Каждый владелец квартиры или дома рано или поздно сталкивается с вопросом: «Нужно ли платить налог, если я продаю свою недвижимость?» Ответ зависит от срока владения, вида недвижимости и даже от того, каким способом она была получена. В этой статье вы найдёте актуальную информацию на 20 апреля 2026 года, примеры расчётов, сроки подачи декларации и легальные способы снизить налог.

Когда не нужно платить НДФЛ при продаже

С 1 января 2025 года действует единое правило: если вы владеете недвижимостью дольше минимального срока, налог платить не придётся. Каким именно он будет, зависит от нескольких факторов:

• 3 года достаточно, если:
  • жилье получено по наследству, дару от близкого родственника или приватизация;
  • квартира куплена до г;;
  • объект был единственным жильём на дату продажи (включая супругов и детей до 18 лет).
• 5 лет — во всех остальных случаях: покупка на рынке, ДДУ (договор долевого участия), обмен и пр.

Пример: Николай купил квартиру в марте 2020 г. и продал её осенью 2024 г. Минимальный срок (5 лет) не вышел, значит он обязан рассчитать и заплатить НДФЛ.

Как определить дату начала владения

Ставки НДФЛ в 2026 году

Закон от 12 июля 2024 г. сохранил старые ставки для доходов 2024-го года, а с 2025 г. применяется прогрессивная шкала:

1. 13 %, на доход до 2,4 млн ₽ за год;
2. 15 % — на доход от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽;
3. 18 % — на доход свыше 5 млн ₽.

Важно: расчёт ведётся по каждому объекту отдельно, но итоговая ставка определяется общим доходом налогоплательщика за год.

Как рассчитать налог

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи – Налоговый вычет) × Ставка НДФЛ

Варианты налогового вычета

• 1 000 000 ₽ — фиксированный вычет по умолчанию (подходит, когда нет документов о расходах).
• Документально подтверждённые расходы — показанные в договоре купли-продажи, чеках, акте приёма-передачи и пр.

Пример расчёта:

Квартиру продали за 6 000 000 ₽, купили за 4 500 000 ₽. Разница 1 500 000 ₽.
НДФЛ = 1 500 000 ₽ × 13 % = 195 000 ₽.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Пример: продажа квартиры в 2024 г. → подача до 30 апреля 2025 г. → оплата до 15 июля 2025 г.

Как законно снизить или избежать НДФЛ

1. Дождаться минимального срока владения — просто и надёжно.
2. Использовать налоговый вычет на покупку новой квартиры до 260 000 ₽ (2 000 000 ₽ × 13 %).
3. Оформить сделку через «семейную ипотеку» или материнский капитал — часть расходов закроется субсидией.
4. Разделить объект на доли и продавать каждую долю отдельно: 1 000 000 ₽ вычета можно применять к каждой доле.
5. Применить вычет по расходам — обязательно сохраняйте все чеки и договоры.

Пошаговая инструкция для продавца

1. Определите дату начала владения по ЕГРН.
2. Рассчитайте доход (берите наибольшую из цены в договоре либо 70 % кадастровой стоимости).
3. Выберите выгодный вычет (1 млн ₽ либо подтверждённые расходы).
4. Заполните декларацию 3-НДФЛ на сайте lkfl.nalog.ru или в ЛК «Госуслуг».
5. Отправьте декларацию и приложите сканы документов (ДКП, квитанции, справки ФГУП Росреестр).
6. Оплатите налог до 15 июля через «СБП», банковскую карту или в отделении Сбербанка.

Частые вопросы

Главное — не паниковать и не торопиться продавать квартиру «до трёх-пяти лет»; Подготовьте документы, выберите оптимальный вычет и подайте декларацию вовремя. Тогда продажа недвижимости останется выгодной и без лишних налоговых рисков.

Дополнительно: бесплатный калькулятор НДФЛ при продаже жилья доступен на сайте ФНС России