В 2026 году правила дарения недвижимости между близкими родственниками претерпели важные изменения. Госдума РФ приняла закон, который обязал всех дарителей обращаться к нотариусу, а также ввела 50 %-ную скидку на нотариальные услуги для таких сделок. В статье разберёмся, как правильно оформить договор обещания дарения квартиры, какие документы потребуются и на какие подводные камни обратить внимание.
Что такое договор обещания дарения
Договор обещания дарения — это предварительное юридически обязывающее соглашение, в котором даритель обещает передать квартиру одариваемому в будущем, а одариваемый — принять её. В отличие от обычного договора дарения:
- Не требует немедленной передачи имущества. Датой перехода права будет указанный в договоре день или событие.
- Нотариальное удостоверение обязательно с 2026 года, даже если стороны — муж и жена или родители и дети.
- 50 % скидка на тариф нотариуса действует только при дарении между близкими родственниками (статья 13 ФЗ № 45-ФЗ 2026 г.).
Кого считают близкими родственниками
С 2026 года понятие «близкие родственники» для целей нотариального тарифа расширено:
- Кровные: родители, дети, полные и неполные братья/сёстры, дед/бабка, внуки.
- Супруги и усыновители/усыновлённые также попадают под льготу.
- Дальние родственники (дядя, тётя, племянники, двоюродные братья) скидки не получают.
Пошаговая инструкция оформления
Шаг 1. Подготовьте пакет документов
- Паспорта сторон (дарителя и одариваемого).
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (ЕГРН).
- Технический паспорт БТИ (не старше 5 лет).
- Справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Согласие супруга/супруги дарителя, если квартира приобретена в браке.
- Справка о составе семьи (если в квартире прописаны дети — потребуется разрешение органа опеки).
Шаг 2. Получите 50 %-ную скидку у нотариуса
Нотариальные тарифы установлены Основами законодательства РФ о нотариате. В 2026 году для дарения квартиры:
- 0,3 % от кадастровой стоимости (но не более 20 000 ₽) для близких родственников.
- Скидка 50 % применяется именно к этой величине: максимум вы заплатите 10 000 ₽ вместо 20 000 ₽.
Важно! Скидка действует только при одновременном предъявлении документов, подтверждающих родство (свидетельство о рождении, брачное свидетельство).
Шаг 3. Заключите предварительный договор обещания дарения
В договоре укажите:
- точный адрес и кадастровый номер квартиры;
- дату или условия, при которых произойдёт передача (например, «через 6 месяцев после подписания»);
- обязанность сторон пройти регистрацию в Росреестре в установленный срок;
- ответственность за неисполнение (неустойка, расторжение).
Нотариус заверит договор, внесёт сведения в ЕГРН и выдаст электронную выписку.
Шаг 4. Зарегистрируйте переход права в Росреестре
После наступления условий (даты или события) стороны подают заявление через МФЦ/Госуслуги:
- Загрузите скан заверенного договора обещания.
- Оплатите госпошлину 2 000 ₽ (фиксированная).
- Получите ЕГРН-выписку о новом собственнике через 3–7 рабочих дней.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Не взяли согласие супруга | Сделка может быть оспорена в суде | Получите нотариальное согласие заранее |
| Пропустили согласие опеки | Росреестр откажет в регистрации | Уточните, прописаны ли несовершеннолетние в квартире |
| Не указали точную дату передачи | Споры о моменте собственности | Фиксируйте дату или конкретное событие |
Налоги и льготы в 2026 году
- НДФЛ 0 % — если даритель и одариваемый — близкие родственники.
- НДФЛ 13 % — для дальних родственников или посторонних лиц.
- Налоговая декларация 3-НДФЛ не требуется при 0 %.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли оформить обещание дарения у мирового судьи вместо нотариуса?
Нет. Закон 2026 года прямо требует нотариального удостоверения всех дарственных на недвижимость.
Что будет, если я передумаю дарить квартиру после заверения договора?
Если договор не содержит условий отказа, его можно расторгнуть только по соглашению сторон или через суд при наличии уважительных причин (утрата дохода, болезнь дарителя).
Действует ли скидка 50 % при дарении доли в квартире?
Да. Скидка применяется пропорционально доле, но не может превышать 10 000 ₽ в итоге.
Ключевые выводы
- С 2026 года обязательно нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости между любыми гражданами.
- 50 % скидка на нотариат действует только при дарении квартиру близким родственникам.
- Заранее соберите полный пакет документов и уточните необходимость согласий опеки и супруга.
- Тщательно пропишите дату или событие передачи имущества, чтобы избежать споров.
Дарение квартиры между близкими родственниками стало проще и дешевле, но требует строгого соблюдения новых правил. Следуйте инструкции выше, и ваша сделка пройдёт без задержек и лишних расходов.