Оформление договора дарения (дарственной) на жильё, которое находится в ипотеке, отличается от обычного дарения тем, что в сделку необходимо включить согласие банка‑залогодержателя․ Ниже представлена подробная пошаговая инструкция, перечень необходимых документов, сведения о налогах и типичные ошибки, которые стоит избегать․

Что такое дарственная и когда её можно заключать?

Дарственная – это документ, подтверждающий безвозмездную передачу права собственности от одного лица (дарителя) к другому (одаряемому)․ При этом:

• Объектом может быть как целая квартира, так и её часть (доля)․
• Сделка должна быть оформлена в письменной форме и заверена у нотариуса․
• Если квартира находится в ипотеке, в договор необходимо включить согласие банка․

Кому разрешено дарить квартиру в ипотеке?

В большинстве случаев дарить ипотечную квартиру могут:

• Близкие родственники (супруг(а), дети, родители, братья и сестры)․
• Любое дееспособное лицо, если банк дал письменное согласие․

Особый порядок требуется, если в ипотеку вложен материнский капитал – тогда сделкой будет интересоваться органы опеки и попечительства;

Основные условия, которые нужно выполнить

1. Проверить наличие обременений․ Откройте выписку из ЕГРН, чтобы узнать, есть ли ипотека, аресты, залоги и т․п․
2. Получить согласие банка․ Без него дарственная будет недействительной․
3. Убедиться в правоспособности сторон․ Даритель и одаряемый должны быть дееспособными, иметь действительные паспорта․
4. Подготовить пакет документов․ Список смотрите в следующем разделе․
5. Обратиться к нотариусу․ Нотариус проверит правильность формулировок и зарегистрирует переход права․

Как получить согласие банка?

Согласие банка – обязательный документ, без которого сделка невозможна․ Процедура обычно выглядит так:

• Подготовьте пакет документов: копию договора ипотечного кредита, выписку из ЕГРН, паспорт дарителя, паспорт одаряемого, заявление о желании передать квартиру в дар․
• Обратитесь в отделение банка․ Попросите оформить «Согласие на передачу прав собственности по договору дарения»․ Часто банк требует:
• Подтверждение, что одаряемый готов принимать на себя обязательства по ипотечному кредиту․
• График дальнейшего погашения (можно предложить досрочное погашение или пересмотр условий)․
• Подписание отдельного договора о переходе обязательств (если банк допускает)․
• Оплатите банковскую комиссию; Стоимость согласия варьируется от 2 000 до 10 000 ₽ в зависимости от банка․
• Получите письменное согласие․ Это может быть печатное заявление с подписью руководителя или печать банка․

Важно помнить, что если в договоре ипотеки указано, что передача прав без согласия банка запрещена, то без официального разрешения сделка будет признана недействительной и может привести к требованию досрочного погашения кредита․

Перечень документов для составления дарственной

Все документы, поданные в банк и к нотариусу, должны быть копиями, заверенными нотариально (если оригиналы не требуются)․ При наличии совместного владения (например, супруги) необходимо предоставить согласие обоих собственников․

Составление и оформление договора дарения

Что должно быть указано в тексте договора?

1. Полные данные сторон: ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации․
2. Описание объекта: адрес квартиры, этаж, площадь, кадастровый номер, тип собственности (жилая, часть в совместной собственности)․
3. Указание на безвозмездность: фраза «безвозмездно», «в дар»․
4. Состояние обременений: указать, что квартира находится в ипотеке, а также наличие согласия банка․
5. Переход обязательств: если одаряемый принимает на себя ипотечный долг, это должно быть явно прописано․
6. Условия передачи права собственности: дата и место подписания, порядок передачи ключей и документов․
7. Подписи сторон и печать нотариуса․

Примерный шаблон (упрощённый)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

г․ Москва "____" __________ 20__

Я, _____________ (ФИО дарителя), паспорт серии ___ № _______, выдан ____________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________, именуемый(ая) в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и
_____________ (ФИО одаряемого), паспорт серии ___ № _______, выдан ____________, зарегистрированный(а) по адресу: ____________, именуемый(ый) в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
 1․1․ Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому квартиру, расположенную по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, общая площадь __, жилая площадь __, находящуюся в совместной (совладельческой) собственности (если применимо)․

Обременения
 2․1․ Квартира находится в ипотечном залоге у банка ____________ (БИК ____________), согласно кредитному договору № ______ от "____" __________ 20__․
 2․2․ Банком получено согласие на передачу права собственности по данному договору (приложение № 1)․

Переход обязательств
 3․1․ Одаряемый принимает на себя обязательство по погашению ипотечного кредита в соответствии с графиком платежей, установленным банком․

