Одно из самых частых заблуждений на рынке аренды — что «все налоги платит собственник». Действительно ли это так и какие ещё нюансы могут возникнуть в 2025–2026 годах, разберёмся в этой статье.
Краткий ответ для занятых читателей
- Налог на имущество всегда платит собственник объекта недвижимости.
- Налог с доходов от аренды платит арендодатель, но при определённых условий может рассчитать и удержать его арендатор-юрлицо в роли налогового агента.
- Налог на неотделимые улучшения, внесённые арендатором и числящиеся на его балансе, платит арендатор.
Налог на имущество (недвижимость)
Кто обязан платить
Согласно ст. 400 НК РФ, налогом на имущество облагается именно собственник или лицо, обладающее правом хозяйственного ведения / оперативного управления. Поэтому, независимо от того, сдаётся квартира или офис, счёт приходит собственнику.
Особенности для юрлиц-арендаторов
Компания, которая берёт в аренду здание или помещение у физлица, должна исчислять налог на имущество с 1-го числа квартала, следующего за кварталом получения объекта (п. 4 ст. 232 НК РФ). При этом платит она в бюджет, но по норме 1.1 право собственности всё равно остаётся у физлица. Это значит, что в большинстве случаев арендатор-юрлицо не платит налог на недвижимость, если сама не является собственником.
Налоги с доходов от аренды
Арендодатель — физическое лицо (не ИП)
- НДФЛ, 13 % (по прогрессивной шкале до 15 % на доходы свыше 5 млн руб).
Исчислять и уплачивать обязан сам арендодатель, подавая декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. - Налоговый агент — арендатор-организация. Она должна удержать НДФЛ из арендной платы и перечислить в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ).
- Если арендатор — другое физлицо (не ИП), обязанность по НДФЛ полностью ложится на арендодателя.
Арендодатель — ИП на УСН
Если собственник зарегистрирован как ИП и применяет УСН, то он платит единый налог 6 % «доходы» или 15 % «доходы минус расходы» вместо НДФЛ. В этом случае арендатор ничего не удерживает.
Арендодатель — самозанятый
При сдаче жилья самозанятый платит НПД (профессиональный доходный налог) по ставке 4 % при арендаторе-физлице или 6 % при арендаторе-юрлице (ст. 10 422-ФЗ). Отчётность подаётся в приложении «Мой налог».
Как налоговая узнаёт о сдаче квартиры
- Данные из ЕГРН — видна смена адреса регистрации арендаторов.
- Информация от УК и ТСЖ о проживающих лицах, не совпадающих с собственником.
- Платежи на карту с примечанием «аренда» или «квартплата».
- Договор аренды может быть предоставлен арендатором в банк для получения вычета по НДФЛ.
Штраф за неуплату налогов, 20–40 % от суммы долга + пени.
Кто платит за неотделимые улучшения
Когда арендатор за свой счёт устанавливает кондиционеры, делает перепланировку или капремонт и эти улучшения не переданы собственнику, они учитываются на балансе арендатора. В этом случае арендатор платит налог на имущество с этих улучшений (письмо Минфина от № 03-03-06/1/32514).
Практические схемы на 2025-2026 год
| Ситуация | Налог на имущество | Налог с дохода | Кто подаёт декларацию |
|---|---|---|---|
| Физлицо сдаёт физлицу | Собственник | 13 % НДФЛ | Собственник (3-НДФЛ) |
| Физлицо сдаёт ООО | Собственник | 13 % НДФЛ, удержит ООО | ООО (как агент) |
| ИП на УСН сдаёт ООО | Собственник | 6 % УСН | ИП (упрощённая декларация) |
| Самозанятый сдаёт физлицу | Собственник | 4 % НПД | Автоматизировано в «Мой налог» |
Как не запутаться: чек-лист арендодателя
- Определите статус: ИП, самозанятый или обычное физлицо.
- Заключите письменный договор аренды (ст. 674 ГК РФ).
- Уточните у арендатора: юрлицо или физлицо — зависит, кто станет налоговым агентом.
- Внесите в договор условие: «Арендная плата включает/не включает налоги» — избежите споров.
- Подайте декларацию или убедитесь, что арендатор это сделал вовремя.
Собственник всегда платит налог на имущество. Налог с доходов от аренды в большинстве случаев платит именно арендодатель, но арендатор-организация может выступать налоговым агентом и удерживать НДФЛ. Если в договоре появляются неотделимые улучшения арендатора, то за них налог на имущество оплачивает тот, на чьём балансе они числятся — обычно арендатор.
Чтобы избежать штрафов и споров, важно чётко распределить обязанности в договоре и следить за изменениями законодательства, которые регулярно обновляются ФНС и Минфином.