Для многих семей покупка квартиры в ипотеку – единственный способ обеспечить себя собственным жильём.
Но что делать, если вы хотите передать эту квартиру своим родителям? В этой статье мы разберём, какие
правила действуют, какие документы нужны и как правильно оформить дарственную, чтобы не попасть в
конфликт с банком и налоговыми органами.

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону «Об ипотеке», собственник
становится владельцем квартиры с момента государственной регистрации права, однако на объект
накладывается обременение в виде залога до полного погашения кредита. Поэтому:

• Квартира принадлежит вам, но залоговое право банка сохраняется;
• Любая сделка (продажа, дарение, передача доли) требует письменного согласия кредитора;
• Если в договоре с банком прописан прямой запрет на отчуждение, дарить квартиру можно только
  после полного погашения ипотеки.

Когда банк может отказать в дарении?

Банк обязан проверить платёжеспособность будущего заемщика (одаряемого). Отказ может последовать,
если:

• Одаряемый моложе 18 лет;
• У него плохая кредитная история или отсутствие стабильного дохода;
• Одаряемый – пожилой, нетрудоспособный, инвалид (рост риска невыплаты долга);
• Договор содержит пункт, полностью запрещающий передачу прав без согласования.

Какие условия должны быть выполнены

1. Отсутствие прямого запрета в кредитном договоре;
2. Одаряемый – совершеннолетний и платежеспособный (банк проверит 2‑НДФЛ, справку о доходах и т.д.);
3. Получение письменного согласия банка на передачу прав и обязательств;
4. Оформление нотарильной дарственной и её регистрация в Росреестре.

Пакет документов для банка

Каждая финансово‑кредитная организация может иметь свои уточнения, но в среднем понадобится:

• Паспорта дарителя и одаряемого;
• Договор купли‑продажи (если квартира покупалась в ипотеку) и свидетельство о праве собственности;
• Кадастровый паспорт и технический паспорт объекта;
• Справка 2‑НДФЛ одаряемого (подтверждение дохода);
• Копия ипотечного договора;
• Заявление о согласии банка на дарение (подписывается обеими сторонами).

Пошаговый процесс дарения

Шаг 1. Подготовка к обращению в банк

Соберите вышеуказанные документы, уточните в вашем отделении требования к одаряемому (возраст,
доход, кредитная история). При необходимости подготовьте дополнительные справки (например,
о наличии иных обязательств).

Шаг 2. Запрос согласия банка

Подайте в банк пакет документов с заявлением о желании передать квартиру в дар родителям.
Банк проведёт проверку платежеспособности получателя и примет решение в течение 30‑45 дней.

Шаг 3. Составление договора дарения

Если банк дал согласие, обратитесь к нотариусу. Договор дарения должен включать:

• Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
• Точное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь);
• Условие о передаче обязательств по ипотеке (одаряемый становится новым заемщиком);
• Отсутствие условий, ограничивающих дальнейшее распоряжение имуществом.

Шаг 4. Нотариальное заверение

С 1 января 2025 г. все сделки по дарению недвижимости обязаны проходить через нотариуса.
Нотариальные услуги оплачиваются согласно тарифу, установленному в регионе.

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

Нотариус направит оригинал договора в МФЦ или в отделение Росреестра. При регистрации
понадобятся:

• Заявление о регистрации права собственности (подписанное одаряемым);
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Копия согласия банка.

Регистрация обычно занимает до 30 дней. После её завершения одаряемый получает свидетельство
о праве собственности с обременением (залогом).

Налоги и госпошлины

Налог на дарение не взимается, если даритель и одаряемый – близкие родственники
(родители‑дети, супруги). В остальных случаях применяется указанный выше НДФЛ.

Что делать, если банк отказал?

• Досрочное погашение кредита – полностью избавиться от обременения и потом без
  ограничений подарить квартиру;
• Рефинансирование – взять новый кредит на более выгодных условиях, погасить старый,
  а затем оформить дарение;
• Передача доли – иногда банк соглашается на дарение части квартиры, если
  оставшаяся часть будет оставаться в залоге (но ВТБ, к примеру, сейчас не дает согласия на
  дарение доли).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Нет. Без письменного согласия ипотечного кредитора договор дарения считается недействительным,
а банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Нужно ли платить налог, если дарю родителям?

Нет, налог на дарение не взимается между близкими родственниками (родители‑дети, супруги).

Что происходит с ипотечным кредитом после дарения?

Обязанность по выплате кредита переходит к одаряемому. Банк проверит его платёжеспособность и,
при положительном решении, переоформит договор на нового заемщика.

Можно ли оформить дарение в онлайн‑режиме?

Да. С 2025 г. многие банки и нотариусы предлагают дистанционное оформление через электронные
сервисы (например, ВТБ Онлайн). Однако окончательная регистрация всё равно происходит в
Росреестре либо через МФЦ.

Сколько времени занимает процесс?

От подачи заявления в банк до получения согласия – до 45 дней.
Нотариальное заверение – 1‑3 рабочих дня.
Регистрация в Росреестре – до 30 дней.

Подарить ипотечную квартиру родителям реально, но необходимо соблюсти несколько ключевых
условий:

1. Убедиться, что в кредитном договоре нет запрета на отчуждение;
2. Получить письменное согласие банка и убедиться в платёжеспособности родителей;
3. Оформить нотариальную дарственную и зарегистрировать её в Росреестре;
4. Оплатить госпошлину и, при необходимости, налог на доходы физических лиц.

Соблюдая эти шаги, вы защитите свои интересы и избежите конфликтов с кредитором. Если же банк
отказывает, рассмотрите варианты досрочного погашения или рефинансирования – они позволяют
полностью снять обременение и потом свободно передать жильё в дар.

Источник: статья «Можно ли подарить квартиру в ипотеке» на сайте ВТБ (23 мая 2025).