Кадастровая стоимость – это результат официальной оценки недвижимости, установленный на определённую дату Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Она используется при расчёте налогов, при сделках с недвижимостью и, в частности, при оформлении договора дарения. В статье подробно рассмотрим, какие нормативные акты регулируют процесс, как производится расчёт стоимости и какие шаги необходимо выполнить, чтобы правильно определить кадастровую стоимость квартиры в момент дарения.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

• Определение: Кадастровая стоимость – это денежное выражение рыночной стоимости объекта недвижимости, полученное в результате кадастровой оценки, проведённой органами Росреестра.
• Назначение:
  • База для расчёта налога на имущество.
  • Основа для определения налоговой базы при сделках (купля‑продажа, дарение, наследование).
  • Участник расчётов при государственной регистрации прав.
  • Инструмент при оценке права собственности в судебных разбирательствах.
• Обновление: По закону кадастровая стоимость пересматривается не реже одного раза в 5 лет, а в отдельных регионах – ежегодно (например, в Москве в 2026 году планируется рост в среднем на 23 %).

Нормативно‑правовая база

Ключевые нормативные акты, регулирующие кадастровую стоимость и дарение недвижимости:

1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке недвижимости» от  № 221‑ФЗ.
2. Гражданский кодекс РФ (раздел о дарении, гл. 5, ст. 572‑575).
3. Налоговый кодекс РФ (ст. 217‑220 о налоге на имущество, ст. 219‑220 о налоге на доходы физических лиц при дарении).
4. Постановление Правительства РФ № 550 от «Об утверждении Положения о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости».
5. Региональные методические указания (в Москве – методика 2025‑2026 гг.).

Как формируется кадастровая стоимость квартиры?

При расчёте учитываются следующие параметры:

• Площадь (жилая и общая, в квадратных метрах). Пример: 55 м² жилой площади.
• Местоположение – район, близость к центру, инфраструктуре, транспортным узлам.
• Этажность и этаж – высота здания, наличие лифта, положение квартиры относительно уровня земли.
• Тип дома – кирпичный, панельный, монолитный, новостройка, старый фонд.
• Состояние и ремонт – капитальный, косметический, «под ключ», отсутствие ремонта.
• Наличие коммунальных и прочих удобств – парковка, балкон, кладовка, консьерж.
• Коэффициенты корректировки – коэффициент регионального уровня цен, коэффициент снижения (0,7) при продаже ниже 70 % от кадастровой стоимости.

Формула расчёта (упрощённый вариант, используемый в большинстве регионов):

Кадастровая стоимость = Площадь (м²) × Базовая цена за м² × Коэффициент местоположения × Коэффициент состояния × Коэффициент этажности

Базовая цена за м² устанавливается Росреестром для каждого муниципального образования и публикуется в открытом доступе.

Особенности кадастровой стоимости при дарении

• При дарении недвижимости налоговая база для НДФЛ (налог на доходы физических лиц) рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта. Если рыночную стоимость невозможно установить, используется кадастровая стоимость, но только в том случае, если она не ниже рыночной;
• Если кадастровая стоимость значительно ниже рыночной (например, из‑за устаревшей оценки), налоговая инспекция может потребовать предоставления независимой оценки.
• Для получателя дарения налог составляет 13 % от разницы между рыночной (или кадастровой, если она выше) стоимостью и «безвозмездной» стоимостью (0 ₽). При дарении супругам, родителям‑детьми и некоторым другим категориям налог может быть освобождён (ст. 219 НК РФ).
• Кадастровая стоимость также используется при определении размера налога на имущество получателя после регистрации права собственности.

