Дата подготовки:  г.

Содержание

1. Правовая основа аренды части земельного участка
2. Подготовительные действия: определение части и кадастр
3. Составление и содержание договора аренды
4. Регистрация договора и внесение изменений в кадастр
5. Переуступка и субаренда: что разрешено законом
6. Налогообложение и бухгалтерский учет
7. Практические рекомендации
8. Часто задаваемые вопросы

Правовая основа аренды части земельного участка

Аренда части земельного участка регулируется несколькими нормативными актами:

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ):
  • Статья 22 – общие положения об аренде земельных участков. В частности‚ указано‚ что при передаче части участка в аренду не требуется заключать новый договор на весь участок‚ если права арендатора сохраняются (пункт 5.1 Федерального закона № 217‑ФЗ от ).
  • Статья 39.6 – случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов (федеральный закон № 171‑ФЗ от ).
  • Статья 39.8 – особые условия аренды участков‚ расположенных в охранных зонах линейных объектов (необходимо включить в договор пункт о допуске представителей собственника линейного объекта).
  • Статья 9 – аренда земель сельскохозяйственного назначения (требования к кадастровому учету).
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
  • Статья 652 – право пользования земельным участком‚ занятым зданием или сооружением‚ переходит к арендатору здания на срок аренды.
• Федеральный закон № 58‑ФЗ от (изменения в ч. 2 ст. 8) – уточняет порядок учета и регистрации прав аренды в государственных реестрах.

Подготовительные действия: определение части и кадастр

Определение границ передаваемой части

1. Составьте техническое задание на подготовку межевого плана части участка (можно привлечь лицензированного геодезиста).
2. Утвердите план в службе государственной регистрации прав (Росреестр). При необходимости подготовьте техническую документацию (топографический план‚ границы‚ координаты).

Кадастровый учёт

Для передачи в аренду часть земельного участка должна быть включена в кадастровый учёт и иметь собственный учётный номер (УН). Без УН договор аренды не подлежит государственной регистрации.

Проверка ограничений

• Убедитесь‚ что участок не находится в охранных зонах линейных объектов (трубопроводы‚ электросети). Если находится – включите в договор пункт из ст. 39.8 о допуске представителей собственника линейного объекта.
• Проверьте‚ нет ли ограничений‚ связанных с землями сельскохозяйственного назначения (ст. 9 ЗК РФ) – для их аренды требуется согласие органа исполнительной власти.

Составление и содержание договора аренды

Договор аренды части земельного участка может быть оформлен как гражданско‑правовой договор (публичный или индивидуальный). Ниже – обязательные и рекомендованные пункты.

Обязательные реквизиты (по ст. 22 ЗК РФ)

1. Наименование сторон (арендодатель и арендатор)‚ их юридический статус‚ ИНН/КПП.
2. Точный описание предмета аренды:
   • Участок (площадь‚ кадастровый номер‚ границы‚ координаты).
   • Указание‚ что аренда относится к части общего участка.
3. Срок аренды (с указанием даты начала и окончания).
4. Размер арендной платы‚ порядок и сроки её внесения.
5. Права и обязанности сторон (порядок использования‚ содержание‚ возмещение убытков).
6. Условия досрочного расторжения и возврата части участка.

Дополнительные условия (в зависимости от специфики)

• Пункт о допуске представителей собственника линейного объекта (ст. 39.8) – если участок в охранной зоне.
• Условие о согласовании изменений в границах с органами местного самоуправления.
• Положения о субаренде и переуступке прав аренды (см. раздел 5).
• Требования к соблюдению экологических и строительных норм (если под аренду планируется строительство).

Форма договора

Договор должен быть заключён в письменной форме и подписан сторонами. Для юридических лиц – подпись заверяется печатью. При передаче в аренду части государственного или муниципального участка обязательна регистрация в Росреестре.

