Актуально на 20 апреля 2026 года. Решение подарить квартиру сыну, дочери, внуку или другому близкому родственнику — это не только жест доброй воли, но и юридически значимая сделка, которая требует точного соблюдения норм ГК РФ и новых требований 2025–2026 годов. Ниже — пошаговая инструкция, актуальные схемы, реальные расходы, образец договора и главные ловушки, которых можно избежать.

Выбираем способ передачи: дарение vs завещание vs рента

Кого считают «близкими родственниками» в 2026 году

• родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
• родные и сводные братья/сёстры;
• дедушка, бабушка, внуки;
• супруги.

Для всех остальных (двоюродные, тёти, дяди, племянники и прочие) применяется ставка НДФЛ 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты) от кадастровой стоимости.

Пошаговая инструкция по дарению квартиры

Шаг 1. Собираем документы

• Основные:
  • паспорта дарителя и одаряемого (или свидетельство о рождении, если ребёнок);
  • ЕГРН/выписка из ЕГРН о правах собственника;
  • кадастровый паспорт (или кадастровая выписка) на квартиру;
  • технический план БТИ (если объект построен после 2017 г. — может и не понадобиться);
• Дополнительные при необходимости:
  • согласие супруга дарителя (нотариально), если квартира куплена в браке;
  • согласие органов опеки, если доля отчуждается, а в семье есть несовершеннолетние.

Шаг 2. Составляем договор дарения

Начиная с 13 января 2025 года договоры дарения доли и целых объектов недвижимости можно оформить только у нотариуса. Однако стороны по-прежнему вправе использовать простую письменную форму при дарении целой квартиры между близкими родственниками. Консультация нотариуса — обязательна, если:

• в квартире есть доли третьих лиц;
• одаряемый — несовершеннолетний;
• даритель признан недееспособным/ограниченным.

Краткий образец дарственной (базовые реквизиты)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ № ___
г. Москва «20» апреля 2026 г.

Я, Иванов Иван Иванович, г.р., паспорт 45 55 № 123456, зарегистрированный по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5,
дарю моей дочери Ивановой Марии Ивановне, г.р., паспорт 45 55 № 654321, проживающей по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5,
следующее имущество: 2-комнатную квартиру общей площадью 54,2 кв.м, расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 20, кв. 15, кадастровый № 77:01:0004010:1234, что подтверждается ЕГРН № 77-АБ-123456 от .
Стоимость квартиры согласованная сторонами, 7 500 000 руб.
Передача имущества осуществляется в момент подписания настоящего договора и государственной регистрации перехода права собственности.
Налоги: поскольку стороны являются близкими родственниками, НДФЛ не взимается.
...

Шаг 3. Нотариальное удостоверение (при необходимости)

• Госпошлина за нотариальное удостоверение:
  • 0,5 % от кадастровой стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.;
  • с 1 января 2026 г. действует 50 % скидка при дарении близким родственникам — итого 0,25 % (но не менее 150 руб.).
• Срок: 30 минут–1 час при записи.

Шаг 4. Регистрация перехода права собственности

После нотариуса документы подаються в Росреестр или МФЦ.

• Госпошлина: 2 000 руб. за квартиру (1 000 руб. — при 50 % скидке).
• Срок: 5–9 рабочих дней (электронная подача) или 7–12 дней — личная подача.

Шаг 5. Получаем ЕГРН-выписку

По готовности заявления одаряемый получает выписку из ЕГРН с новым собственником. Это окончательный документ, подтверждающий право собственности.

Сколько стоит подарить квартиру в 2026 году (с учётом скидок)

• Нотариальное удостоверение: 0,25 % кадастровой стоимости (со скидкой 50 %).
• Госпошлина Росреестра: 1 000 руб. (со скидкой).
• Технические и кадастровые выписки: 200–500 руб.
• ИТОГО (при кадастровой стоимости 8 млн руб.):
  0,25 % × 8 000 000 = 20 000 → но максимум 20 000 × 0,5 = 10 000 руб.
  + 1 000 руб. госпошлина + 500 руб. выписки = ≈ 11 500 руб.

Если дарителя устраривает простая письменная форма без нотариуса, расходы сокращаются до 1 000 руб. госпошлины и 500 руб. на выписки.

Риски и способы их минимизировать

1. Притязания иных наследников.
   Решение: проверка ЕГРН на наличие долей, кредитов, арестов; указание в договоре, что квартира не является совместно нажитым имуществом.
2. Оспаривание дарственной.
   Основания: признание дарителя несостоятельным, давление, недееспособность.
   Решение: нотариальное удостоверение + медицинское заключение об адекватности дарителя.
3. Одаряемый продаёт квартиру, даритель остаётся без жилья.
   Решение: договор ренты или условие пожизненного проживания в дарственной.
4. Появление долгов у одаряемого.
   Решение: дарение только после выплаты всех долгов, либо включение в договор пункта о сохранении долгов дарителя.

Что изменилось с 1 января 2026 года

• Обязательный нотариат при дарении долей в недвижимости.
• 50 % скидка на госпошлину и нотариальные тарифы при дарении близким родственникам.
• Онлайн-запись в нотариальные палаты через Госуслуги без очередей.
• Электронная регистрация в Росреестре через нотариуса автоматически: документы передаются в день удостоверения.

Чек-лист перед подписанием дарственной

☐ Проверил квартиру в ЕГРН на обременения.
☐ Получил согласие супруга/опеки, если нужно;
☐ Уточнил кадастровую стоимость (влияет на скидку).
☐ Выбрал форму: простая или нотариальная.
☐ Заранее записался к нотариусу через Госуслуги.
☐ Подготовил деньги на госпошлину и нотариуса.
☐ Продумал условия проживания/рента, если нужно остаться в квартире.

Где получить помощь

• Федеральная нотариальная палата — notariatus.ru
• Госуслуги, электронная очередь к нотариусам
• Росреестр — rosreestr.gov.ru
• Консультации юриста по недвижимости

Помните: даже если вы уверены в родственнике, грамотно оформленная дарственная — это спокойствие и гарантия сохранности вашей квартиры и семейных отношений.