Старший по дому (иногда называют управдомом, председателем совета многоквартирного дома) – лицо, избранное собственниками квартир для организации текущего обслуживания дома, ведения бухгалтерии, контроля за выполнением работ и решения конфликтных вопросов. Вознаграждение за эту работу регулируется несколькими нормативными актами и практикой управляющих компаний.
Правовая база
- Жилищный кодекс РФ (ст. 44) – определяет, что общее собрание собственников является высшим органом управления МКД и может принимать решения о назначении старшего по дому и о размере его вознаграждения.
[Источник: ЖК РФ, ст. 44] - Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую и вторую Налогового кодекса РФ» (2023‑2024) – с 1 января 2024 г. на вознаграждение старшего и членов совета МКД обязаны удерживаться:
- 13 % подоходного налога (НДФЛ);
- 30 % страховых взносов (пенсионный, медицинский, социальный).
[1] https://t-j.ru/upravdom/ (янв 2026)
- Постановление Правительства РФ № 1087‑н от 30 июля 2023 г. – уточняет порядок расчёта и уплаты страховых взносов за вознаграждение, если оно считается трудовыми отношениями с управляющей компанией.
[8] https://www.klerk.ru/buh/news/603540/ (апр 2024)
Кто обязан платить?
Оплата вознаграждения производится за счёт средств, собираемых с собственников квартир. При этом необходимо различать два уровня ответственности:
- Управляющая компания (УК) – юридически обязана удержать и перечислить в бюджет РФ налоги и страховые взносы из вознаграждения старшего.
- Собственники квартир – обязаны уплатить суму вознаграждения, если она была утверждена решением общего собрания. Отказ от оплаты считается нарушением решения собрания и может привести к начислению пени и обращению УК в суд.
Если вознаграждение не было включено в решение собрания, оно считается добровольным и оплата не обязательна.
Как рассчитывается вознаграждение?
Существует несколько распространённых схем:
| Способ | Пример расчёта | Плюсы / Минусы |
|---|---|---|
| Фиксированная сумма в месяц | 10 000 руб./мес. | Прозрачность, но может быть несоразмерна объёму работ. |
| Процент от общего бюджета дома | 0,5 % от сумм, собранных за коммунальные услуги. | Зависит от финансовой нагрузки на жильцов. |
| Оплата за квадратный метр | Легко измерять, но может стать дорогим в больших домах. |
Налогообложение и страховые взносы
С 2024 года вознаграждение считается доходом, подлежащим налогообложению:
- НДФЛ – 13 % от суммы вознаграждения (для резидентов РФ);
- Страховые взносы – 30 % (12 % в Пенсионный фонд, 5,1 % в ФОМС, 2,9 % в ФСС и др.).
УК обязана удержать эти суммы при выплате и перечислить их в бюджет в установленные сроки. Если УК не делает этого, ответственность несёт управляющая компания, а не старший по дому.
Как происходит оплата?
- Принятие решения на общем собрании – протокол фиксирует размер вознаграждения, способ расчёта и порядок сбора средств.
- УК формирует ежемесячную квитанцию – в ней указывается отдельная строка «Вознаграждение старшему по дому». По закону УК должна включать в счёт‑фактуру удержанные налоги и взносы.
- Собственники вносят оплату – обычно через банковский платёж, онлайн‑банк или в офисе УК.
- УК перечисляет чистую сумму старшему и удержанные налоги в бюджет.
Последствия неуплаты
Если собственник отказывается платить:
- УК может начислить пеню за просрочку (обычно 0,1 % от суммы за каждый день просрочки) в соответствии с договором об обслуживании.
- УК имеет право подать исковое заявление в суд о принудительном взыскании задолженности, так как решение общего собрания имеет обязательную силу.
- При длительной неуплате может быть произведено взыскание через исполнительный документ (взыскание из банковского счёта, арест имущества).
Судебная практика показывает, что суды, как правило, поддерживают решение собрания, если оно было принято в соответствии с законом и протоколом оформлен надлежащим образом.
Споры и способы их решения
Если жильцы считают, что размер вознаграждения «неразумный» или «превышает нормы», они могут:
- Подать жалобу в жилищную инспекцию – инспекция проверит законность решения и соответствие размеров вознаграждения рыночным условиям.
- Обратиться к правозащитному юристу (см. [6]) для подготовки обращения в суд о признании суммы необоснованной.
- Инициировать повторное голосование на общем собрании, если в первоначальном решении обнаружены нарушения процедуры.
Практические рекомендации для собственников
- Внимательно изучайте протокол общего собрания. В нём должны быть указаны:
- Размер вознаграждения;
- Способ расчёта;
- Порядок удержания налогов.
- Проверяйте квитанцию. Убедитесь, что в ней есть отдельная строка с указанием суммы вознаграждения и начисленных налогов.
- Если сумма кажется завышенной, собирайте подписи соседей и требуйте повторного голосования или обращения в жилищную инспекцию.
- Не откладывайте оплату. Даже если вы планируете оспаривать размер, просрочка влечёт пени и возможные судебные издержки.
- Храните все документы. Протоколы, квитанции, письма в УК – они понадобятся в случае спора.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Обязательно ли платить вознаграждение, если оно не указано в договоре с УК?
Да, если решение общего собрания было принято законно и зарегистрировано в протоколе, его обязаны выполнять все собственники, независимо от наличия отдельного пункта в договоре с УК.
Вопрос 2: Может ли старший по дому работать без официального трудового договора?
Теоретически возможно, но с 2024 года налоговая служба рассматривает такие выплаты как доход и требует удержания налогов. Поэтому большинство УК оформляют трудовые отношения или заключают гражданско‑правовой договор (ГПД) с обязательным удержанием НДФЛ и страховых взносов.
Вопрос 3: Что делать, если УК не удержала налоги?
Старший по дому обязан самостоятельно задекларировать доход и уплатить НДФЛ (13 %). При этом рекомендуется письменно потребовать от УК подтверждения удержания.
Вопрос 4: Можно ли отказаться от должности старшего по дому?
Да. По статье 44 ЖК РФ собственники могут в любой момент отстранять председателя совета, если большинство голосует за это. При этом уже начисленное вознаграждение подлежит выплате за отработанное время.
Оплата старшего по дому – это обязательный расход, который формируется на основании решения общего собрания собственников. С 2024 года такие выплаты облагаются подоходным налогом и страховыми взносами, а управляющая компания обязана удерживать их и перечислять в бюджет. Собственники должны внимательно следить за протоколами, проверять квитанции и при необходимости защищать свои интересы через жилищные органы или суд.
Тщательное соблюдение правовых требований поможет избежать конфликтов, штрафов и лишних расходов как для старшего по дому, так и для всех жильцов многоквартирного дома.