Пошаговый алгоритм определения кадастровой стоимости при договоре дарения

1. Соберите исходные данные о квартире:
   • Адрес (регион, район, улица, номер дома).
   • Площадь (жилая, общая, балкон, лоджия).
   • Этаж и количество этажей в доме.
   • Тип здания и состояние (ремонт, год постройки).
2. Получите актуальную базовую цену за квадратный метр:
   • Зайдите на официальный портал Росреестра rosreestr.gov.ru.
   • Выберите раздел «Кадастровая стоимость» → «База цен за квадратный метр» → нужный регион и год (2026).
3. Определите коэффициенты корректировки:
   • Коэффициент местоположения – берётся из региональных методик (обычно от 0,8 до 1,5).
   • Коэффициент состояния – «хорошее» = 1,0, «удовлетворительное» = 0,9, «требующее капитального ремонта» = 0,7.
   • Коэффициент этажности – зависит от наличия лифта и высоты здания (например, 0,95 для 4‑го этажа в 10‑этажном доме).
4. Выполните расчёт по формуле:

   Кадастровая стоимость = Площадь × Базовая цена × Км × Кc × Кэ
    

   Пример: квартира 55 м², базовая цена 150 000 ₽/м², Км = 1,1, Кc = 0,95, Кэ = 1,0.

   Кадастровая стоимость = 55 × 150 000 × 1,1 × 0,95 × 1,0 ≈ 8 617 500 ₽.

5. Закажите официальную справку о кадастровой стоимости:
   • Подайте заявление в МФЦ или онлайн через портал Госуслуги («Кадастровая стоимость недвижимости»).
   • Оплатите госпошлину (около 400 ₽, в зависимости от региона);
   • Получите документ, подтверждающий официальную кадастровую стоимость на дату обращения.
6. Подготовьте договор дарения:
   • Укажите в договоре точную кадастровую стоимость, полученную из официального документа.
   • При необходимости приложите копию справки к договору.
   • Установите порядок уплаты налога (если он обязателен) – укажите, что получатель обязуется уплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости.
7. Регистрация перехода права:
   • Подаём заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн) с оригиналом договора дарения и справкой о кадастровой стоимости.
   • Оплачиваем госпошлину за регистрацию перехода права (примерно 2 000 ₽).
   • Получаем выписку из ЕГРН, где указана новая собственность и кадастровая стоимость.

Как оспорить или скорректировать кадастровую стоимость?

Если полученная стоимость кажется завышенной или заниженной, можно:

• Подать заявление об оспаривании в Росреестр в течение 30 дней с момента получения справки.
• Приложить доказательства реального рыночного уровня цен (сравнительные сделки, оценки независимых экспертов).
• Участвовать в досудебном порядке – Росреестр проведёт дополнительную оценку.
• Если досудебный порядок не дал результата, обратиться в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости.

Пример расчёта в реальной ситуации

При дарении данной квартиры получатель обязан уплатить НДФЛ 13 % от 16 586 340 ₽ = 2 156 224 ₽, если не подпадает под льготы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли использовать рыночную стоимость вместо кадастровой?

Да, если рыночная стоимость подтверждена независимыми оценками и превышает кадастровую, налоговый орган применит её в качестве налоговой базы.

Вопрос: Нужно ли платить налог, если квартира дарится родителям?

Согласно ст. 219 НК РФ, дарение от ребёнка родителям (и наоборот) освобождается от НДФЛ при условии, что стоимость не превышает 1 млн ₽ в год. При превышении – налог 13 % от суммы сверх лимита.

Вопрос: Как быстро получить справку о кадастровой стоимости?

Через портал Госуслуги справка выдаётся в течение 1‑3 рабочих дней при онлайн‑запросе; в МФЦ сроки аналогичны.

Вопрос: Что делать, если в справке указана цена ниже 70 % от рыночной?

Можно подать заявление о пересмотре с приложением рыночных сравнительных сделок; в случае отказа – обратиться в суд.

Определение кадастровой стоимости квартиры при оформлении договора дарения – важный юридический и налоговый этап. Точная оценка позволяет избежать лишних расходов, правильно рассчитать налог на доходы и своевременно оформить переход права в Росреестре. Следуя описанному пошаговому алгоритму, вы сможете получить официальную справку, оформить договор дарения в соответствии с законодательством и, при необходимости, оспорить завышенную оценку.

Помните: всегда проверяйте актуальность базовых цен и коэффициентов в региональных методиках, а при сомнениях привлекайте независимых экспертов.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.