Регистрация договора и внесение изменений в кадастр

1. Подготовка пакета документов (по состоянию на 2026 г.):
   • Экземпляр договора (2‑х экземпляров).
   • Кадастровый паспорт части участка (УН).
   • Согласие органов‚ если участок находится в охранной зоне (линейный объект) или имеет особый режим использования.
   • Кадастровый план/межевой план.
   • Документы‚ подтверждающие полномочия представителя арендодателя.
2. Подача заявления в Росреестр через портал Госуслуги или лично в МФЦ.
3. Оплата государственной пошлины (по тарифу № 15‑ПД‑2025 – 4 000 рублей за регистрацию части участка).
4. Ожидание решения (обычно 5‑10 рабочих дней). После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН‚ где указаны новые арендные права.

Переуступка и субаренда: что разрешено законом

Согласно пункту 5;1 статьи 22 ЗК РФ и практикам арбитражных судов‚ арендатор имеет право:

• Передать право аренды другому физическому или юридическому лицу без согласия арендодателя‚ но обязан уведомить арендодателя в письменной форме за 30 дней до передачи.
• Осуществлять субаренду (договор субаренды) только с разрешения арендодателя‚ если иное не предусмотрено в основном договоре.
• При безвозмездной передаче права аренды (переуступка) не возникает налогооблагаемого дохода у получателя (см. пример из практики 2025‑07‑02).

Ограничения

Запрещено:

• Изменять назначение части участка без согласования с органом‚ владеющим правом собственности.
• Передавать права в аренду‚ если часть находится в охранной зоне линейного объекта‚ без включения в договор условий из ст. 39.8.

Налогообложение и бухгалтерский учет

Для бухгалтерского учета арендных операций рекомендуется использовать ФСБУ 25/2018 – «Учет аренды». В составе бухгалтерской проводки отражаются:

• Списание арендных расходов (дт 26/27 – кт 51).
• Отражение стоимости прав аренды (если арендатор признаёт их как нематериальный актив).

Практические рекомендации

• Заранее уточните ограничения в кадастровой выписке: наличие охранных зон‚ сельскохозяйственного назначения‚ заповедных территорий.
• Если планируется строительство‚ включите в договор условия о согласовании проектной документации с органами архитектурного надзора.
• При передаче части муниципального участка часто требуется согласование с управлением имущественных отношений (пример 2023 г.)
• Сохраняйте все корреспонденции (уведомления‚ согласования) в электронном виде – они могут потребоваться в суде.
• При оформлении безвозмездной аренды проверьте‚ что в договоре указано отсутствие экономической выгоды – это избавит от необходимости уплаты НДФЛ.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли проводить отдельный конкурс или аукцион‚ если я сдаю в аренду часть муниципального участка?

Не обязательно. По ст. 39.6 ЗК РФ аренда может быть предоставлена без проведения торгов‚ если соблюдены условия‚ указанные в федеральном законе № 171‑ФЗ от .

Можно ли сдавать в аренду часть земельного участка‚ если у меня нет отдельного кадастрового номера?

Нет. Согласно требованиям к государственной регистрации‚ каждый передаваемый в аренду объект должен иметь собственный УН. Поэтому сначала необходимо оформить часть участка в кадастре.

Как оформить безвозмездную аренду части участка?

Составьте договор без указания арендной платы‚ приложите согласие муниципального органа (если требуется) и зарегистрируйте договор в Росреестре. В таком случае у арендатора не возникает налогооблагаемого дохода (см. пример 2025‑07‑02).

Могу ли я передать свои арендные права без согласия арендодателя?

Да‚ но только в случае переуступки (передача прав другому лицу). Требуется лишь уведомление арендодателя за 30 дней. Для субаренды согласие арендодателя обязательно.

Что делать‚ если часть участка находится в охранной зоне линейного объекта?

В договор необходимо включить пункт из ст. 39.8 ЗК РФ о допуске представителей собственника линейного объекта (например‚ ОАО «Газпром»). Без такого условия договор может быть признан недействительным.

Надеемся‚ что данное руководство поможет вам грамотно оформить аренду части земельного участка‚ избежать юридических рисков и соблюсти все требования законодательства.