Самое главное помнить: квартиру сыну можно подарить без налога, потому что родитель и ребёнок считаются близкими родственниками. Это прямое основание для освобождения от НДФЛ, закреплённое в Налоговом кодексе РФ. Ниже — пошаговая инструкция, сколько стоит оформление и на что обратить внимание, чтобы не платить лишнего.
Почему дарение, а не продажа?
- Налог при продаже. Если вы «продаёте» квартиру сыну, то покупатель теоретически должен заплатить 13–22 % с кадастровой стоимости (по прогрессивной шкале). Дарение между близкими родственниками освобождено от этого.
- Проще доказательная база. Договор дарения не требует подтверждать денежный расчёт, что снижает риски претензий со стороны налоговой.
- Нельзя отменить односторонне. После регистрации права в Росреестре вы не сможете просто «забрать» квартиру обратно, поэтому вы должны быть уверены в решении.
Кто считается «близким родственником» для налоговой
Согласно Семейному кодексу РФ и разъяснениям ФНС:
- родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
- бабушки, дедушки и внуки;
- родные братья и сёстры.
Тесть/теща, дядя/тётя, племянники и зять/невестка не освобождаются от налога при дарении.
Какие документы собрать
- Паспорт дарителя (родителя) и одаряемого (сына).
- Свидетельство о рождении сына (подтверждение родства).
- ЕГРН/выписка из ЕГРН, подтверждает, что вы собственник.
- Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизация, наследство и т.д.
- Согласие супруга/супруги, если квартира куплена в браке (нотариальная форма).
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и налогам.
Пошаговая инструкция по дарению квартиры сыну
Шаг 1. Проверка обременений
Убедитесь, что квартира не в залоге и не арестована. Если есть ипотека, понадобится письменное согласие банка.
Шаг 2. Выбор нотариуса
С дарение любой недвижимости между любыми лицами обязательно заверяется нотариусом. Найдите ближайшую контору через федеральный портал нотариата.
Шаг 3. Подготовка и подписание договора
- Нотариус сам подготовит текст дарственной, проверит дееспособность сторон.
- Если сыну нет 14 лет, подпись ставите вы как законный представитель.
- Если сын 14–18 лет, присутствует он и один из родителей/опекунов.
Шаг 4. Оплата госпошлины и нотариальных услуг
| Статья расходов | Размер в 2025 г. |
|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. (физлица) |
| Нотариальное удостоверение | 0,5 % кадастровой стоимости, но не более 20 000 руб. + региональный тариф |
| Электронная регистрация через нотариуса | 0 руб. (услуга включена в тариф) |
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
Нотариус отправляет документы в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации — 1 рабочий день. По окончании выдаётся выписка из ЕГРН на имя сына.
Как и когда подать уведомление в налоговую
Хотя налог не платится, в период с 1 января по 30 апреля следующего года после дарения сыну необходимо подать в ИФНС:
- 3-НДФЛ с нулевой суммой (указывается кадастровая стоимость и льготный код родства);
- Копию дарственной;
- Свидетельство о рождении (для подтверждения родства).
Штраф за неподачу декларации — 1 000 руб., поэтому лучше не пропустить срок.
Особые случаи
Если квартира в долевой собственности
Каждый долевой собственник должен отдельно оформить дарение своей доли. Доли можно дарить разным детям или одному и тому же ребёнку.
Если квартира в ипотеке
Требуется согласие банка. После дарения ипотечный договор переоформляется на сына, если он готов нести обязательства.
Если сын несовершеннолетний
Договор подписываете вы как родитель. Росреестр не требует согласия органов опеки, однако при продаже этой квартиры понадобиться разрешение опеки.
Чек-лист «Переоформил квартиру сыну без налога»
- ✓ Убедился, что квартира без обременений.
- ✓ Собрал полный пакет документов.
- ✓ Заверил дарственную у нотариуса.
- ✓ Оплатил госпошлину и нотариальные услуги.
- ✓ Получил выписку ЕГРН на сына.
- ✓ Подал 3-НДФЛ с отметкой «льгота по родству» до 30 апреля следующего года.
Если остались вопросы, уточняйте у вашего нотариуса или в МФЦ вашего города — с 2025 года они подключены к единой системе электронной регистрации.