Прочие условия
 4․1․ Договор вступает в силу с момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре․
 4․2․ Стороны подтверждают, что квартира не имеет иных обременений, кроме указанных в пункте 2․

Подписи сторон:
_____________________ (Даритель)
_____________________ (Одаряемый)

Нотариальное удостоверение:
_____________________ (подпись, печать нотариуса)

Нотариальное удостоверение

Нотариус проверяет:

• Соответствие данных в договоре выписке из ЕГРН․
• Наличие согласия банка․
• Отсутствие препятствий (например, запрет на передачу по условиям ипотечного договора)․

После подписания нотариус выдаёт нотариальный акт и в течение 10 дней подаёт заявление в Росреестр о регистрации перехода права․

Регистрация перехода права в Росреестре

После нотариального заверения необходимо подать в Росреестр следующий пакет:

• Заявление о государственной регистрации перехода права (форма РР‑1)․
• Оригинал и копию нотариального акта․
• Согласие банка (копия)․
• Выписка из ЕГРН (для подтверждения текущего статуса)․
• Квитанцию об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 год – 2 % от стоимости квартиры, но не менее 3 000 ₽)․

Регистрация обычно занимает от 3 до 7 рабочих дней․ После её завершения в выписке из ЕГРН появляется новый собственник – одаряемый․

Налоговые последствия

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ При дарении недвижимости между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры) НДФЛ не взимается, если стоимость квартиры не превышает 1 млн рублей за каждый год владения (по состоянию на 2026 г․) и если даритель владел им более 5 лет․ При превышении – ставка 13 % от разницы между рыночной стоимостью и стоимостью, указанной в договоре․
• Налог на имущество․ После регистрации одаряемый становится собственником и обязан уплачивать налог на имущество в размере от 0,1 % до 0,3 % от кадастровой стоимости в зависимости от региона․
• Пошлина за регистрацию․ 2 % от стоимости квартиры (но не менее 3 000 ₽)․ При дарении между родственниками иногда применяется льготный режим – фиксированная пошлина 2 000 рублей․

Для точного расчёта налогов рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или использовать онлайн‑калькуляторы на официальных сайтах ФНС․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подарить квартиру, если она полностью ипотечна?

Да, но только после получения письменного согласия банка․ Без него договор будет признан недействительным, а банк может потребовать досрочного погашения кредита․

Что делать, если банк отказывается дать согласие?

Возможные варианты:

• Договориться о досрочном погашении части кредита до передачи прав․
• Перейти к рефинансированию в другом банке, где условия более гибкие․
• Отказаться от дарения и оформить обычный договор купли‑продажи (при этом необходимо выплатить кредит)․

Можно ли подарить только долю в ипотечной квартире?

Да, но требуется согласие банка на изменение долевого участия․ Кроме того, в договоре должно быть указано, какая часть долга переходит к новому совладельцу․

Какие сроки оформления?

Сбор документов и получение согласия банка – 1–3 недели․ Нотариальное заверение – 1–2 дня․ Регистрация в Росреестре – до 10 рабочих дней․ В сумме процесс обычно занимает от 3 до 6 недель․

Нужен ли отдельный договор о передаче ипотечного долга?

Если банк позволяет, то отдельный договор не требуется – обязательства переходят автоматически в рамках дарственной․ Если банк требует, то составляется «Соглашение о передаче обязательств», которое подписывается обеими сторонами и банком․

Типичные ошибки и как их избежать

1. Не получить согласие банка․ Это самая распространённая ошибка – сделка не будет зарегистрирована․
2. Не проверить наличие скрытых обременений․ Аресты, судебные запреты могут препятствовать регистрации․
3. Недостаточная подготовка документов․ Неполный пакет приводит к возврату в банк/нотариус․
4. Игнорировать налоговые обязательства․ Неправильный расчет НДФЛ может привести к штрафам․
5. Не учитывать интересы супруги (если квартира в совместной собственности)․ Требуется согласие второй половины․

Для минимизации рисков рекомендуется вовремя проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости․

Оформление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке, – процесс, требующий внимательного подхода к юридическим и финансовым деталям․ Ключевые шаги:

• Проверить статус недвижимости в ЕГРН․
• Получить письменное согласие банка․
• Собрать полный пакет документов․
• Составить договор дарения с учётом всех обязательств․
• Заверить договор у нотариуса и зарегистрировать переход права в Росреестре․
• Учесть налоговые последствия и уплатить необходимые пошлины․

Следуя этой инструкции, вы сможете передать квартиру в дар без лишних осложнений и сохранить хорошие отношения с банком и родственниками․