Внимание! С 2026 года лимиты и условия получения имущественного вычета изменились. В материале — свежие цифры, пошаговая инструкция и типовые ошибки, которые стоит избежать.
Что такое имущественный налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет — это возврат 13 % от затрат на покупку квартиры, комнаты, дома или доли в них. Также отдельно возвращается 13 % с процентов, уплаченных по ипотеке.
Максимальные суммы в 2025–2026 гг.
- 2 000 000 ₽ — цена самой квартиры (вернётся 260 000 ₽).
- 3 000 000 ₽ — ипотечные проценты (вернётся 390 000 ₽).
С 2027 года лимит может вырасти до 6–8 млн ₽, но пока это только законопроект.
Кто имеет право на вычет
- Налоговые резиденты РФ (провели в стране ≥ 183 дней в году).
- Имеют официальный доход, с которого уплачивается НДФЛ 13 %.
- Квартира куплена не у близких родственников (родители, дети, братья/сёстры, супруги).
- Документы оформлены на заявителя или его супруга(-у).
Когда появляется право на вычет
При покупке готовой квартиры — в год регистрации права собственности.
При участии в долевом строительстве, в год подписания акта приёма-передачи (ДДУ/ДКП должен быть оформлен до ).
Какие документы нужны
- Паспорт (с копией).
- Справка 2-НДФЛ за годы, за которые заявляется вычет.
- Декларация 3-НДФЛ (подаётся за каждый календарный год).
- ДКП / ДДУ (договор купли-продажи или долевого участия).
- Свидетельство о регистрации права (ЕГРН) или Акт приёма-передачи.
- Платёжные документы: чеки, выписки, ипотечный договор, график платежей.
- Заявление о возврате НДФЛ (форма ФНС).
Два способа получить вычет
Способ 1. Через налоговую (ФНС)
Подаёте 3-НДФЛ один раз в год. Возврат поступает единым платежом за предыдущий год.
Пример: купили квартиру в марте 2025 г. Первую декларацию подадите в 2026 г. за 2025 г.
Способ 2. Через работодателя
Получаете уведомление из ФНС и передаёте его в бухгалтерию. НДФЛ перестаёт удерживаться ежемесячно с текущей зарплаты.
Калькулятор быстрого расчёта
Формула:
(Стоимость квартиры не более 2 000 000 ₽ + проценты не более 3 000 000 ₽) × 13 % = максимум 650 000 ₽.
Частые ошибки
- Покупка у матери/брата — вычет не положен.
- Покупка без отделки: в договоре обязательно указать, что объект передаётся без отделки (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК).
- Подача за 2021 г. и ранее в 2026 г., вернуть налог нельзя (срок исковой давности 3 года).
- Неверная сумма в 3-НДФЛ — ФНС потребует уточнённую декларацию.
Жизненные сценарии
Сценарий 1: квартира куплена в ипотеку в 2025 г.
- В 2026 г. подаёте 3-НДФЛ за 2025 г.
- Возвращаете 260 000 ₽ (13 % от 2 млн) + 13 % с фактически уплаченных процентов за 2025 г.
- Остаток переносите на следующие годы до полного исчерпания лимита.
Сценарий 2: квартира куплена за наличные в 2024 г., но декларацию подаёте в 2026 г.
Можно вернуть налог только за 2024, 2023, 2022 гг. Доходы за 2021 г. и ранее учитывать нельзя.
Как подать документы онлайн
- Зарегистрируйтесь на сайте lkfl.nalog.ru через Госуслуги.
- Выберите «Получить вычет» → «Имущественные вычеты».
- Заполните 3-НДФЛ (система подскажет, что не хватает).
- Подайте документы в электронном виде (скан/фото).
- Дождитесь денег на карту или банковский счёт в течение 4 месяцев.
Ответы на популярные вопросы
Можно ли получить вычет пенсионеру без дохода?
Да, но только за те годы, когда он работал и платил НДФЛ. При бездоходии — перенос на предыдущие 3 года (п. 10 ст. 220 НК).
Как делится вычет между супругами?
Супруги могут распределить сумму в любых долях (например, 50/50 или 100/0), но не более 2 млн ₽ на каждого.
Можно ли использовать маткапитал и всё равно получить вычет?
Да, но вычет берётся только за ту часть, которую вы оплатили собственными средствами. Маткапитал в расчёт не входит.
Краткий чек-лист
- ✓ Проверьте, что квартира не куплена у родственника.
- ✓ Соберите все платёжные документы.
- ✓ Подготовьте 2-НДФЛ за 3 последних года.
- ✓ Заполните 3-НДФЛ в сервисе ФНС.
- ✓ Отправьте заявление онлайн или лично в ИФНС.
- ✓ Дождитесь 4 месяца и получите до 650 000 ₽ на счёт.
Данный материал подготовлен по состоянию на апрель 2026 г. При изменении законодательства следите за обновлениями на сайте ФНС России.