шаги:
- Зайти на сайт nalog.gov.ru, выбрать «Личный кабинет» → «Подача 3-НДФЛ».
- Выбрать «Вручную» или «По шаблону» → «Продажа имущества».
- Заполнить:
- Данные квартиры (кадастровый номер, адрес, доля).
- Доход (указать сумму по договору);
- Вычет (1 000 000 руб. или расходы).
- Подписать отчёт электронной подписью (ЭП) или распечатать и отнести в ИФНС.
Совет: сохраняйте копию документов — договор купли-продажи, расчётный документ, ДКП на покупку, чеки на ремонт (если применяете расходы).
Что будет, если не подать вовремя
- Штраф — от 5 % до 30 % от суммы налога, но не менее 1 000 руб.
- Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Блокировка счёта и выезд за границу при задолженности более 30 000 руб.
Частые вопросы
Вопрос: «Продал квартиру за 900 000 руб., владея 2 года. Нужно ли подавать декларацию?»
Да, нужно. Даже если налог = 0 руб., обязанность по подаче сохраняется, потому что срок владения меньше льготного.
Вопрос: «Можно ли распределить вычет 1 000 000 руб. между несколькими квартирами?»
Нет, вычет 1 000 000 руб. суммируется за весь год по всем проданным объектам недвижимости.
Вопрос: «Какой код дохода указывать в декларации?»
Код 1510 — «Доход от продажи недвижимого имущества».
Пошаговый чек-лист
- Проверьте срок владения (см. таблицу выше).
- Уточните сумму продажи и расходов.
- Выберите выгодный вид вычета.
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 г.
- Уплатите налог до 15 июля 2026 г.
- Сдайте документы в ИФНС лично, по почте или через «Госуслуги».