Ключевые правила 2025 года

С 2022 года в России действует новый порядок: иностранцы-нерезиденты могут свободно приобретать жильё и коммерческую недвижимость, но при определённых условиях.
Главное – нужно различать граждан недружественных и дружественных государств, поскольку для них предусмотрены разные процедуры.

Общие условия для всех иностранцев

• Вид на жительство не требуется. Достаточно легального пребывания в РФ (виза, разрешение на временное проживание, миграционный учёт).
• Без разрешения можно покупать:
  • квартиры и апартаменты;
  • жилые дома, дачи, таунхаусы;
  • гаражи, машино-места, склады и офисы (кроме объектов из специальных перечней).
• Нотариальное удостоверение сделки обязательно, если:
  • продаётся доля в праве общей собственности;
  • одна из сторон – несовершеннолетняя или недееспособная.

Разрешение Правительственной комиссии

Кому требуется?

1. Граждане недружественных государств (список утверждается Правительством РФ).
2. Компании, зарегистрированные в этих странах, либо подконтрольные им.
3. Сделки, влекущие переход права собственности на объекты стратегического назначения:
   • земельные участки приграничных территорий и портовых зон;
   • участки сельхозназначения площадью более 0,5 га;
   • объекты инфраструктуры (нефте- и газопроводы, электросети и пр.).

Как подать заявление в Комиссию

1. Собрать пакет документов:
   • заполненная анкета (форма утверждена Постановлением Правительства № 582 от );
   • копия паспорта иностранца (нотариально переведённая на русский язык);
   • копия договора купли-продажи или предварительного договора;
   • выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
2. Подать онлайн через портал invest.gov.ru либо лично в Минэкономразвития.
3. Срок рассмотрения – до 60 дней. Решение выдаётся в виде постановления Комиссии.

Подготовка к сделке: чек-лист для нерезидента

Налоги и льготы

• НДФЛ при продаже. Нерезидент платит 30 % с разницы между ценой продажи и покупки, если владеет объектом менее 5 лет (для жилья – 3 года, если это единственное жильё).
• Налоговый вычет; Нерезиденты не могут получить имущественный вычет при покупке, но могут уменьшить налог при продаже на подтверждённые расходы (документы об оплате квартиры, ипотечные проценты, ремонт).
• Инвестиционный налоговый вычет (ИИС). Не предоставляется нерезидентам.

Подводные камни

1. «Серые» схемы. Не верьте предложениям «оформить квартиру на номинала». Это грозит утратой имущества и уголовной ответственностью.
2. Валютный контроль. Деньги за объект должны поступить в рублях через счёт в российском банке. При переводе из-за рубежа банк запросит контракт и подтверждение банка-отправителя.
3. Скрытые долги. Проверьте квартиру по базе ФССП и ГИБДД (долги по ЖКХ, штрафы).
4. Ограничения по зонам. Вблизи границ, морских портов и военных объектов покупка может быть запрещена или требовать особого разрешения.

Ипотека для нерезидентов

Банки РФ выдают ипотеку иностранцам, но:

• ставка на 1–3 % выше, чем для резидентов;
• первоначальный взнос – от 30–50 %;
• обязательно подтверждение дохода в России или за рубежом (справка 2-НДФЛ либо документы от иностранного работодателя с апостилем).

Что изменилось в 2024–2025 годах?

• с сокращён срок регистрации права собственности – до 5 рабочих дней;
• с расширен перечень недружественных стран, для которых требуется согласование Комиссии;
• введён электронный РЭО (реестр электронных объектов): девелоперы обязаны загружать чертежи и планировки в онлайн-формате для упрощённой проверки.

Иностранец может купить недвижимость в России так же просто, как россиянин, если:

• соблюдён порядок легального пребывания;
• объект не входит в перечень стратегически важных;
• для граждан «недружественных» стран получено разрешение Комиссии.

При грамотной подготовке документов и соблюдении процедур сделка занимает от 14 до 60 дней.

Если остались вопросы – обратитесь к аккредитованным риелторам и юристам, специализирующимся на работе с иностранцами.